（2017）京03民终8632号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-12
案件名称
北京实地房地产开发有限责任公司与高春芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京实地房地产开发有限责任公司,高春芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8632号上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高春芳，男，1982年7月28日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨文茂，北京市荣博律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人高春芳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初9739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼，被上诉人高春芳的委托诉讼代理人杨文茂向本院提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高春芳的诉讼请求，本案的诉讼费用由高春芳承担。事实和理由：一、按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十二条第二项规定：“买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。”本案系高春芳就实地公司的同一违约行为分段主张迟延办理楼栋权属证明的违约金，本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及总体实际所受损失予以确定。实地公司已经向高春芳交付了房屋，且高春芳购买的房屋价值迅速增长，高春芳并没有实际损失。二、高春芳主张的违约金数额过高，法院应当予以减少。《合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。高春芳主张的违约金数额过分高于其所受到的损失，法院应当予以减少。高春芳辩称，服从一审法院判决，不同意实地公司的上诉请求，请求维持原判。双方明确约定了违约金的计算方式，实地公司应当按照约定继续支付迟延办理楼栋权属证明的违约金。高春芳向一审法院起诉请求：1.判令实地公司向高春芳支付自2015年5月26日至2017年4月1日（共676天）的延迟办理楼宇权属证明的违约金154410元；2.诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2013年1月28日，高春芳（买受人）与实地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：该房屋坐落为通州区3207（以下简称3207号房屋）；合同约定房屋总价款为2257910元。合同签订后，高春芳于2013年4月25日向实地公司交纳购房首付款677910元，于2013年5月17日支付购房首付款25万元，并向中国建设银行申请购房贷款133万元，中国建设银行于2013年5月24日发放该笔贷款。2013年8月15日，高春芳办理3207号房屋的入住手续，实地公司向高春芳交付3207号房屋。因涉及面积差，高春芳补交面积补差款26268元。高春芳实际缴纳购房款2284178元。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年3月28日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”实地公司至今仍未办理完毕2603号房屋住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取住宅楼的楼栋权属证明。一审法院另查,高春芳曾提起诉讼，主张延期办理楼栋权属证明的违约金，一审法院依法作出（2015）通民初字第11013号民事判决书，判决实地公司给付高春芳自2014年3月29日至2015年5月25日的迟延办理楼栋权属证明违约金96620元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中高春芳与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在2014年3月28日前办理完毕楼栋权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕高春芳所购得的3207号房屋楼栋权属证明，实地公司已经构成违约。故高春芳要求实地公司支付延迟办理楼宇权属证明违约的诉讼求情，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。经一审法院核实，自上次判决实地公司给付高春芳违约金的截止日之次日即2015年5月26日起算至2017年4月1日，迟延履行日期新增676日，违约金金额为154410元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：实地公司给付高春芳2015年5月26日起算至2017年4月1日迟延办理楼栋权属证明违约金154410元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认，本院认为：实地公司与高春芳签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。经审理查明的事实可以确认，实地公司在一审法庭辩论终结前仍未取得涉诉楼栋的权属证明，实地公司逾期未办证的行为已经构成违约，且楼栋权属证明的无法办理显然对高春芳办理房屋产权证产生不利影响，进而限制了高春芳对房屋所有权部分权能的行使，故实地公司应当按照合同的相关约定承担违约赔偿责任。实地公司主张不应支付违约金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院关于违约金的计算起止期限、金额并无不当，本院予以维持。综上所述，实地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3388元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣代理审判员 李 冉代理审判员 付 哲二〇一七年七月二十七日法官 助理 刘 衍书 记 员 刘 波 来源：