（2017）豫0327民初1206号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-01-04
案件名称
郑兴玲与宜阳县城关镇百姓商城、任现波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜阳县人民法院
所属地区
宜阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑兴玲,宜阳县城关镇百姓商城,任现波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条
全文
河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0327民初1206号原告：郑兴玲，女，汉族，1968年3月7日生，住宜阳县。委托诉讼代理人：翟灿民，河南明耀律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：���阳县城关镇百姓商城。住所地：宜阳县城关镇文化路与文明路交叉口。注册号：410327600127611。登记经营者：常电晓，男，汉族，1975年12月7日生，身份证号码4103291975********，住伊川县鸦岭乡王庄村*组。被告：任现波，曾用名任小波，男，汉族，1983年11月8日生，住伊川县。原告郑兴玲与被告宜阳县城关镇百姓商城（以下简称百姓商城）、任现波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑兴玲及委托诉讼代理人翟灿民、被告百姓商城的登记经营者常电晓、被告任现波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑兴玲向本院提出诉讼请求：1、请求解除合同，返还原告交付现金购房款58712元；2、请求支付2013年9月1日起至2016年8月30日止期间租金折抵购房款21705.82元；3、承担违约���4020.89元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月5日、3月7日、4月29日、7月26日，原告分四次交给被告实际经营人任小波现金58712元，用于购买百姓商城8层21号16.09㎡房屋。2013年7月26日，原告与被告签订协议书，同时双方签订《委托经营合同书》。协议书中约定原告预定被告百姓商城8层21号，共16.09㎡，每平方单价4998元，实缴58712元，余款由被告从原告后三年的房租中代为扣除（2013年9月1日起至2016年8月30日止）。被告应该签订本协议之日起一年内为原告办理房产证。随后三年中，在原告没有不配合或不可抗力的情况下，被告未履行约定义务为原告办理房产证，并在三年房租代为扣除期满后没有向原告支付租金。被告百姓商城的登记经营者常电晓辩称：一、常电晓从来没有和原告签订任何合同，也没有委托其他人销售、租赁房产；二、常电晓未收到过原告的任何现金和银行转账，也没有委托他人收款；三、原告所谓交款、签订合同日期为2013年3月5日至2013年7月26日，房产登记在被告名下时间是2013年12月2日，原告签合同时房产不在被告名下，被告也不是建设项目老板，无权和原告签订房屋买卖合同。原告交款时间、签订合同时间有违常理，属错误诉讼。被告任现波辩称：答辩人于2012年7月1日受聘于在建的百姓商城，老板是任夫兴。答辩人只收到3笔9层21号共计33000元款项，且答辩人是经手人，不是实际经营者，不应承担责任。经审理查明：2013年3月5日、2013年3月7日、2013年4月29日，原告分别向被告百姓商城缴纳500元、4500元、28000元，被告百姓商城向原告出具三张收据，加盖百姓商城票据财务专用章，并有收款人任小波的签字。2013年7月26日，原告郑兴玲又缴纳25712元购房款，被告百姓商城向原告出具一份加盖常电晓私章的收据。双方于当日签订《协议书》一份，约定原告郑兴玲自愿预定被告百姓商城8层21号，共16.09㎡，每平方单价4998元，实缴58712元，余款由被告百姓商城从原告后三年的房租中代为扣除；原告自签订本协议之日起，具有对所预定房产的所有权及处置权；原告应及时配合被告百姓商城办理房产手续，提供相关材料及所需费用。被告百姓商城应在签订本协议之日起一年内将原告房产证交给原告，若因原告不配合或不可抗力后延办理房产证除外；任何一方违约，违约方应向对方赔偿总金额5%的违约金；违约金应在明确责任后十五日内偿付，否则按逾期付款处理，按每日万分之五支付滞纳金，自违约方支付违约金之时起本协议自动解除。同日，双方还签订有《委托经营管理合同书》一份，约定原告将上述房产交由被告百姓商城统一经营管理���期限自2013年9月1日起至2023年8月30日止；原告同意2013年9月1日起至2016年8月30日止三年的租金抵部分购房款。另查明，被告百姓商城的实际经营者是任现波之父任夫兴。以上事实有收据、《协议书》、《委托经营管理合同书》等证据相互印证予以证明。本院认为，原告郑兴玲与被告百姓商城签订的《协议书》中关于“百姓商城承认郑兴玲所预定的百姓商城8层21号的所有权及处置权”和“原告郑兴玲自签订本协议之日起，具有对所预定房产的所有权及处置权”的约定违反了《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该约定无效、无效约定自始无效。被告百姓商城未按《协议书》的约定在签订《协议书》之日起一年内将过户后的房产证交给原告郑兴玲，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第四项之约定，故原告郑兴玲请求解除该《协议书》（无效约定部分除外），符合法律规定，予以支持。该《协议书》（无效约定部分除外）解除后，原告郑兴玲对该房屋不再享有使用、收益权，故原告郑兴玲和被告百姓商城签订的《委托经营管理合同书》亦应解除。关于购房款，原告郑兴玲已向被告百姓商城交付了58712元，故原告郑兴玲请求被告百姓商城退还购房款58712元，理由正当，予以支持。关于原告郑兴玲主张的2013年9月1日起至2016年8月30日止的租金折抵购房款21705.82元，2013年7月23日，原告郑兴玲与被告百姓商城签订的《协议书》明确约定“余款由被告百姓商城从原告郑兴玲后三年房租中代为扣除”。原告郑兴玲和被告百姓商城签订《委托经营管理合同书》明确约定“原告郑兴玲将上述购买的房屋交由被告百姓商城统一经营管理，原告郑兴玲同意2013年9月1日起至2016年8月30日止三年的租金抵部分购房款。”因竣工验收合格的房屋才具备租赁条件，故租金应从被告百姓商城竣工验收合格次日即2013年11月21日起开始计算，计算至2016年8月30日止计20081.84元（21705.82元÷1096天×1014天）。合同约定的三年租赁期已届满，原告郑兴玲主张该三年的租金按上述约定实为折抵购房款。故被告百姓商城应向原告郑兴玲支付折抵购房款20081.84元。关于违约金，根据《协议书》约定，被告百姓商城应赔偿总金额5%的违约金，即4020.89元。故原告郑兴玲该请求理由正当，予以支持。被告百姓商城关于常电晓未和原告签订合同，亦未收取过原告的款项，原告交款时间、签订合同时间有违常理的辩解，因本案事实发生时常电晓未实际经营百姓商城，且无证据证明百姓商城未收取原告购房款及未与原告签订合同，故对其上述辩解，本院不予采信。被告任现波收取购房款的行为系职务行为，故原告郑��玲请求被告任现波承担还款责任，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告郑兴玲与被告宜阳县城关镇百姓商城签订的《协议书》和《委托经营管理合同书》；二、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告郑兴玲退还购房款58712元；三、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告郑兴玲支付折抵购房款20081.84元；四、限被告宜阳县城关镇百姓商城于本判决生效之日起二十日内向原告郑兴玲赔偿违约金4020.89元；五、驳回原告郑兴玲的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取955元，由被告宜阳县城关镇百姓商城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 卫 溪二〇一七年七月二十七日书记员 刘兆祥附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条���卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利���的标准计算。 来自：