（2017）渝0237民初1104号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-11-30
案件名称
曾君臣与谭昌林文国胜等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巫山县人民法院
所属地区
巫山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾君臣,文国胜,谭昌林,陈渝,吴晓静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0237民初1104号原告：曾君臣，男，1987年2月21日出生，汉族，现住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈超（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市。被告谭昌林，男，1968年12月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：陈渝，男，1975年10月8日出生，汉族，户籍地重庆市。第三人：吴晓静，女，1969年10月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市。原告曾君臣与被告文国胜、谭昌林、陈渝、第三人吴晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理。同年4月24日，案外人吴晓静向本院提出申请，要求作为本案的第三人参加诉讼，本院决定予以准许。本案适用简易程序，并于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告曾君臣的委托诉讼代理人陈超，第三人吴晓静到庭参加诉讼。被告文国胜、谭昌林、陈渝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾君臣向本院提出诉讼请求：1.确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX幢X-X号房屋抵押的合同内容无效；2.由被告文国胜、谭昌林协助履行对该房屋的过户义务；3.由被告文国胜赔偿原告因主张该房屋的权益支付的律师费7935元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年8月2日，被告文国胜与重庆市文丰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县XX镇XX街道XX号楼第X层房屋出售给被告文国胜。后被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义与被告谭昌林签订《商品房买卖合同》，约定将位于重庆市巫山县XX街道XX街X号XX号楼第X层XX号房屋（建筑面积为：115.67㎡）出售给被告谭昌林。2009年1月8日，被告谭昌林又将此房屋转卖给了原告。原告与被告谭昌林签订合同之日，按约支付了房款，并缴纳了过户费等费用，且实际居住使用至今。2016年9月，经巫山县人民法院判决，确认原告与被告谭昌林签订的合同有效，现已经发生法律效力。2011年4月10日，被告文国胜又与被告陈渝签订《借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，文国胜向陈渝借款300万元，并用出售给原告等人的房产作抵押并于2017年5月17日办理了抵押登记，导致原告购买的房屋至今不能办理房地产权过户手续。被告文国胜利用自己掌控房地产所有权证的机会，擅自用该房屋抵押借款，违背了诚实信用原则和法律的强制性规定，损害了原告的合法权益。被告陈渝在签订抵押贷款合同时，没有对抵押物的实际占有人和管理人进行审查，也没有到抵押物现场实地查看，其行为也违反了法律的强制性规定。为此，请求依法支持原告的诉讼请求。被告文国胜未作答辩，也未向本院出示证据材料。被告谭昌林未作答辩，也未向本院出示证据材料。被告陈渝未作答辩，也未向本院出示证据材料。第三人吴晓静述称，第一，2009年1月8日原告与被告谭昌林签订《购房合同》时，该房屋登记在被告文国胜名下，即使《购房合同》有效，被告谭昌林也不可能交付和过户，原告无权起诉被告陈渝和文国胜。第二，原告是农民，在农村肯定有宅基地，本案房屋不是原告的唯一住房。第三，被告陈渝借款给被告文国胜时，被告陈渝并不知道房子已经卖给原告，被告文国胜也未说过，直到本案起诉时吴晓静和陈渝才知情。第四，文国胜借钱是将自己的资产抵押给陈渝，并到房管所办理了抵押登记，抵押权的有效性得到生效仲裁裁决书的确认，故原告的诉讼请求不能成立。2017年4月6日陈渝与第三人签订了《债权转让协议》，就是把《仲裁裁决书》中的债权、抵押权等所有权利作价500万元转让给了第三人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司的法定代表人。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢X-X-（2）-X号（所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米）和重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（2）-X号（所在层数为2层，房屋建筑面积775.54平方米）的房屋出售给被告文国胜，签订了《商品房买卖合同》。2007年7月26日，被告文国胜取得上述房产的房地产权证。2009年1月8日，原告与被告谭昌林签订了《购房合同》，约定由被告谭昌林将位于巫山县XX街道XX街X号X-X号面积为115.67平方米的房屋出卖给原告，房屋总价款为198000元，分二次付款，第一次付款158000元，第二次付款40000元。合同签订当日，被告谭昌林将该房屋交由原告占用、使用、管理，但至今未为原告办理房屋产权过户。2011年4月10日，被告文国胜（甲方）与被告陈渝（乙方）签订《借款合同》，合同的主要内容为：文国胜向陈渝借款3000000元，借款期限1个月；文国胜用位于巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（2）-X号、X号X幢X-X-（2）-X号、巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（1）-X号、X幢X-X-（1）-X号房屋提供抵押担保；发生争议的管辖法院为贷款方所在地人民法院等。后文国胜（甲方，抵押人）与陈渝（乙方，抵押权人）就上述房屋签订《重庆市房地产抵押合同》，贷款期及抵押期均至2011年6月11日，并就抵押物在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。后因文国胜没有按期还款，陈渝（申请人）依据与文国胜、何伟、冯琼（被申请人）于2015年6月17日签订的《还款协议》，于2016年1月19日向重庆仲裁委员会申请仲裁，该委于同日受理。同年8月4日，重庆仲裁委员会经审理作出[（2016）渝仲字第351号]裁决书，裁决：“（一）被申请人文国胜归还申请人借款本金2500000元，并支付逾期还款利息（以借款本金2500000元为基数，从2011年6月14日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，但不超过年利率24%）；（二）被申请人文国胜支付申请人律师费75000元、保全费10000元；（三）被申请人何伟、冯琼对被申请人文国胜应承担的上述第一、二项裁决款项承担连带清偿责任；（四）申请人对被申请人文国胜名下位于重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（2）-X号、重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（2）-X号、重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（1）-X号、重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X-X-（1）-X号房屋，在被申请人文国胜不能清偿本案债务时，有权依法处理该抵押物，所得的价款在上述第一、二项裁决款项以及由被申请人文国胜向申请人支付的仲裁费等范围内优先受偿。本裁决为终局裁决，自本裁决作出之日起发生法律效力”。2016年8月4日，原告向本院提起诉讼，要求确认谭昌林与文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义签订的商品房买卖合同和原告与谭昌林签订的购房合同合法有效，要求谭昌林、文国胜将位于重庆市巫山县XX街道XX街X号X号楼第X层X号房屋过户给原告，要求文国胜支付违约金7950元。本院经审理于同年9月13日作出（2016）渝0237民初2737号民事判决书，判决：“一、原告曾君臣与被告谭昌林于2009年1月8日签订的购买合同合法有效。二、驳回原告曾君臣的其他诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。2017年4月6日，陈渝与第三人吴晓静签订《债权转让协议》，陈渝依据重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第351号裁决书所享有的对文国胜、何伟、冯琼的债权2500000元借款本金和利息及相应的从权利转让给吴晓静，并采取在重庆日报发布公告的形式通知文国胜。另查明，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表文国胜变更为冯琼；2014年6月9日，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司注销。本案争议房屋地址原为重庆市巫山县XX镇XX街，现为重庆市XX县XX街道高唐街。本院认为，原告曾君臣与被告文国胜无直接的合同关系，原告曾君臣从被告谭昌林处购买的巫山县XX街道XX街X号X-X号房屋，在巫山县房产测量所制作的《房屋面积分户汇总表》中无对应信息，现原告曾君臣提交的证据不足以证实文国胜、陈渝签订的《借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第351号裁决书中所涉及的位于重庆市巫山县XX街道XX街X号X幢-X-（2）-X号、重庆市巫山县XX街道XX街X号X幢-X-（2）-X号房产中包含有原告购买的位于重庆市巫山县XX街道X街X号X-X号房屋，应承担举证不能的法律后果。另一方面，即使该抵押房产中包括有原告所购的房屋，其涉及的房屋抵押的合同内容，已经重庆仲裁委员会作出的[（2016）渝仲字第351号]裁决书予以确认，而该仲裁裁决书系已经发生法律效力的仲裁文书，具有法律约束力。在该仲裁裁决书被撤销或改变之前，原告要求本院确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街X号X-X号房屋抵押的合同内容无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告文国胜协助履行对该房屋过户义务的请求，在该房屋的抵押权以及因抵押权产生的优先受偿权消失之前，亦无法得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第六项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曾君臣的诉讼请求。案件受理费4388元，减半交纳2194元，由原告曾君臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐家雪二〇一七年七月二十七日书记员 侯 进