（2017）辽01民终5223号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人王洪明、佟曾与上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洪明,佟曾,沈阳金地长青房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5223号上诉人（原审原告）：王洪明，男，1975年7月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审原告）：佟曾，女，1976年11月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。二上诉人委托诉讼代理人：ＸＸＸ，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳金地长青房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区学城路18-10号102室。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国军，男，1991年5月10日出生，汉族，该公司法务人员。上诉人王洪明、佟曾因与上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司（以下简称金地长青公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王洪明、佟曾上诉请求：1.改判支持我方一审诉讼请求，即判令金地长青公司支付逾期交房违约金156,505元，并支付同期贷款利息；2.金地长青公司承担诉讼费用。事实和理由：一、金地长青公司仅凭竣工时验收合格，就认为交房时即使存在严重影像居住使用的质量问题，也符合交付条件的观点是错误的。二、金地长青公司认可2014年8月底完成施工，逾期交房违约金应计算至2014年8月31日。1.金地长青公司庭审时明确表述2014年8月的维修是赠送给我方的福利，足以证明金地长青公司在2014年8月份才完成维修的事实，才达到可以正常使用的交付标准。2.从维修过程看，由于金地长青公司的施工技术和方案不过关，先后经历了第一次外部防水（未维修好）、第二次和第三次内部高分子维修（未维修好）、第四次浇筑混凝土防水墙（维修好）四个阶段。整个过程中，除去冬季至少四个月无法施工，三次因维修不好进行的拆除、三次建筑垃圾外运、三次建筑材料进场，考虑合理工期，也只能在2014年8月底完成才合理。综上，请求法院考虑多次维修的合理工期，支持我方上诉请求。金地长青公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判；2.王洪明、佟曾承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋符合合同约定的交付标准，我公司不存在逾期交付的违约行为。二、一审法院认定涉案房屋维修期间存在错误。在王洪明、佟曾报修后，我公司履行了维修义务，且在2013年9月维修完毕，在2013年12月11日录音中也足以证明涉案房屋早已维修完毕，只是因王洪明、佟曾不合理的请求，一直拒绝接收房屋。2013年9月30日以后的损失不应由我公司承担。王洪明、佟曾辩称，一、关于交付。金地长青公司一直强调质量合格，即使房屋漏水严重，也不影响交付，这是错误适用法律和歪曲理解交付含义。交付是双方行为，交出去和收回来缺一不可。金地长青公司将严重漏水的房屋交出去，按照常理和常识，业主不会把这样的房屋收回去，不可能完成所谓的交付。金地长青公司故意忽略房屋严重漏水的事实，只强调验收合格是片面和错误的，一审判决对于该部分事实的认定是正确的。二、关于工期。根据金地长青公司庭审自认的四次拆建事实，2014年8月底房屋才符合交付条件，违约金应计算至2014年8月底。金地长青公司辩称，一、按照《商品房买卖合同》第八条约定，交付条件是经竣工验收备案合格，房屋交付前已达到合同约定交付条件。二、2013年9月我公司已对涉案房屋质量问题维修完毕。王洪明、佟曾向一审法院起诉请求：1.金地长青公司支付逾期交房违约金156,505元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（2013年7月1日暂至2014年8月31日）；2.本案诉讼费用由金地长青公司承担。一审法院认定事实：王洪明、佟曾与金地长青公司于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定王洪明、佟曾购买金地长青公司开发的位于沈阳市东陵区学城路18-93号（106）、建筑面积202.55平方米的房屋一处，房屋总价款3,673,824元。合同第八条约定，金地长青公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付王洪明、佟曾使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外金地长青公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王洪明、佟曾使用，逾期超过30日后，王洪明、佟曾要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，王洪明、佟曾向金地长青公司支付了全部房屋价款。2012年12月19日，涉案房屋取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2013年9月8日，王洪明、佟曾到金地长青公司处办理房屋交付手续。王洪明、佟曾在房屋验收时，就涉案房屋存在严重质量问题提出异议，未予收房。金地长青公司工作人员ＸＸ程在房屋交付验收表上注明“因西山墙漏水，并且房屋处于园区主干道，若先维修会导致其他房屋无法维修，故我方将在9月20日左右维修完成，经确认房屋漏水严重，确实无法正常交付使用。”王洪明、佟曾对涉案房屋的质量问题提出异议后，金地长青公司对涉案房屋进行了维修。2013年12月11日佟曾与金地长青公司工作人员ＸＸ程进行了通话，通话录音中ＸＸ程向佟曾表示漏水问题已经维修完毕，要求佟曾在维修单上签字，佟曾认为有其他问题尚未解决，故暂不予签字。一审法院认为，王洪明、佟曾与金地长青公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条约定，金地长青公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付王洪明、佟曾使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，2013年9月8日王洪明、佟曾到金地长青公司处验房时，就涉案房屋存在严重质量问题提出异议，未予收房；金地长青公司工作人员ＸＸ程亦在房屋交付验收表上注明“因西山墙漏水，并且房屋处于园区主干道，若先维修会导致其他房屋无法维修，故我方将在9月20日左右维修完成，经确认房屋漏水严重，确实无法正常交付使用。”园区其他业主的证人证言亦反映出相邻房屋同样存在漏水问题。以上足以证明涉案房屋存在严重质量问题，金地长青公司出售的房屋不符合正常使用的条件，故金地长青公司应当赔偿王洪明、佟曾因房屋无法正常使用而产生的合理损失。关于金地长青公司应赔偿王洪明、佟曾损失数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，金地长青公司在为涉案房屋存在的质量问题维修完毕之后，应当及时以有效方式通知王洪明、佟曾，王洪明、佟曾亦应当及时查验并接收房屋。根据2013年12月11日佟曾与金地长青公司工作人员ＸＸ程的通话录音，在ＸＸ程向佟曾表示漏水问题已经维修完毕的情况下，应视为当日已经通知王洪明、佟曾接收房屋，王洪明、佟曾应当在合理期限内及时查验并接收房屋，一审法院酌定此合理期限为7日，最后一日为2013年12月18日。故参照合同约定的逾期交房违约金计算标准，金地长青公司应当赔偿王洪明、佟曾自2013年7月1日起至2013年12月18日的损失共计62,822.39元（3,673,824元×1/10000×171天）。关于王洪明、佟曾主张的超出此部分的诉讼请求，因王洪明、佟曾负有在金地长青公司维修完毕之后查验接收房屋并防止损失扩大的义务，但王洪明、佟曾并未及时在合理期限内对涉案房屋进行查验接收，故对王洪明、佟曾超出此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于王洪明、佟曾要求金地长青公司给付违约金同期贷款利息的诉讼请求，因合同中并未约定，故对王洪明、佟曾的此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于金地长青公司提出王洪明、佟曾的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，根据王洪明、佟曾提供的2015年2月8日王洪明、佟曾与金地长青公司工作人员袁璐通话录音并结合其他录音证据，可以证明王洪明、佟曾已明确向金地长青公司提出赔偿主张，因此王洪明、佟曾的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对金地长青公司的此项抗辩意见，一审法院不予支持。判决：一、金地长青公司于本判决生效之日起十日内赔偿王洪明、佟曾62,822.39元。二、驳回王洪明、佟曾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3567元，由王洪明、佟曾承担2212元，由金地长青公司承担1355元。本院对一审查明的事实予以确认。金地长青公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，本院予以准许。本院认为，本案二审争议焦点为金地长青公司是否应当赔偿王洪明、佟曾2013年12月19日至2014年8月31日逾期交付房屋违约金。金地长青公司已经按照商品房买卖合同约定取得涉案房屋竣工验收备案手续，王洪明、佟诉请要求金地长青公司支付逾期交付房屋违约金，需要就涉案房屋存在不能装修入住，不能实现购房合同目的的情形承担举证证明责任。根据2013年12月11日佟曾与金地长青公司工作人员ＸＸ程的通话录音，金地长青公司对涉案房屋存在的质量问题进行维修后，及时通知王洪明、佟曾接收房屋，王洪明、佟曾对房屋是否完全修复存有异议。此后，金地长青公司按照王洪明、佟曾提出的方案对涉案房屋又进行了混凝土墙的施工，此项施工应视为双方经协商后为了更好妥善解决房屋交付纠纷所自愿采取的一种措施，但不能据此反推涉案房屋当时仍然存在不能装修入住的严重质量问题。据此，一审法院认定王洪明、佟曾在合理期限内应及时查验并接收房屋，酌定合理期限为7日，未判决支持王洪明、佟曾诉请主张2013年12月19日至2014年8月31日逾期未交付房屋的违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王洪明、佟曾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3567元（王洪明、佟曾预交），由王洪明、佟曾负担。二审案件受理费3567元（沈阳金地长青房地产开发有限公司预交），减半收取后为1783.50元，由上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 卓审判员 王 虹审判员 单 立二〇一七年七月二十七日书记员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”