（2017）鲁02民终4016号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
青岛金永发汽车工贸有限公司、青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛金永发汽车工贸有限公司,青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4016号上诉人（原审被告）青岛金永发汽车工贸有限公司。法定代表人刘从冬，总经理。委托诉讼代理人姜保良，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会。负责人刘可建，村主任。委托诉讼代理人蒋萌，山东琴岛律师事务所律师。上诉人青岛金永发汽车工贸有限公司因与被上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员孙志远担任审判长，与审判员于瑞军、审判员尤志春共同组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人姜保良、李修超，被上诉人之委托诉讼代理人蒋萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人青岛金永发汽车工贸有限公司上诉请求：1、撤销青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初3598号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未依约向被上诉人支付租金，属于认定事实错误。在被上诉人投资设立的中韩房地产未还清上诉人欠款情况下，上诉人也无需支付被上诉人的土地租赁费。二、一审判决认定上诉人因一直未支付租金导致不能实现合同目的，被上诉人因此有合同解除权，属于认定及适用法律错误。双方合同系在有效续签期限内，且无其他法定解除情形。三、一审判决认定上诉人向被上诉人支付租金1676942.5元及2016年9月14日起至实际返还土地之日的使用费，并拆除涉案土地地上附着物，没有事实及法律依据。被上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。具体为：一、被答辩人欠付租金的行为构成违约；二、被答辩人一审中所主张的以青岛海明土石方绿化工程有限公司与青岛市崂山区中韩房地产开发中心的债权债务关系抵偿本案中被答辩人欠付的土地租金无事实及法律依据。青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的土地租赁合同；2、被告向原告支付自2003年1月1日起至合同解除之日止拖欠的租金167.2万元；3、被告按照合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至腾让土地之日止的土地使用费；4、被告返还原告土地、拆除地上附着物、恢复原状；5、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2003年1月1日，原告西韩社区（甲方）与青岛新永发纸业有限公司（乙方）签订合同书，约定乙方租赁甲方位于西韩村预制厂北端（西韩村北山）的集体土地，面积12亩。租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日止，乙方每年向甲方交纳租赁费壹拾贰万元，每半年一交，一年分两次交清当年租赁费。合同到期后，双方无异议该合同继续顺延。租赁费后十年时间共递增10%【12×（1+10%）×10】。另约定，任何一方违约，应承担法律责任，并赔偿另一方全部经济损失。2013年1月6日青岛新永发纸业有限公司变更名称为青岛金永发汽车工贸有限公司；上述合同书签订后，被告使用涉案土地至今，但未支付原告租金。2017年3月2日，原审法院组织原、被告双方对涉案土地进行了现场勘验，就土地位置、范围等情况向双方进行了确认。庭审中，原告主张2013年12月31日租赁期满，此后为不定期租赁合同，合同约定租赁费后十年共递增10%，故租金共计132万，每年租金为13.2万元；被告主张2013年12月31日合同期限届满后新的租赁期限为10年，从2014年1月1日形成新的租赁关系，后10年租金共计132万，具体每一期怎么交没有约定。被告提交青岛金永发汽车工贸有限公司营业执照、青岛海明土石方绿化工程有限公司营业执照、房屋抵债协议、青岛市崂山区中韩房地产开发中心企业信息查询，主张1、房屋抵债协议的签约合同主体为青岛市崂山区中韩房地产开发中心与青岛海明土石方绿化工程有限公司，双方确认中韩房地产开发中心欠青岛海明土石方绿化工程有限公司1015万余元，但抵债房屋至今未过户；2、青岛市崂山区中韩房地产开发中心系青岛市崂山区西韩社区居委会出资设立；3、青岛金永发汽车工贸有限公司、青岛海明土石方绿化工程有限公司的法定代表人均为刘从冬；4、因为刘从冬与西韩社区居委会存在其他债权债务，所以，双方商定暂不需要支付土地租赁费。经质证，原告主张房屋抵债协议当事人并非本案双方当事人，真实性无法确认；中韩房地产开发中心并非本案当事人，该中心为独立法人，独立承担责任，本案原告无义务承担其对外的债权债务；青岛海明土石方绿化工程有限公司也是独立承担责任的法人，与本案被告无关。被告提交刘从亮、刘宝生关于青岛金永发汽车工贸有限公司土地租赁事项的说明，刘从亮2003年到2014年10月是原告的法定代表人。主张原被告之间的土地租赁合同，当时村委同意继续顺延至2024年12月31日；由于被告与青岛海明土石方绿化有限公司的投资人均为刘从冬，青岛市崂山区中韩房地产开发中心尚未结清青岛海明土石方绿化有限公司工程款之前，被告暂不需要支付土地租赁费。经质证，原告主张证人应出庭作证并接受法庭质询，未出庭其证言不应被采纳；原告为社区组织，其对外的经营活动需经村两委及村民代表大会研究通过，任何个人均无权代表村集体处置村集体资产，刘从亮、刘宝生出具的说明仅为其个人意思表示，不代表原告村集体。一审法院认为，原、被告签订的土地租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为被告不交纳租金的行为是否构成违约及原告是否有权要求解除合同。被告主张因双方另外存在债权债务关系，双方商定待债权债务清算时统一确定土地租金问题，所以被告未交租金，但根据被告提交的证据，其所主张的房屋抵债协议主体为青岛市崂山区中韩房地产开发中心与青岛海明土石方绿化工程有限公司，并非本案原、被告，无法确认与本案的关联性，仅凭刘从亮、刘宝生作出的书面说明亦无法认定原告曾同意被告暂不支付租金等情况，故被告该主张缺少事实及法律依据，不予认可，被告应依照约定支付租金。而被告自2003年至今使用涉案土地已逾十年，一直未依约交纳租金，其违约行为致使原告不能实现签订土地租赁合同的目的，原告有权要求解除合同，并要求被告返还涉案土地、支付租金等。关于租赁期限及租金标准，合同约定租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日止，合同到期后，双方无异议该合同继续顺延，并约定后十年租赁费共递增10%，上述租赁期限届满后被告虽继续使用土地，但仍未交纳租金，现原告对此提出异议，届满后的租赁期限应视为不定期,原租赁合同继续有效，此后的租赁费依照合同约定为“后十年时间共递增10%”，原、被告均认可后十年租金共计1320000元，但并未明确约定年租金，根据双方约定2003年1月1日至2013年12月31日租赁期间内每年120000元的租金交纳方式，后十年年租金应为132000元（1320000元÷10年）。原告主张本案起诉之日即2016年9月13日，为合同解除之日，符合相关法律规定，予以认可。原告主张2003年1月1日至2016年9月13日的租金，被告应依照约定支付，其中2003年1月1日至2013年12月31日期间按照120000元/年计算11年共计1320000元；2014年1月1日至2016年9月13日共计2年又257天按照132000元/年计算共计356942.5元（132000元/年×2年+132000元/年÷365天×257天），租金共计1676942.5元。原告主张自2016年9月14日起的土地使用费，因合同解除后被告仍占用涉案土地，应依照原租赁合同约定的租金标准即361.6元/天（132000元/年÷365天）支付使用费至实际腾让土地之日止。关于原告主张的要求被告返还土地、拆除地上附着物、恢复原状，双方租赁合同解除，且双方均认可涉案土地上现有建筑物及其附属设施等系被告建造，依照相关法律规定，被告应于本判决生效之日起30日内拆除，并向原告返还涉案土地。原审据此判决：一、原告青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会与被告青岛金永发汽车工贸有限公司2003年1月1日签订的合同书自2016年9月13日起解除；二、被告青岛金永发汽车工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会自2003年1月1日至2016年9月13日的租金1676942.5元；三、被告青岛金永发汽车工贸有限公司于本判决生效之日起30日内拆除原、被告2003年1月1日签订的合同书所涉土地地上附着物（建筑物及其附属设施等），并将该块土地返还原告青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会；四、被告青岛金永发汽车工贸有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告自2016年9月14日起至实际返还土地之日的使用费（该使用费按照原、被告2003年1月1日签订的合同书约定的租金361.6元/天计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19848元，由被告青岛金永发汽车工贸有限公司负担，此款原告已预交，被告于本判决生效后10日内直接支付原告。本院二审期间，在被上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处西韩社区居民委员会处担任村委委员的刘宝生（系本案上诉人法定代表人刘从冬之姐夫）出庭作证，称刘从冬系本案上诉人以及青岛海明土石方绿化有限公司的法定代表人，其从中韩房地产开发中心分包土石方工程，中韩房地产开发中心一直欠其工程款。2008年村里召开两委会，同意刘从冬暂时不用缴纳租赁费。2012年村里召开的两委会研究决定用中韩房地产开发中心开发的网点房抵工程款。同时称合同期满没有异议，就自动顺延十年。又查明，上诉人诉讼代理人主张中韩房地产开发中心约欠青岛海明土石方绿化有限公司工程款1015万，中韩房地产开发中心用门头房价值约966万抵债。抵债协议约定，抵债房屋全部办理至上诉人或上诉人提供的业主名下后，所对应的抵债工程款债务清结。再查明，上诉人提交落款日期分别为2013年9月10日、2015年3月22日、2015年7月9日的证明各一份，证明被上诉人对双方的租赁合同反复确认，2015年7月9日，长达1年7个月后，西韩居委会再次确认双方租赁关系，足以证明根据合同约定一次性顺延10年租期。被上诉人对上述第一份证据真实性没有异议，对上述第二、三份证据的真实性无法确认。认为被上诉人从没有否认双方存在租赁关系，但是认为双方是不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除合同。上诉人提交照片一组，证明中韩房地产开发中心已将抵债房屋交付，双方没有争议；上诉人提交光盘一张，证明本案租赁土地上的房屋是被上诉人招商所建，系历史原因形成，不是违法建筑，被上诉人认为该房屋无建设手续，是违法建筑。一审法院查明的其他事实基本属实。本院认为，本案的焦点是2013年12月31日之后的合同是否是不定期租赁合同。上诉人主张2008年社区召开两委会，在村办企业结清欠青岛海明土石方绿化有限公司工程款之前同意刘从冬暂时不用缴纳租赁费。在双方当事人存在争议、被上诉人不予认可情况下，上诉人一方提供证据所产生的证明力，不足以证明该事实存在。退一步讲，即使存在上述两委会决定，2012年中韩房地产开发中心约欠青岛海明土石方绿化有限公司工程款1015万，中韩房地产开发中心用于抵债的门头房价值约966万，差额约为49万元，即抵债以后中韩房地产开发中心约欠青岛海明土石方绿化有限公司工程款49万。而仅自2003年1月1日至2012年12月31日上诉人所欠的租金额为120万元。因此，一审法院认定上诉人未支付租金正确。2003年1月1日上诉人、被上诉人签订的土地租赁合同约定：“合同到期后，双方无异议该合同继续顺延”。对此本院认为，没有异议继续顺延，需要《合同法》第十三条规定的一个要约和承诺的方式；自动顺延则不需要一个要约和承诺的合同（方式）过程。2013年12月31日前后，双方不存在要约和承诺的合同过程，因此，在2013年12月31日之后，双方的土地租赁合同没有继续顺延成一个（十年）固定期限的土地租赁合同，而是转化成了一个不定期的土地租赁合同。综上，上诉人之上诉理由不能成立，原判基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19892元，由上诉人青岛金永发汽车工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙志远审 判 员 于瑞军代理审判员 徐雪峰二〇一七年七月二十七日书 记 员 侯小凡 更多数据：搜索“”来源：