（2017）浙0782民初7588号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-29
案件名称
义乌市永宁物业服务有限公司与义乌市人信置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市永宁物业服务有限公司,义乌市人信置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初7588号原告义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道洪华村11号3楼。法定代表人：吴建华。被告义乌市人信置业有限公司，住所地：义乌市稠江街道贝村路988号。法定代表人：王跃新。委托代理人邢桂尧，男，1965年11月5日出生，汉族，住东阳市，系被告公司员工。原告义乌市永宁物业服务有限公司诉被告义乌市人信置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理。依法由审判员王牮英适用简易程序独任审判，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司的法定代表人吴建华、被告义乌市人信置业有限公司的委托代理人邢桂尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市永宁物业服务有限公司诉称，原告在2014年通过招标与被告在10月20日签订了前期物业服务合同，合同约定了住宅物业费：1.94元/月/平方米;商业物业费：2.42元/月/平方米。原告于2016年4月初开始为全体业主提供物业服务，被告与所有业主签订的购房合同约定2016年5月20日开始统一交付房屋给业主。因此原告向被告和其他业主全部从2016年5月20日开始计收物业费，物业费按年一次性缴纳而且应在3个月内交清第一年的物业费，逾期未交纳按银行贷款利息四倍收取违约金。在2014年8月20日被告和浙江至诚工程咨询有限公司联合制定的招标文件中第17页2.8约定已竣工但尚未交付或尚未出售空置的物业，由开发建设单位按照物业管理费的100%的标准缴纳。在前期物业服务合同中第六页第八章违约责任第三十一条甲方、业主或者物业使用人违反合同第六、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应当交纳的费用金额加收银行同期贷款利率四倍向乙方支付违约金。被告的员工王国珍在2017年正月时候问原告的法定代表人，今年物业工作怎么计划并要求原告在前后停车场地安装道闸并要求原告向车主收费，原告说不会来装的。原告并告知王国珍物业费不好收楼盘又小服务一年算了，他随后打电话告诉王雄伟了。原告多次与被告沟通要求支付物业费，现被告至今未向原告交纳任何物业费。被告的行为已经严重的侵犯了原告的合法权益，同时也损害了第三方其他业主的共同利益。被告已经构成违约，为此原告诉至法院，要求：1、判令原告与被告于2017年5月20日解除前期物业服务合同。2、判令被告支付四海大道100-1号201室、301室、701室、702室、801室、901室房屋2016年5月20日至2017年5月19日物业费18297元。3、判令被告向原告支付违约金，18297元物业费违约金按银行贷款利息四倍从2016年9月6日开始计收，暂算至起诉之日违约金为4800元。起诉之后的违约金还是按银行贷款利息四倍计算至被告实际还款之日为止。庭审中原告变更诉讼请求：1、确认原告与被告已于2017年5月20日解除前期物业服务合同。2、判令被告支付四海大道100-1号201室、301室、701室、702室、801室、901室房屋2016年5月20日至2017年5月19日物业费18297元。3、判令被告向原告支付违约金，18297元物业费违约金按银行贷款利息四倍从2016年9月6日开始计收，暂算至起诉之日违约金为4800元。起诉之后的违约金还是按银行贷款利息四倍计算至被告实际还款之日为止。被告义乌市人信置业有限公司辩称，2014年8月20日的招标文件是针对所有物业公司的，不是只针对原告一家物业公司的。原告提出来被告楼盘小房屋面积小，不划算，但面积大小原告投标的时候就应该知道。按照前期物业服务合同第三章第八条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务不收取费用。所以原告诉讼请求中第二、三项不存在物业费和违约金。原告在2017年5月19日就停止了物业服务，所以对原告变更前后的第一项诉讼请求解除前期物业服务合同，被告都没有异议。但是原告解除合同之后对水费、电费、物业费要交接清楚，可原告到现在也没有来交接。而且有一些物业费原告已经收到了2017年10月。经审理查明，2014年10月20日，原告义乌市永宁物业服务有限公司（乙方）与被告义乌市人信置业有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》。合同主要内容有：第一条、物业基本情况：物业名称义乌市“龙回九号”住宅小区。物业类型商住。座落位置义乌市稠江街道四海大道100号。第七条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：普通高层宅1.44元/月/平方米；商业1.92元/月/平方米。第八条、业主应于房屋统一交付之日起开始计算和交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务不收取费用；若甲方出租或实际使用后，由乙方向使用人收取。第三十五条、本合同期限自物业实际交付日起至服务3年期满止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告于2016年4月入驻该小区开始提供物业服务。2016年5月20日，义乌市“龙回九号”住宅小区房屋统一交付业主。其中义乌市“龙回9号”住宅小区义乌市稠江街道四海大道100-1号201室、301室、701室、702室、801室、901室房屋在2017年5月20日前尚未出售。2017年4月23日,原告在义乌市“龙回九号”住宅小区的公告栏上张贴了“关于决定在2017年5月20日停止物业服务的公告”。2017年4月26日原告向被告邮寄该公告，被告于2017年4月27日签收。2017年5月20日起，原告停止了物业服务。上述事实，有原告提供的招标文件、前期物业服务合同、手机微信截屏、停止物业服务公告、快递单、快递查询记录、业主信息表各一份以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告之间签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告要求确认其与被告签订的前期物业服务合同已于2017年5月20日解除的诉讼请求，因原告确实已于2017年5月20日停止物业服务，且被告对此并无异议，故该诉请本院予以支持。关于义乌市“龙回9号”住宅小区义乌市稠江街道四海大道100-1号201室、301室、701室、702室、801室、901室尚未出售房屋的物业费问题，因原、被告签订的前期物业服务合同明确约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务不收取费用”，故原告要求被告支付尚未出售房屋的物业费及违约金的诉讼请求，与约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下:一、原告义乌市永宁物业服务有限公司和被告义乌市人信置业有限公司于2014年10月20日签订的《前期物业服务合同》已于2017年5月20日解除。二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费189元，由原告义乌市永宁物业服务有限公司负担149元，由被告义乌市人信置业有限公司负担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 王牮英二〇一七年七月二十七日书记员 贾晶婷 微信公众号“”