（2017）浙10民终1434号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-18
案件名称
陆才斌、许某3房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆才斌,许某3,魏琍,许小富,杨桂芳,许春娥,许某1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终1434号上诉人（原审被告）：陆才斌，男，1967年4月30日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：许某3，男，1977年11月19日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：魏琍，女，1978年5月10日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：许小富，男，1944年2月13日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：杨桂芳，女，1951年10月21日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：许春娥，女，1970年3月26日出生，汉族，住台州市椒江区。被上诉人（原审原告）：许某1（曾用名许某2），男，2002年1月22日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：许某3（许某1父亲），住台州市椒江区葭沚街道后许村***号。上述六被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈慧敏，浙江海贸律师事务所律师。上诉人陆才斌因与被上诉人许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初9578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆才斌上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2016）浙1002民初9578号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求，判决许某3户协助陆才斌办理椒江区海棠花苑19幢1单元1601室及配套库房、车位的不动产过户手续；2、许某3户赔偿给陆才斌因海棠花苑19幢3单元401室及配套库房、车位的五分之一份额被许某3户出卖而造成的经济损失271487元；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决认为“本案原告许某3户获批一间地基及一套套房是事实，但现有证据并不足以表明被告陆才斌已将购买的地基转化为‘立改套’的套房、原告许某3户申报的套房系基于陆才斌的选择，故各方买卖的标的物仍应该按照《协议书》载明的标的物的愿意确定为地基”明显错误。一、本案案由是房屋买卖合同纠纷，上诉人和被上诉人签有《协议书》，因《协议书》所涉标的是被上诉人户在后许村的一间地基，而这间地基按拆迁政策，村民可选择“立改套”的套房，也可选择自建立地房。葭沚街道和后许村部召开村民会议时明确指出拥有屋基的村民可以自由选择“立改套”的套房、自建立地房等户型，房由开发商承建；立地房有立地房的区块地段，立地房由区设计部门统一的规划设计（含外部结构和内部建造具体结构），要求自建户按区统一下发的设计图纸对照施工。况且，许某3的后许村58-2号是村规划自建立地房区域，只有一间屋基面积，绝对不可能在一间的屋基上建成套间或小康楼。故许某3解释的陆才斌拥有自由选择套间、立地房、小康楼系在这一间地基上建造的房屋的户型纯属欺骗。二、上诉人和被上诉人于2009年8月18日签订《协议书》时，被上诉人许春娥户口尚未落户到被上诉人许某3户，被上诉人许某3户只有一间地基可处分，这间地基在卖给上诉人后，选择在该地基上自建立地房或者选择“立改套”的套房权利已转移给了上诉人，被上诉人许某3户已无权利。现本被上诉人主张上诉人选择的是在该地基上自建房，那么被上诉人首先要完成这个举证责任，如上诉人反驳选择的是“立改套”的套房，那么由上诉人再举证。但现一审法院却将本案的举证责任全部落在了上诉人一方，显然有悖民事证据规则。三、本案被上诉人许某3户在获批一间地基及一套套房后，立即在获批的地基上（后许小区58-2号）自建了立地房并携全家入住至今。这一行为就足以证明被上诉人户选择的是在地基上自建房屋，而不是选择“立改套”的套房。2014年1月中旬后许村组织村民到东海岸剧场抓阄以确定套房楼层。在抓阄的前一天，上诉人在吕官富和吕某的陪同下，来到后许小区58-2号被上诉人住的家里，要求自己抓阄。被上诉人称自己运气更好，上诉人才同意对方代为抓阄。《协议书》的中证人吕某已出庭作证，陈述了当时购买地基、付款及“立改套”套房位置抓阄的情况，能够证明上诉人选择的就是“立改套”的套房。然而一审法院对证人证言的证明力却未作任何认定。许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1辩称，一、签订协议是2009年8月份，“立改套”项目开始启动是在2009年11月份，真正开始是2010年至2012年之间，而上诉人一审举证的两份协议书都是中间人父亲作中间人介绍的，其他协议涉及的都是房屋屋基，没有涉及“立改套”。二、根据当时的形式，上诉人完全可以和村里协调，向案涉屋基两隔壁再买一间建小康楼，双方协议书里约定的“套房”和“立改套”不是一回事。三、上诉人认为被上诉人早早入住了立地房就证明上诉人选了“立改套”，完全理解错误。四、出庭作证的中间人吕某是实际的买房人，其证言不能采信。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1向一审法院起诉称：确认许某3与陆才斌于2009年8月18日所签订的屋基转让协议无效。一审法院认定事实：许某3、魏琍系夫妻，许某1系二者儿子。许祖玉（2010年12月4日死亡）、许小富、杨桂芳、许春娥分别为系许某3的爷爷、父亲、母亲、姐姐。2009年8月18日，许某3、魏琍、许小富、杨桂芳（作为甲方）与陆才斌（作为乙方）签订《协议书》，载明：“一、甲方自愿将其拥有的台州市街道后许村的壹间小康楼房屋基出卖给乙方。二、双方议定该壹间屋基的成交价格为肆拾壹万贰仟元整（人民币41.2万元，不含三通费），乙方分三次付款给甲方，协议签订之日付贰拾万元整，建房动工之日支付壹抬陆万贰仟元整，房屋建成以乙方名义办好房产证、土地证之日付清余款伍万元整。付款以收条为凭。三、甲方必须保证拥有本户在街道后许村的壹间小康楼房屋基的土地使用权，未转让，未抵押以及未设定任何其他形式担保；若甲方无该壹间屋基的土地使用权或在本协议签订前已转让、抵押或者设定任何担保的，则乙方有权解除协议，甲方应当立即无条件地将乙方已付款退还给乙方，同时甲方须支付给乙方违约金捌拾万元整。四、协议签订后，该壹间拆迁安置房屋基的土地使用权及其他所属一切权利属乙方所有，乙方拥有自主选择小康楼、立地房、套房等屋型的权利，乙方并拥有出让屋基及房屋的权利。甲方不得干涉乙方对该壹间屋基的使用和处置，甲方及其家庭成员不得将该壹间屋基的土地使用权及其他权利再转让给任何第三人。五、本协议签订以后，由乙方直接同后许村委会发生联系，并以乙方名义上报有关审批手续。若政策不允许以乙方名义办证，……。六、甲方出现将该壹间屋基再转让给他人等违约情况，甲方应在违约之日起五天内将乙方己付款退还给乙方，同时甲方须支付给乙方违约金捌拾万元整，并承担相应的法律责任，乙方违约的，……。……”签订合同时，许春娥因犯非法经营罪正在服刑。当日，陆才斌支付了200000元房款，许某3、魏琍出具了收条。2011年4月16日，吕某的银行帐户存入现金162000元，吕某认可该款项系陆才斌欲支付但许某3户不收的购房款。2010年10月，许某3户以许某3为户主，魏琍、许某1、许小富、杨桂芳、许祖玉、许春娥为户内其他成员申请建房用地，经审批可在已农转用的村规划点上新建三层楼1间，并取得后许安置点套房1套，土地性质均为国有。目前登记在许某3、魏琍名下的坐落于台州市海棠花苑19幢1单元1601室房屋即许某3户经审批取得的套房。后许小区58幢2号地基为许某3户经审批取得的建房地基，许某3户已在此建造房屋并入住。另外，台州市海棠花苑19幢3单元401室房屋的不动产权属原登记在许某3、许咏佳、许春红、许卫国、许云林名下，后被出售。一审法院认为，原、被告对各方签订的《协议书》所涉的标的物存在争议，六原告认为是后许小区58幢2号地基，被告陆才斌则认为是台州市海棠花苑19幢1单元1601室房屋及车房车位、原告许某3户对台州市海棠花苑19幢3单元401室房及车房车位屋享有的份额。该院分析认为，从《协议书》内容来看，各方约定的标的物为小康楼房屋基，虽然该合同还约定了陆才斌拥有自主选择小康楼、立地房、套房等屋型的权利，但这里的“套房”双方理解不一，六原告认为系地基上建造的房屋的户型，被告陆才斌则认为是指“立改套”套房。即使如被告陆才斌所言，这里的套房指的是“立改套”的套房，那么被告陆才斌可行使的选择权是指原告许某3户当初申请建房用地时就出卖给陆才斌的这间地基由被告陆才斌决定是申报地基还是“立改套”的套房，而非针对原告许某3户已经获批的套房或者地基进行选择。本案原告许某3户获批一间地基及一套套房是事实，但现有证据并不足以表明被告陆才斌已将购买的地基转化为“立改套”的套房、原告许某3户申报的套房系基于被告陆才斌的选择，故各方买卖的标的物仍应按照《协议书》载明的标的物的原意确定为地基。《协议书》系买卖各方的真实意思表示，体现的是买卖各方的债权债务关系，本身并无物权效力，故出卖人是否对合同标的物具备处分权不影响合同效力。而且，原告许某3户取得的地基的性质为国有，不存在关于买卖的效力性禁止性规定，因此，六原告提出的《协议书》无效的理由均不成立。本案中，未发现上述合同存在无效的情形，应为有效。原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳作为合同标的物的权利人之一，合同效力的确定与其存在利害关系，故被告陆才斌提出的主体不适格的抗辩，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1的诉讼请求。案件受理费40元（已减半，原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1预付），由原告许某3、魏琍、许小富、杨桂芳、许春娥、许某1负担。本院二审期间，上诉人陆才斌提供了2016年11月3日吕某与被上诉人许某3的通话录音，拟证明陆才斌选择的是“立改套”套房。被上诉人许某3等质证认为，该录音资料不属于新证据；即使是新证据，该证据也缺乏关联性，不能证明上诉人的证明内容。本院认证认为，该份证据的内容并不能直接证明上诉人陆才斌选择了“立改套”套房，故对该份证据的证明效力不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人陆才斌对原审法院认定其与许某32009年8月18日签订《协议书》有效没有异议，二审上诉是对一审判决明确本案《协议书》指向的标的物为地基有异议。本院认为，原审法院分析正确，理由如下：一、从《协议书》内容来看，《协议书》第一条明确，许某3自愿将其拥有的台州市街道后许村的壹间小康楼房屋基出卖给上诉人；《协议书》第四条虽然允许上诉人拥有自主选择小康楼、立地房、套房等屋型的权利，但双方对“套房”的理解有出入，而被上诉人所在后许村的“立改套”项目在双方签订协议时并未启动；二、从双方履行情况看，上诉人陆才斌称其在立地房动工之后，积极按照《协议书》第二条约定向被上诉人支付第二笔款项162000元，奈何被上诉人有意反悔，拒绝接受款项，故于2011年4月16日将款项存入中证人吕某账户，侧面说明彼时上诉人陆才斌购买的仍是后许村的地基；三、协议签订时，被上诉人许某3户只有一间地基份额可获批，后因被上诉人许春娥落户到被上诉人许某3户，增加了一间地基份额，现被上诉人许某3户户获批的立地房和“立改套”的房屋产权均是被上诉人许某3、许春娥等人共同所有，即使被上诉人许某3户自行装修并入住了立地房，但该行为并不能解读为被上诉人愿将《协议书》指向的标的物地基变更为“立改套”的套房；四、被上诉人许某3户抓阄确定了“立改套”套房位置是事实，上诉人陆才斌称自己同意由被上诉人许某3抓阄，与一般情理不符，也与《协议书》第五条“本协议签订以后，由乙方（上诉人陆才斌）直接同后许村委会发生联系，……”约定不符。据上，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭中证人吕某的证词实难采信上诉人陆才斌已将购买的地基转化为“立改套”的套房，原审法院判决对此所作的论述，并无不当。综上所述，上诉人陆才斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆才斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文杰审 判 员 王文兴代理审判员 柯星霞二〇一七年七月二十七日书 记 员 马 里 关注微信公众号“”