（2017）皖0103民初2172号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-26
案件名称
王丽、王杰等与余成胜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王丽,王杰,余成胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第九十四条，第九十七条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初2172号原告：王丽，女，1983年5月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告：王杰，男，1986年12月13日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。两原告共同委托诉讼代理人：惠晓侠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周安远，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：余成胜，男，1959年8月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告王丽、王杰与被告余成胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽及王丽、王杰的委托诉讼代理人惠晓侠到庭参加诉讼，被告余成胜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽、王杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告双倍返还原告支付的定金40000元；3、被告承担原告所支付的律师代理费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月5日，原告王丽、王杰经安徽中皖辉达信息服务股份有限公司居间介绍，与被告余成胜签订了《存量房买卖合同》及其补充协议，其中，补充协议第四条明确约定被告应于2016年11月30日前交房给两原告使用，两原告则需每个月支付租金人民币1500元给被告。合同签订当日，两原告即依约向被告支付了2万元定金，而被告却拒不依约履行于2016年11月30前将案涉房产交付两原告使用的合同义务。为此，两原告多次催促被告甚至通过寄发《律师函》的方式以期与其沟通协商，而被告仍置之不理。此外，由于2016年底合肥市出台了限购政策，致使两原告因不符合购房政策已无法购买案涉存量房。据此，被告违约事实清楚、证据确实充分，案涉《存量房买卖合同》已无继续履行的现实可行性。为维护自身合法权益，故两原告诉至法院，望判如所请。被告余成胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭，视为放弃答辩、质证、辩论权利，本院对两原告提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收条等证据予以认定，并对原告诉称的全部事实予以认定。本院认为，房屋出卖人余成胜与买受人王丽、王杰签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。但案涉合同签订后，合肥市政府出台限购政策，致使案涉合同无法继续履行，本院对王丽、王杰诉请解除案涉合同，本院予以支持。关于两原告诉请被告双倍返还定金40000元，由于案涉合同解除原因系政府限购政策，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原、被告均不存在违约行为，因此，案涉合同解除后，余成胜应将定金20000元返还给王丽、王杰。关于两原告诉称被告逾期向其交房构成违约，应适用定金罚则，本院认为，本案系房屋买卖合同，双方约定的定金罚则应仅适用于房屋买卖过程中存在的违约行为，而本案中的提前交房实为房屋租赁，除双方在定金条款中特别约定，否则定金罚则不应适用于房屋租赁，且双方就案涉房屋的租赁行为建立在房屋买卖合同基础上，现因限购政策致使案涉买卖合同无法履行，导致案涉房屋租赁无继续履行基础，故本院对两原告要求被告双倍返还定金40000元的诉请不予支持。关于两原告诉请的律师代理费3000元，由于该项诉请无合同约定，故本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，由其承担不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王丽、王杰与被告余成胜于2016年9月5日签订的《存量房买卖合同》；二、被告余成胜于本判决生效之日起十日内返还原告王丽、王杰定金20000元；三、驳回王丽、王杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为955元、公告费800元，合计1755元，由原告王丽、王杰负担455元，由被告余成胜负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 谢伟林人民陪审员 汪 林人民陪审员 郭茂全二〇一七年七月二十七日书 记 员 王 蓓附件：本案适用的相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”