（2017）津0113民初1818号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-29
案件名称
沈楠与天津红星美凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈楠,天津红星美凯龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初1818号原告：沈楠，女，1984年2月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。被告：天津红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街果园东路2号107室。法定代表人：安中华，董事长。委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。原告沈楠与被告天津红星美凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈楠的委托诉讼代理人轧宗忻，被告的委托诉讼代理人吕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈楠向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房的已付款利息12631元（以总房款582330元为基数，自2016年10月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期同档一年期以内年贷款利率4.35%计算）；2.被告支付原告逾期交房违约金10598元（以总房582330元为基数，自2016年10月1日起至2017年3月31日止，按每日万分之一计算）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年1月27日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的座落于天津市北辰区××东道与××交口西北××郡大厦××号房屋一套，建筑面积57.25平方米，总房款为582330元；被告应于2016年9月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，若逾期交付60日以内的，追究已付房款利息，超出60日未交付，被告还应每日按已付款万分之一支付违约金。后被告未按期交付商品房，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。天津红星美凯龙房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。第一、双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日的，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并每日按总房款万分之一的标准支付违约金。依该标准计算，已付款利息和违约金总额约为利息的190%，根据法律规定，违约责任的给付数额最高不应超过实际损失的130%，因双方约定明显过分高于因违约给原告造成的实际损失，请求法院予以酌减；第二、双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》第三条第1款第（4）项约定，因非被告所能控制的其他因素导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，且被告不承担延迟交房的违约责任。被告在配套工程施工期间，政府美丽天津一号工程指挥部下发通知：2016年11月15日至-2016年12月31日期间（共47天），全市所有在建施工项目一律停止施工。47天的停工期间属被告所不能控制的其他因素，不但造成47天本身工期的延误，而且造成后续工期的连续延误，此期间的延迟交房被告在主观并无任何过错，且因此蒙受巨大经济损失，如仍由被告承担停工期间延迟交房的违约责任，显失公平，故请求免除被告47天的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的《天津市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津红星美凯龙房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）沈楠，商品房座落于天津市北辰区××东道与××交口西北××郡大厦××号房屋，房屋建筑面积57.25平方米。每平方米价格10171.74元，总房款为582330元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理，乙方应于2016年2月5日前，一次性存入商品房首付款292330元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第六条乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方按照附件六的相关约定执行：甲方有权解除合同，在甲方解除合同前，乙方应每日按照应付款项的万分之五向甲方支付违约金，在甲方解除合同后，乙方除继续支付逾期违约金外，乙方应另行向甲方支付总房款20%的违约金。合同签订后，原告于2015年11月20日将首付款交付被告，被告为原告开具了《销售不动产统一发票》。后因被告施工工期延误，未能如期向原告交付房屋。2017年2月22日，天津市北辰区建设管理委员会收到被告本案涉诉房屋的工程竣工验收备案文件，2月28日，原告与被告办理了房屋交付手续，3月8日，天津市北辰区建设管理委员会向被告下发《天津市建设工程竣工验收备案书》。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。原告已依约履行了付款义务，因被告未依合同约定于2016年9月30日前将验收合格的商品房交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点为：被告应如何承担违约责任。原、被告在合同中约定，如被告逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息并按日万分之一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均系逾期交房应承担违约责任的约定。关于被告主张双方约定承担违约责任应支付的违约金（包括利息及违约金）过高一节。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。庭审中，原、被告对于被告逾期交房给原告造成的实际损失，均未提供证据，原告已将全部房款交付给被告，故本院酌定原告的实际损失为已付房款的同期银行贷款利息。原告要求被告按同期银行贷款年利率4.35%支付已付款利息，本院予以支持。对于原告同时主张按已付房款的日万分之一计算违约金，本院予以酌减，应按照已付款利息的30%计算为宜。故被告应支付原告2016年10月1日起至2017年2月27日未交房期间的已付款利息及违约金13629.68元（包括合同约定的已付款利息10484.37元及违约金3145.31元）。关于原告主张的2017年2月23日至3月31日期间的已付款利息及违约金，因被告已向原告交付了涉案房屋，原告的该部分诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告主张免除其47天的违约责任一节。本院认为，根据《美丽天津一号工程指挥部文件》，在2016年11月15日至2016年12月31日期间，除四类可允许特许施工的项目外，其他所有在建施工项目一律停止施工，上述期间被告不能进行施工，应属不可抗力。但双方约定的房屋交付日期为2016年9月30日，而上述文件的下发时间为2016年11月12日，即在被告迟延履行后下发。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告天津红星美凯龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈楠已付款利息及违约金13629.68元；二、驳回原告沈楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨玉惠二〇一七年七月二十七日书记员 冯智欣附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 关注公众号“”