（2017）苏0583民初3941号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-11-10
案件名称
3941上海锐翔上房物业管理有限公司昆山分公司与周晓青物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海锐翔上房物业管理有限公司昆山分公司,周晓青
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初3941号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇冠军路枫桥半岛别墅区内，统一社会代码91320583755094578Q。负责人：沈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昱伟，江苏六典律师事务所律师。被告：周晓青，女，汉族，1976年3月20日生，住浙江省泰顺县。原告上海锐翔上房物业管理有限公司昆山分公司（以下简称昆山锐翔上房公司）与被告周晓青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员李加好适用简易程序独任审判。后因被告周晓青下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭进行审理。原告昆山锐翔上房公司委托诉讼代理人吴昱伟到庭参加诉讼。被告周晓青经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山锐翔上房公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令周晓青立即支付物业管理费14938元；2、请求判令周晓青支付滞纳金3398元（以拖欠的物业管理费14938元为基数，按照年利率7.8%的标准暂计算至2016年12月31日，实际计算至给付之日）；3、本案诉讼费由周晓青负担。事实与理由：2009年2月20日昆山锐翔上房公司接受昆山鼎耀花园（伯爵大地）小区开发商昆山鼎耀房地产开发有限公司（以下简称鼎耀公司）的聘请，为该小区提供物业管理服务。昆山锐翔上房公司与周晓青于2009年9月21日签订昆山市前期物业管理协议，约定在本小区业主委员会成立前，由开发商选聘的物业管理公司即昆山锐翔上房公司为小区提供物业管理服务，收费标准为小高层和多层住宅1.7元/平方米/月。业主逾期缴纳的，应从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。合同签订后，昆山锐翔上房公司已经按约履行了自己的义务，但倪小丽、吴斌作为小区业主在昆山锐翔上房公司多次催讨下，仍拒不支付2011年9月1日至2016年12月31日期间的物业费。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告周晓青未作答辩。周晓青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院根据昆山锐翔上房公司的提供的证据及陈述，经依法审查后确定以下事实：2009年2月20日昆山锐翔上房公司与鼎耀公司签订昆山市前期物业管理委托合同，约定鼎耀公司将其开发的伯爵大地（鼎耀花园）商品住宅，总建筑面积419038平方米委托昆山锐翔上房公司进行物业管理。委托服务期限自本合同签订之日起至小区整体交付之日后2年止。合同期未满，若业主大会成立后业主委员会与选聘物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同即终止。在物业交付使用后，昆山锐翔上房公司提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品的管理和维护、安全防范、维持公共秩序、交通和车辆停放秩序的管理、物业使用禁止性行为的管理、物业维修和养护费用的账务管理、物业档案资料的保管、物业其他共同事项的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。昆山锐翔上房公司向业主收取物业服务费的标准为公共服务费，高层1元/平方米/月，商业2元/平方米/月，代收代交费用为高层0.7元/平方米/月，商业0.2元/平方米/月。2009年9月21日周晓青与鼎耀公司签订昆山市商品房销售合同，购买该小区XX号楼XX室房屋，建筑面积为137.25平方米。同日周晓青与昆山锐翔上房公司签订昆山市前期物业管理服务协议。协议约定前期物业管理费用为1.7元/平方米/月（其中公关稿服务费1元/平方米/月，代收代交费0.7元/平方米/月）。物业管理费每六个月预收一次。昆山锐翔上房公司于每半年的第一个月预收下六个月的物业管理费。周晓青不按照协议约定标准和期限交纳有关费用的，昆山锐翔上房公司有权要求补交。并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2011年5月260日该房屋登记至周晓青名下，建筑面积为137.28平方米。本院认为，周晓青经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，并不影响本案的正常审理。本案所涉的前期物业管理委托合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。倪周晓青作为该小区业主应当按时向昆山锐翔上房公司交纳物业管理费。其未提供证据证明已交纳物业费的期间，因此本院根据昆山锐翔上房公司的主张确认周晓青实际结欠2011年9月1日至2016年12月31日的物业管理费14936.06元（1.7元×137.28平方米×64个月）。周晓青未按照双方约定期限交纳物业费的行为已经构成违约。根据双方合同约定还应当按每日千分之三的标准支付昆山锐翔上房公司逾期付款滞纳金。现昆山锐翔上房公司主张按照年利率7.8%的标准计算该项费用，并不违反法律规定，且对周晓青无不利，本院予以确认。其中933.5元自2011年8月1日开始计算，1400.26元自2012年2月1日开始计算，1400.25元自2012年8月1日开始计算，1400.26元自2013年2月1日开始计算，1400.25元自2013年8月1日开始计算，1400.26元自2014年2月1日开始计算，1400.25元自2014年8月1日开始计算，1400.26元自2015年2月1日开始计算，1400.25元自2015年8月1日开始计算，1400.26元自2016年2月1日开始计算，1400.25元自2016年8月1日开始计算，均计算至款项实际给付之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周晓青于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司昆山分公司2011年9月1日至2016年12月31日的物业费14936.06元及逾期付款滞纳金（按年利率7.8%的标准，其中933.5元自2011年8月1日开始计算，1400.26元自2012年2月1日开始计算，1400.25元自2012年8月1日开始计算，1400.26元自2013年2月1日开始计算，1400.25元自2013年8月1日开始计算，1400.26元自2014年2月1日开始计算，1400.25元自2014年8月1日开始计算，1400.26元自2015年2月1日开始计算，1400.25元自2015年8月1日开始计算，1400.26元自2016年2月1日开始计算，1400.25元自2016年8月1日开始计算，均计算至款项实际给付之日）。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费258元，公告费690元，以上共计948元，由被告周晓青负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 李加好人民陪审员 俞金妹人民陪审员 朱雪花二〇一七年七月二十七日书 记 员 王颂淼附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。