（2017）豫03民终3317号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-07
案件名称
李张红、洛阳市中侨物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李张红,洛阳市中侨物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3317号上诉人（原审被告、反诉原告）：李张红，男，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵海燕，女，汉族，���河南省济源市，系李张红之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市中侨物业管理有限公司。住所地：洛阳市涧西区建设路***号。法定代表人：崔宏鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁钢，该公司员工。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人李张红因与被上诉人洛阳市中侨物业管理有限公司（以下简称中侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初4145号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李张红上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序不合��。一审庭审中上诉人已经明确提出诉讼时效抗辩，一审对于上诉人提出的被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的请求未予审理，直接判决上诉人支付拖欠的物业管理费及垃圾处理费，明显系遗漏诉讼请求，程序违法。二、一审不支持上诉人的诉讼请求是错误的。虽然双方存在物业服务合同关系，但被上诉人却不能严格按照物业服务合同及国家关于物业服务的规定给上诉人等业主提供服务，导致小区监控系统无法监测到停车位置，致使上诉人财产损失时无法查询监控画面等，被上诉人的服务存在重大瑕疵，给上诉人造成巨大经济损失，应当承担赔偿义务。三、被上诉人存在严重违法行为，没有尽到合同约定的物业服务标准，导致小区公共秩序维护、公共设施维护、公共区域保洁、公共区域绿化严重不到位，致使小区治安环境差，经常有小偷出入，时常发生业主财产被盗，财物被损坏；小区公共设施缺乏维护，被上诉人故意破坏公共绿地、侵占消防通道设立收费停车位，并且占有公共用地擅自设立自助洗车、饮水机、广告位、自动提款机，允许小商小贩进入小区摆摊设点进行牟利，侵犯全体业主的财产权。同时，要求被上诉人给广大业主公示，并分配地下车库车位费、菜市场租金等收益。综上，上诉人认为一审程序违法、认定事实不清，导致错判，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。中侨物业公司辩称：一、答辩人要求上诉人交纳物业费是有合同依据和法律依据的，答辩人收取物业费是持续性、连续性的，如果某一业主不交物业费，答辩人会在小区公告栏或楼洞张贴公示，公示是在答辩人和业主签订物业合同时约定的，因此本案不存在超过诉讼��效的问题。二、答辩人严格按照上诉人和被上诉人签订的物业管理合同为业主提供服务，没有任何违反合同的地方，也不存在上诉人说的严重违法。如果上诉人认为答辩人的服务不符合合同的要求，可以向物业管理办公室投诉，也可以提供给业主委员会，另行选择物业公司。如果答辩人的服务给上诉人造成了损失，上诉人可以另案另诉，要求答辩人赔偿。三、小区里面的菜市场和幼儿园对外有偿租赁是开发公司的问题，并不是物业公司的问题，如果业主认为这些收费属于业主所有，可以向开发公司主张权利，与物业公司无关。综上，一审法院判决要求上诉人承担物业费有事实和法律依据，上诉人的上诉请求应予驳回。中侨物业向一审法院起诉请求：1.要求被告支付物业管理服务费、城市生活垃圾处理费2308.97元（此费用计算至2016年4月）。2.要求被告支付物业费违约金3325.46元（此费用计算至2016年4月30日）。以上1-2项合计5634.43元。3.由被告承担本案诉讼费用、邮寄费、公告费等一切相关费用。李张红向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判决被反诉人赔偿反诉人经济损失2950元；2.要求被反诉人依法公布利用业主公共绿地、公共场地牟利收费帐目，并将幼儿园、人防地下车库、自行车棚、菜市场、广告费、利用消防车道等收益公示，并将费用依法给全体业主分配；3.本案反诉费用由被反诉人承担。一审法院查明事实：2007年9月11日，中侨物业与被告李张红（合同签字部分显示为：赵海燕代）签订《物业管理合同》一份，该合同约定由中侨物业向李张红居住的小区提供物业服务，李张红居住的房屋为小区48-3-201室，建筑面积128.52平方米。关于物业费，此合同约定的标准为每月0.30元/平方米（按建筑面积计���），同时合同还约定业主交纳的物业管理费，按市物价部门审核为准。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。关于违约责任，合同约定业主不按规定交纳费用，物业公司书面通知业主进行催交，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金，同时可采取停水、停电等催促措施。另查明，物价主管部门分别于2011年5月、2014年7月、2015年7月重新核定了涉案小区的物业费收费标准，其中，2011年5月核定的收费标准为每月0.36元/平方米，2014年7月、2015年7月核准的收费标准均为每月0.39元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中侨物业为李张红所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有双方当事人签订的《物业管理合同》等证据为证，应当依法予以认定。现李张红未能全额、及时交纳物业服务费用，应当承担相应的法律责任。根据双方当事人有关物业费用的约定、物价主管部门核定的收费标准等证据以及中侨物业提出的具体诉讼请求，对于中侨物业要求李张红支付2012年7月至2016年4月的物业费的诉讼请求，物业费的具体数额为2217.03元（128.52×0.36×23＋128.52×0.39×23），一审法院依法予以支持其中的2216.97；对于中侨物业要求被告李张红支付城市生活垃圾处理费92元的诉讼请求，根据双方合同的有关约定以及政府部门颁布的相关文件，对于该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于中侨物业提出的要求李张红支付违约金3325.46元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，中侨物业的物业管理服务确实存在一定的瑕疵，故此，对于中侨物业的此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于李张红提出的要求中侨物业赔偿反诉人经济损失2950元的诉讼请求，���据不足，该院依法不予支持；对于李张红提出的其他诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李张红向原告（反诉被告）洛阳市中侨物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费2216.97元、垃圾处理费92元。上述义务应当于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。二、驳回原告（反诉被告）洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李张红的诉讼请求。本案受理费50元，由被告（反诉原告）李张红负担，反诉费25元，由被告李张红（反诉原告）负担。二审中，中侨物业公司提交照片一组，拟证明在业主欠交物业费后��该公司依照物业合同的规定催交物业费并进行了公示。上诉人进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：中侨物业公司与李张红签订有《物业管理合同》，双方应按照该合同的约定行使权利、履行义务。中侨物业公司提供了物业服务，业主李张红应当依约交纳物业费和垃圾处理费，故一审法院判决其交纳上述费用并无不当。李张红上诉称中侨物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，本院经审查后认为，中侨物业公司起诉要求李张红支付2012年7月至2016年4月的物业费及垃圾处理费，因李张红欠付费用一直处于持续状态，且物业公司也多次催交，故中侨物业公司于2016年9月提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于李张红上诉要求中侨物业公司赔偿其因车辆轮胎被扎破产生的经济损失2950元的问题，双方所签《物业服务合同》第五条第5项约定，中侨物业公司对住户财产、人身不具有看管、保险义务，因此，李张红的该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持。李张红称中侨物业公司没有尽到合同约定的物业服务标准、服务不到位的问题，属于合同履行中的违约问题，应依据合同约定来解决，不能成为其不交纳物业费的抗辩理由。综上，上诉人李张红的上诉请求理由不充分、依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李张红负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 李依芳审判员 刘丽娜二〇一七年七月二十七日书记员 黄思维 关注公众号“”