（2017）辽0102民初2402号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-10-31

案件名称

黄昌宇与吴必成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄昌宇,吴必成

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

沈阳市和平区人民法院民事判决书（2017）辽0102民初2402号原告：黄昌宇，男，1956年11月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人：周媛，女，1975年7月3日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被告：吴必成，男，1979年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告黄昌宇与被告吴必成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员费秀云、邹士芳组成合议庭，分别于2017年5月25日、2017年6月8日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告黄昌宇诉称，2011年6月4日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，被告租赁原告位于沈阳市和平区珲春路15号4层房产作为商业用途，合同约定租赁日期从2011年8月5日至2019年8月4日，2015年度租金为23万元，2016年租金为24万元，每年5月5日前交付当年（整年12个月）的租金。逾期支付则应支付滞纳金，若被告拖欠交租超过一个月，原、被告终止本合同。被告从2015年5月开始拖欠原告租金，原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原、被告于2015年6月15日签订补充协议，约定2015年9月25日为最后交租日，逾期不交足租金按违约处理，后经多次电话和短信催告被告，指出应履约及时交租否则应解除合同，被告发信息（微信），保证8月底交20万元，至9月21日只交5万元，其余至今没有兑现。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但是被告却不足额支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。请求判令：1、依法判决被告支付原告至2017年7月5日租金185000元，滞纳金按中国人民银行同期贷款利率利息四倍计算至被告履行之日；2、判决被告支付原告违约金33333元（即赔偿原告免租期限两个月的损失）及因被告不按时支付房租导致原告外借债务产生的经济损失；3、要求判决被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用（数额不详）；4、判决解除原、被告的房屋租赁合同，被告立即拆除添置物，将房屋恢复原状后搬出原告房屋；5、由被告承担本案诉讼费。被告吴必成辩称,同意解除合同，同意在2017年7月5日搬出涉案房产，同意缴纳租金至2017年7月5日并结清水电费。关于原告主张的租金，2015年之前的租金我也都补上了，在2016年8月8日及2016年9月12日我分别支付5万元给原告，所以我认为2016年度我尚欠租金截止至2017年7月5日应为12万元。关于水、电、煤气费均不拖欠。另外，在承租房屋后，我在房屋上有添置，包括电梯、楼顶违建房、装修、地热，共50余万元要求原告补偿给我。租金房屋时为我一家使用，所以电表钱都由我来支付，后来原告将房屋继续出租，由四、五家共同使用，所以在租赁期间我为原告垫付了电费，我认为电费原告应当承担。经审理查明,原告黄昌宇系沈阳市和平区珲春路15号，建筑面积682.67平方米商业房产产权人。2011年6月4日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房产签订了《房屋租赁合同》，约定装修免租期两个月，始于2011年6月5日至2011年8月4日止，租赁日期始于2011年8月5日至2019年8月4日止。租赁期间，第一至二年房屋租金二十万元。第三年房屋租金二十一万元。第四年房屋租金二十二万元。第五年房屋租金二十三万元。第六年房屋租金二十四万元……乙方应于每年租金到期前3个月预付下一年租金给甲方。逾期支付，则乙方须向甲方支付滞纳金，每日按应付租金的4%计算……甲方将本房产移交给乙方后，该房产的装修和修缮及设施增加由乙方负责，并承担所有费用。甲方概不负责。合同期满，依附于房屋的装修归甲方所有。甲方同意乙方在1-4层安装客运电梯一部，费用由乙方支付。如日后二、三层租房使用可向乙方协商使用费用。租赁期间乙方拥有该电梯的所有权、使用、得益权。该电梯的维护费用由乙方承担。租赁期满，电梯、消防、地暖能正常使用时折价残值为伍万元，在移交时由甲方一次性支付给乙方。2014年6月16日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》载明“……今年房租为贰拾贰万元，在7月1日前乙方交拾万元，于8月30日前交拾贰万元，如延迟（按实际付租日.到账）乙方应付壹万元滞纳金给甲方……”。2015年6月15日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》载明“……因乙方资金周转，尚欠2014年度租金1万元，滞纳金1万元……”。庭审中，原、被告经对账，被告对于原告主张的2014年度尚欠原告2万元（含1万元滞纳金）予以认可；关于2015年度、2016年度，被告主张从2015年7月5日至2016年9月21日期间除原告认可的被告给付28.5万元租金外，被告另主张还曾以现金方式给付原告2万元租金，对该2万元租金原告不予认可。另，原、被告对于“房屋租赁合同履行至2017年7月5日，被告支付租金至2017年7月5日并结清水电费”达成一致。上述事实，有当事人提交的房产证复印件、房屋租赁合同、补充协议等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金的义务。现被告多次延迟支付租金，原告主张解除租赁合同符合法律规定，且庭审中原、被告对于“房屋租赁合同履行至2017年7月5日，被告支付租金至2017年7月5日并结清水电费”达成一致，本院予以确认。关于租金数额，庭审中，被告抗辩截至2016年9月21日其合计给付原告租金30.5万元，除原告认可的28.5万元外，被告对于提出的曾以现金方式给付原告2万元的主张，未提供相关证据予以证明，且庭审中原告不予认可，故对于被告提出的该2万元租金的抗辩，本院不予采纳，截至2017年7月5日被告应向原告支付18.5万元（2万元+23万元+22万元-28.5万元）租金。关于违约金的标准，合同约定如逾期支付租金，则被告须向原告支付每日按应付租金的4%的滞纳金，现原告主张按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的两个月免租期作为违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的“因被告未按时缴纳租金导致其资金周转不畅外借债务产生的经济损失由被告承担”的诉求，因系间接损失，本院不予支持。关于被告提出的“要求原告给予包括电梯、楼顶违建房、装修、地热等添置物的补偿”的问题，2011年6月4日《房屋租赁合同》中原、被告双方对于合同期满后的装饰装修、电梯、消防、地暖等添置物进行了明确约定，但对于合同提前终止的情形未作约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现原告主张被告添置物无利用价值，不同意继续利用，并要求被告搬离房屋时将添置物拆除使房屋恢复原状，故对于被告要求关于添置物补偿的抗辩本院不予采纳。2017年6月14日被告吴必成来院表示“自行拆除装修、电梯、地暖、违建房等添置物，使房屋恢复原状”。关于被告提出的“原告曾承诺承担被告为1.2.3楼其他商户垫付电费2万余元”的主张，对此原告不予认可，且被告对于原告承诺一事无充分证据加以证明；又因该用电非原告使用，被告可向实际使用人即1.2.3楼商户另行主张，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）之规定，判决如下：一、原、被告于2011年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；二、被告吴必成于本判决生效之日起30日内搬离位于沈阳市和平区珲春路15号的房屋，将装修、电梯、地暖、违建房等添置物拆除使房屋恢复原状，并结清承租期间的水、电费；三、被告吴必成于本判决生效后30日内向原告黄昌宇支付截至2017年7月5日的租金18.5万元及违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算，具体基数和起算点为：以23万元为基数，从2015年5月6日至2015年7月5日；以20万元为基数，从2015年7月5日至2015年8月30日；以15万元为基数，从2015年8月30日至2015年9月30日；以13万元为基数，从2015年9月30日至2015年11月6日；以10.2万元为基数，从2015年11月6日至2015年11月13日；以8万元为基数，从2015年11月13日至2016年1月13日；以6.5万元为基数，从2016年1月13日至2016年8月8日；以1.5万元为基数，从2016年8月8日至2016年9月21日；以22万元为基数，从2016年5月6日至2016年9月21日；以18.5万元为基数，从2016年9月21日至本判决确定给付之日；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32358元，由被告吴必成承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　冯　菲人民陪审员　　费秀云人民陪审员　　邹士芳二〇一七年七月二十七日书　记　员　　王　琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。微信公众号“”