（2017）内01民再17号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-26
案件名称
郭建国、任俊萍与王瑞忠、郭建忠确认合同无效纠纷再审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
郭建国,任俊萍,王瑞忠,郭建忠
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民再17号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭建国，退休职工，住河北省石家庄市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：任俊萍，住河北省石家庄市。再审申请人委托代理人：范翠利，河北英陆律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王瑞忠，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。被申请人委托代理人：孟三红，内蒙古爱德律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭建忠，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。再审申请人郭建国、任俊萍因与被申请人王瑞忠、郭建忠确认合同无效纠纷一案，内蒙古自治区武川县人民法院于2014年12月19日作出（2014）武民初字第474号民事裁定，郭建国、任俊萍不服向本院上诉，本院经过二审审理于2015年2月13日作出（2015）呼民四终字第00068号民事裁定，撤销（2014）武民初字第474号民事判决，指令武川县人民法院对本案进行审理。一审法院审理后于2015年12月4日作出（2015）武民初字第444号民事判决。郭建国、任俊萍不服，向本院提起上诉，本院经过二审审理于2016年6月7日作出（2016）内01民终642号民事判决。该判决发生法律效力后，郭建国、任俊萍仍不服，向内蒙古高院申请再审，内蒙古高院于2016年12月23日作出（2016）内民申1915号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭建国及其委托代理人范翠利、被申请人王瑞忠及其代理人孟三红,被申请人郭建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建国、任俊萍申请再审请求:1.请求人民法院依法撤销呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终642号民事判决书；2.依法判令王瑞忠与郭建忠签订的购房协议无效；3、诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：郭建国和任俊萍为夫妻关系，郭建国原系武川县房管所职工，位于××县有一处院落：3.5间正房、3.5间南房，长16米，宽14米，总面积为224平方米。其中二间正房二间南房属于武川县房管所公房。在1994年3月9日房改时单位将公房出售给郭建国、任俊萍，二人委托范喜喜向武川县房管所交付购房款1700元，2005年4月11日由郭建忠代为交付购房款500元，两次交款共2200元。2009年5月29日郭建忠在郭建国、任俊萍不知情的情况下将此处院落出售给王瑞忠，侵害了郭建国、任俊萍的合法财产权，王瑞忠与郭建忠签订的《购房协议》应当确认其无效。在2009年底，郭建国从石家庄回来及时告诉王瑞忠房不是郭建忠的，房子不卖，同时告诉郭建忠要把房子要回来，但是郭建忠已处理不了此事。根据《合同法》第51条”无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效”的规定，无权处分人只有经权利人追认或者事后取得处分权，合同才有效，而郭建国并没有对该协议予以确认，所以合同无效。2014年2月14日，房管局通知郭建国到地税局缴纳了房屋、土地产权税，地税局也出具了完税证明，房管局出具书面材料证实”该房屋和土地出售给承租人郭建国，2014年郭建国申请房屋所有权登记，房管所对其提交的身份证明材料进行了审验，准备给予登记发证”。王瑞忠在购房前就知道房屋不是郭建忠的，还与郭建忠签订购房协议，其行为纯属恶意，是二人恶意串通损害所有权人郭建国的利益；且其购房价远低于2009年的房屋市场价，原审法院认为王瑞忠善意取得，购房协议有效是错误的。依据《内蒙古自治区个人出售公有住房的暂行规定》的通知第15条的规定，付清全部房款并住满五年后允许出售，本争议房屋在2005年4月11日付清全部房款，到被上诉人之间签订购房协议的时间（2009年5月29日）并没有满五年，所以郭建忠与王瑞忠的购房协议也是无效的。一、二审法院认定事实不清，适用法律错误。王瑞忠辩称：2009年郭建忠公开出售房屋，经郭建忠和证人郭建业的见证下，将房屋卖给王瑞忠，当时该房正房已经全部倒塌，只有南房部分建筑物。水电费的缴纳和房本办理的凭证都是郭建忠的名字，房屋扩建后王瑞忠一直住在这里。后来在办理房本时产生争议，卖房子的事情郭建国也知道，只是觉得卖房款太少要求增加一万元。武川县法院审理时，给郭建忠做过笔录，郭建忠口头承认这个房子当时郭建国给他了，现在他又反悔说他是在郭建国不知情的情况下出卖房屋。郭建忠辩称：我和王瑞忠签订了协议，当时我没有钱就想把我哥哥郭建国的房子卖掉，所以和王瑞忠说房子哥哥已经给我了，但其实并没有。郭建国、任俊萍向一审法院起诉请求：一、依法确认被告王瑞忠和郭建忠签订的《购房协议》无效；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：郭建国与任俊萍为夫妻关系，于1980年3月22日登记结婚。郭建国与郭建忠为兄弟关系。郭建国原系武川县房地产管理所职工，后调动到河北省石家庄市工作。郭建国在武川县房管所工作期间，租住××县公房。根据武川县房管所出具的证明，该房屋出售给郭建国但未办理房屋所有权证，未明确房屋出售时间与金额。郭建国调动工作后，房屋一直由郭建忠居住。2009年郭建忠以个人名义将房屋出售给王瑞忠，双方于2009年5月29日签订了购房协议，约定房款53000元，先支付30000元，剩余23000元待房屋过户后付清。郭建忠二哥郭建业作为证人在协议上签字作证。协议签订后，王瑞忠支付郭建忠30000元，郭建忠一直未按双方协议约定协助王瑞忠办理房屋过户手续。郭建国得知郭建忠将房屋出售给王瑞忠后，与王瑞忠协商要求其在原来房款基础上增加10000元作为补偿，双方未达成一致意见。一审法院认为，依照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，而武川县房管所出具证明并非法定权属证明，且提交超过举证期限。武川县房管所的不动产登记簿上也没有郭建国、任俊萍是房屋所有权人的记载，故作出判决，驳回郭建国、任俊萍的诉讼请求。郭建国、任俊萍不服，向本院提起上诉。本院认为：武川县房管所于1994年将诉争房屋出售给郭建国，郭建国缴纳了购房款2200元，其在调动到石家庄工作前一家人一直居住在该房屋中，郭建国、任俊萍已经实际取得了诉争房屋。郭建业与郭建忠的陈述以及《购房协议》中对转交房产证的约定可以印证以下事实：一、郭建国、任俊萍没有将诉争房屋赠与郭建忠，郭建忠没有取得诉争房屋的所有权或处分权；二、郭建忠向郭建国、任俊萍隐瞒了其将诉争房屋售于他人之事，郭建国、任俊萍对王瑞忠与郭建忠买卖诉争房屋的事实不知情；三、郭建忠在签订购房协议时向王瑞忠谎称其取得了房屋的所有权，郭建忠对诉争房屋没有所有权或者处分权王瑞忠不知情。故郭建忠在签订《购房协议》时对诉争房屋没有所有权或者处分权，属于无权处分。但其与王瑞忠签订的《购房协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定”第三人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”故王瑞忠与郭建忠签订的《购房协议》有效，郭建国、任俊萍要求确认该协议无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据。在签订协议过程中，王瑞忠对郭建忠没有诉争房屋的所有权或者处分权并不知情，为善意买受人，没有过错。郭建忠明知其没有诉争房屋的所有权或者处分权而隐瞒事实，将该房屋出售给他人，应承担相应过错责任，郭建国、任俊萍由此受到的损失可以向郭建忠主张。故作出判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由郭建国、任俊萍负担。郭建国、任俊萍仍不服，向高院申请再审。高院再审认为，涉案房屋系武川县房管所于1994年出售给郭建国，郭建国缴纳了购房款2200元，其在调动到石家庄工作前一家人一直居住在该房屋中。郭建国、任俊萍已经实际取得了诉争房屋，郭建国、任俊萍没有将诉争房屋赠与郭建忠，故郭建忠在签订《购房协议》时对诉争房屋没有所有权或者处分权，也未经郭建国、任俊萍同意对诉争房屋的处分属于无权处分。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，该处分行为无效。一、二审法院认定，郭建国、任俊萍要求确认王瑞忠与郭建忠签订的购房协议无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持，属于认定事实不清、适用法律错误。故裁定指令本院再审本案。本院再审中，郭建国、任俊萍提交了一份新证据：武川县房地产管理所出具的王瑞忠所写的购房情况说明，证明：王瑞忠与郭建忠签订协议时，王瑞忠已经在诉争房屋附近的郭建业家租住房屋多年，对诉争房屋是郭建国的事实早已知情，不构成善意取得。王瑞忠的质证意见：对于该证据的真实性认可，证明的问题不认可,该证明是在王瑞忠去办理房本时，房管所让写的证明，当时的情况是王瑞忠租住郭建业的房子，后来听说郭建忠公开卖房且郭建业也做了推荐，王瑞忠才去买的房子。郭建忠对该证据没有意见。双方当事人对于涉案房屋为郭建国夫妇的房屋都没有异议。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为再审申请人郭建国、任俊萍要求确认被申请人郭建忠、王瑞忠签订的房屋买卖协议无效是否有事实和法律依据。郭建忠没有取得诉争房屋的所有权或者使用权，未经郭建国、任俊萍同意对房屋的处分属于无权处分，但无权处分行为并非是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”可知，买卖合同不因无权处分行为而无效。郭建国、任俊萍未能举出证据证明郭建忠与王瑞忠恶意串通，损害其合法权益。郭建忠与王瑞忠就涉诉房屋签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，故该合同应为有效。郭建忠明知其没有诉争房屋的所有权或者处分权而隐瞒事实，将该房屋出售给他人，应承担相应过错责任，郭建国、任俊萍由此受到的损失可以向郭建忠主张。综上所述，再审申请人郭建国、任俊萍的再审理由没有法律依据，其再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：维持本院（2016）内01民终642号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 张 剑审 判 员 杨利民代理审判员 姜 怡二〇一七年七月二十七日书 记 员 多琳娜 搜索“”