（2017）苏12民终965号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-10
案件名称
毛晨琳与泰州市德驰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州市德驰置业有限公司,毛晨琳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终965号上诉人（原审被告）:泰州市德驰置业有限公司，统一社会信用代码913212045502329064，住所地泰州市姜堰区锦华园1幢109、209、309室。法定代表人：徐晓莉。委托诉讼代理人：胡杰，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建玉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：毛晨琳，男，1988年11月2日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：毛秀华，男，1966年11月23日生，汉族，住泰州市姜堰区。系被上诉人父亲。上诉人泰州市德驰置业有限公司（以下简称德驰公司）因与被上诉人毛晨琳商品房销售合同纠纷一案，不服姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7674号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。德驰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回毛晨琳的一审诉讼请求。事实与理由：案涉房屋未能交付系被上诉人的过错，上诉人无任何过错不应承担任何违约责任，上诉人曾通知被上诉人前来办理交房手续，但被上诉人拒不到场；即使上诉人未在2014年12月31日前向被上诉人交房也不违反双方的特别约定，被上诉人因无钱缴纳首付款，于2012年10月8日向案外人梅德红借款162890元，并向上诉人出具承诺书一份承诺“在本人全额归还162890元的借款本金及利息之前，贵公司可以拒绝将房屋交付本人，在本人全额归还借款及利息前，贵公司拒绝交房、拒绝办理产证无须承担任何违约责任”。毛晨琳答辩称：合同大部分都是毛晨琳的父亲毛秀华所签，签订合同后，首付款与银行贷款539890元全部支付给了上诉人，后被上诉人按月偿还了银行贷款。买房时上诉人一方就跟被上诉人讲过房子是给儿子结婚用的，要的急，故上诉人当时承诺2013年年底交房，但2013年年底没拿到房子，当时上诉人一方就提出退房，但对方不同意，2014年年底被上诉人一方去找上诉人时其表示仍没有房子。合同解除完全是因为上诉人的不交房的违约行为造成的，故其应当承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。毛晨琳向一审法院的诉讼请求：1、判令解除毛晨琳与德驰公司签订的商品房买卖合同；2、判令德驰公司向毛晨琳返还购房款265899.46元，并支付自2012年11月7日起至德驰公司实际付款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、德驰公司向毛晨琳支付违约金5318元；4、德驰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月18日，毛晨琳、德驰公司签订商品房买卖合同一份，约定:毛晨琳向德驰公司购买姜堰区德驰熙园13幢303号商品房，建筑面积为124.37平方米，房屋总价539890元，毛晨琳于2012年10月18日支付首付房款162890元，余款377000元于2012年10月25日前办理银行按揭贷款；德驰公司应于2014年12月30日前将通过验收合格的商品房交付毛晨琳；等等。合同签订当日，毛晨琳向梅德红借款支付了首付款162890元。2012年11月7日，毛晨琳、德驰公司及毛秀华、杨爱凤与中国农业银行姜堰支行签订个人购房担保借款合同，约定毛晨琳向中国农业银行姜堰支行贷款377000元，用于购买姜堰区德驰熙园13幢303号商品房，借款期限为240个月，毛晨琳以上述商品房作为抵押，德驰公司为毛晨琳提供阶段性保证担保，毛秀华、杨爱凤为毛晨琳提供保证担保。合同签订后，中国农业银行姜堰支行按合同约定提供了贷款377000元。后毛晨琳按约向中国农业银行姜堰支行偿还贷款至2015年11月。后经银行催要，德驰公司代毛晨琳偿还了2015年12月至2016年5月的贷款本息。2016年7月21日，中国农业银行姜堰支行向法院起诉，要求毛晨琳、一审法院经审理于2016年11月8日作出了（2016）苏1204民初4084号民事判决书，判决毛晨琳偿还借款本金337451.16元，并支付相关利息，毛秀华、杨爱凤、泰州市德驰置业有限公司承担连带清偿责任。案件受理费6381元，由毛晨琳、毛秀华、杨爱凤、德驰公司负担。判决生效后，德驰公司代毛晨琳向中国农业银行姜堰支行偿还了贷款本息。经核算,毛晨琳共向中国农业银行姜堰支行偿还贷款本金32830.27元，偿还利息、罚息、复利62889.24元,德驰公司共向中国农业银行姜堰支行偿还贷款本金344169.73元，偿还利息、罚息、复利16351.22元。另查明：1、德驰公司曾于2014年12月27日向毛晨琳寄送挂号信一份，经一审法院向泰州市姜堰区邮政局查询，该挂号信于2015年1月3日有人签收，签收人签署的姓名为“毛晨林”并写上身份证号码，经核实身份证号码与毛晨琳的身份证号码不同，签名是谁所签无法确认。2、毛晨琳向德驰公司购买的姜堰区德驰熙园13幢303号商品房至今未能实际交付给毛晨琳。一审法院认为：毛晨琳、德驰公司签订的商品房买卖合同不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，毛晨琳通过向梅德红借款支付了首付款，通过向银行按揭贷款支付了其余购房款，毛晨琳已按约履行了付款义务。至于涉案的商品房未能实际交付，毛晨琳、德驰公司均认为是因对方的原因造成的，一审法院认为造成涉案商品房未能实际交付，双方均具有一定的过错。毛晨琳、德驰公司在一审法院2017年1月17日开庭时均表示同意解除商品房买卖合同，故对毛晨琳提出的解除合同的诉讼请求应予以支持。因涉案商品房至今未能实际交付给毛晨琳，现房屋所有权仍属于德驰公司所有，故毛晨琳已支付的首付款162890元及毛晨琳向中国农业银行姜堰支行偿还的贷款本金32830.27元，德驰公司应当返还给毛晨琳。关于毛晨琳、德驰公司共同向中国农业银行姜堰支行支付的贷款利息、罚息、复利79240.46元，根据双方的过错，酌情确定由毛晨琳、德驰公司各承担50%。因毛晨琳对于涉案商品房未能实际交付具有过错，故对毛晨琳要求德驰公司承担购房款利息及违约金的诉讼请求不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、原告毛晨琳与被告泰州市德驰置业有限公司2012年10月18日签订的商品房买卖合同于2017年1月17日解除；二、被告泰州市德驰置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告毛晨琳返还购房款及利息损失合计235340.5元；三、驳回原告毛晨琳的其他诉讼请求。案件受理费5368元,减半收取2684元，由原告毛晨琳负担1342元，被告泰州市德驰置业有限公司负担1342元（毛晨琳同意其预交的案件受理费中的1342元，由德驰公司向其直接支付，一审法院不再退还，德驰公司于判决生效之日起十日内向毛晨琳支付）。本院审理中双方当事人均未提供证据，一审查明的事实有相关证据在卷作证，本院亦予以确认。一审庭审中上诉人德驰公司提交被上诉人毛晨琳向德驰公司出具的承诺书一份，该承诺书载明“本人向梅德红借款162890元用于支付购房款，为保证梅德红的借款安全，应梅德红的要求，本人郑重承诺：在本人全额归还162890元的借款本金及利息之前，贵公司可以拒绝将该房屋交付本人，贵公司亦可以拒绝为本人办理该房屋的产权证。在本人全额归还借款及利息之前，贵公司拒绝交付、拒绝办理产证无须承担任何违约责任”，证明毛晨琳没有归还梅德红的钱上诉人有权利拒绝交房，被上诉人毛晨琳当庭质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但承诺书中“毛晨琳”非毛晨琳本人所签，上面的手印系毛晨琳所摁。一审未对该证据予以审查，本院经审查认为被上诉人毛晨琳对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，虽然毛晨琳主张承诺书中的签名非其本人所签但认可签名上的手印是其所按，故应当认定该承诺书系毛晨琳出具。该证据与本案具有关联性且来源合法，故其证据效力应予以确认。依据上述证据及当事人二审中的陈述，本院确认下列事实：被上诉人毛晨琳在向梅德红借款162890元支付购房首付款时向德驰公司承诺在其归还梅德红本金及利息之前德驰公司可以拒绝向其交付房屋。截止二审庭审时毛晨琳尚未向梅德红归还前述借款。本院认为：关于合同解除，案涉商品房尚未交付且双方在一审开庭时均表示同意解除商品房买卖合同，故一审判决解除合同并无不当。关于案涉商品房未能交付被上诉人德驰公司是否存在过错的问题，依据毛晨琳的承诺，毛晨琳未向梅德红归还借款前德驰公司可以拒绝向其交房，二审庭审前毛晨琳仍未向梅德红归还借款，故德驰公司尚未向毛晨琳交房不违反双方的约定，德驰公司不存在过错，一审认定德驰公司存在过错不当，本院依法予以纠正。案涉合同解除上诉人德驰公司应当将毛晨琳支付的首付款162890元及毛晨琳向中国农业银行姜堰支行偿还的贷款本金32830.27元返还毛晨琳，但因房屋未能交付系毛晨琳自身过错导致，故其主张德驰公司支付首付款利息及违约金的诉讼请求应不予支持，毛晨琳向中国农业银行姜堰支付的贷款利息、罚息、复利亦应由毛晨琳自行承担。至于德驰公司向中国农业银行姜堰支行支付的利息、罚息、复利，因德驰公司未提起反诉，故本案不予处理。综上，一审认定事实错误，判决结果不当，上诉人所提的房屋未交房并非上诉人过错的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7674号民事判决主文第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7674号民事判决主文第二项；三、上诉人泰州市德驰置业有限公司于本判决送达之日起十日内向被上诉人毛晨琳返还购房款195720.27元。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5368元，由上诉人泰州市德驰置业有限公司负担4568元、被上诉人毛晨琳负担800元(因上诉费上诉人已经预交，故该款项由上诉人在支付判决主文所涉款项时予以扣除)。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年七月二十七日书 记 员 陆超凡 来源：