（2016）沪0106民初12034号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-11-03
案件名称
何明星与上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何明星,上海宏政贸易有限公司,邵和玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初12034号原告：何明星，男，1986年3月23日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：许博，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。被告：上海宏政贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高正红，职务经理。委托诉讼代理人：周家宏。第三人：邵和玉，男，1953年9月22日出生，汉族，住上海市黄浦区局门路***弄***号***室。原告何明星与被告上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同(以下简称宏政公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理。审理中，本院依法追加邵和玉作为第三人参加诉讼。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告何明星的委托诉讼代理人许博、被告宏政公司的委托诉讼代理人周家宏到庭参加诉讼。第三人邵和玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明星向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年10月30日签订的租赁合同无效；2、被告返还原告租房款项人民币68,000元(以下币种均为人民币)、押金25,500元。事实和理由：原告与被告曾就上海市场中路XXX号-1底层物业(以下简称系争商铺)存在租赁关系，原告实际使用系争商铺进行经营。租期将至，原告与系争商铺的产权人邵和玉于2015年10月24日签署租赁合同，约定由产权人将系争商铺出租给原告，租赁期限为2015年11月4日至2017年11月3日。合同签订后，被告告诉原告其才是合法的承租人，如果原告要继续租赁房屋，必须与被告继续签订合同并支付租金。原告为了继续经营，无奈下只好与被告签订了租赁合同并交纳了租金及押金。后得知邵和玉已于2015年7月1日收回了系争商铺，被告并无承租权和转租权。由于被告向原告催讨租金，原告迫于压力已于2015年6月离开系争商铺。原告认为，被告在明知没有承租权和转租权的情况下擅自将他人房屋转租给原告，租赁合同应为无效，原告已向产权人支付了租金，被告向原告收取的租金及押金应当返还。被告宏政公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告经案外人蒋伟委托对外出租管理系争商铺，蒋伟是从案外人上海恩铂实业有限公司(以下简称恩铂公司)处承租了系争商铺后，经过恩铂公司的同意，由被告对外签约转租给原告的。恩铂公司与蒋伟之间的租期为2014年10月20日至2019年10月19日，被告与原告之间的租期为2014年10月28日至2015年10月27日。被告与原告之间的合同到期后，由案外人泰兴市令家衣香樟园代表被告与原告续签了一年合同。被告并不知道恩铂公司与第三人已经解除了租赁合同，也不知道第三人与原告之间签订了租赁合同。被告确实收取了原告租金68,000元(即租金已付至2016年6月)、押金25,500元，但认为原告一直在使用系争商铺，即使恩铂公司与第三人解除了租赁合同，由于被告已向恩铂公司支付了租金，原告使用了房屋就应向被告支付使用费，故不同意向原告返还。第三人邵和玉述称，第三人与恩铂公司之间确曾有租赁关系，但因恩铂公司欠付租金，第三人与恩铂公司已于2015年2月12日就提前解除合同进行了协商并达成协议，双方的租赁合同已于2015年6月30日解除。2015年10月8日，第三人与原告签订租赁合同，原告已向第三人支付租金至2016年7月24日。但由于被告找了很多人上门向原告施压，原告又向被告支付了押金和租金，现同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺为本市场中路XXX号一层的四间门面中最西面的一间，产权人为第三人。2014年10月8日，第三人与恩铂公司签订《商铺租赁合同》，约定将系争商铺出租给恩铂公司使用，租期为2014年10月20日至2019年10月19日。当月19日，双方签订《补充协议》，确认第三人同意恩铂公司将不超过50%面积的商铺转租给第三方。之后，被告将系争商铺转租给原告经营使用。2015年2月12日，第三人与恩铂公司签订《关于停止租用场中路XXX号商铺协议》，约定恩铂公司提前结束租用系争商铺，于2015年6月30日前将系争商铺返还给第三人等。2015年10月24日，第三人与原告签订《商铺租赁合同》，约定第三人将系争房屋出租给原告使用，租期自2015年11月4日至2017年11月3日，每月租金7,000元，保证金7,000元等。之后原告向第三人支付了相应款项。2015年10月30日，被告(签约代表为案外人泰兴市令家衣香樟园)与原告签订《租赁协议书》，约定由原告承租系争房屋，租期自2015年10月27日至2016年10月26日；租金每月8,500元，保证金25,500元等。之后原告向被告支付了相应款项。审理中，被告提供了恩铂公司与蒋伟之间的《商铺转租协议》、恩铂公司同意蒋伟进行转租的《证明》、蒋伟委托被告对外进行出租管理的《委托书》、被告向恩铂公司转账支付租金的凭证等证据材料，拟证明被告有权转租及转租经过。对此原告表示真实性无法确认，且与本案无关。第三人则表示对转租情况不清楚，其曾于2015年10月、11月左右与恩铂公司、被告当面协商，被告表示要找恩铂公司索赔，与第三人无关，第三人就离开了，后听说恩铂公司也同意赔偿，但双方就赔偿金额未达成一致。原告提供了署期为2015年11月4日、落款为恩铂公司的《告知函》，拟证明恩铂公司曾通知蒋伟收回系争商铺；还提供了2015年10月30日的报警记录摘抄，拟证明被告曾至系争商铺闹事砸东西，逼迫原告续签租赁合同。对此被告表示不予认可，其不知道第三人已与恩铂公司解除合同，原、被告签订租赁合同也是自愿的。第三人则表示无异议，恩铂公司曾向其表示已经将此事通知了被告并张贴了告知函。本院认为，根据本案查明的事实及各方当事人的陈述，第三人虽确曾同意恩铂公司将系争商铺进行转租，但第三人与恩铂公司之间的租赁合同已提前解除。恩铂公司丧失租赁权后，被告对系争商铺的使用权也随之消灭，除非重新得到第三人的同意，否则其再进行转租的权利基础已不复存在。此后，第三人与原告就系争商铺签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，依法成立，受到法律的保护。而被告在其后又与原告签订转租合同并收取相关款项的行为，显然并未得到第三人的同意。现第三人参加诉讼并表示不认可原、被告之间的《租赁协议书》，该合同依法当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应视情况予以返还。鉴于原告事实上使用了系争商铺，但已向第三人支付了使用期间的租金，被告收取的租金和保证金均应予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告何明星与被告上海宏政贸易有限公司就上海市静安区场中路XXX号-1底层物业签订的《租赁协议书》无效；二、被告上海宏政贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何明星租金68,000元、保证金25,500元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,430元(原告何明星已预缴)，由被告上海宏政贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱海燕代理审判员 吴 双人民陪审员 陈名玲二〇一七年七月二十七日书 记 员 潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 微信公众号“”