（2016��辽0181民初6229号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-01-07
案件名称
张若霆与沈阳金晟房地产开发有限责任公司、刘皓第三人撤销之诉一审民事判决书
法院
新民市人民法院
所属地区
新民市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张若霆,沈阳金晟房地产开发有限责任公司,刘皓
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第六十四条
全文
新民市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0181民初6229号原告：张若霆，男，汉族，1984年5月20日出生，住沈阳市皇姑区。委托代理人：张文杰，男，汉族，1959年3月11日出生，住沈阳市皇姑区，原告张若霆父亲。委托代理人：徐岱峰，辽宁潢南律师事务所律师。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。被告：刘皓，男，汉族，1982年9月9日出生，住沈阳市铁西区。委托代理人：王艳，新民市忠诚法律服务所法律工作者。委托代理人：刘庆臣，男，汉族，1958年5月6日出生，住沈阳市铁西区，被告刘皓父亲。原告张若霆诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、刘皓第三人撤销之诉一案，本院于2016年5月19日作出（2015）新民民二初字第04672号民事裁定书，原告张若霆提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）辽01民终10421号民事裁定，指令本院进行审理。本院于2016年12月26日重新立案，依法由审判员张春红担任审判长，与审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员王春光组成合议庭于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告张若霆的委托代理人张文杰、徐岱峰，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）的委托代理人符太岩、宋娜与被告刘皓及其委托代理人刘庆臣、王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张若霆诉称，2010年8月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了由第一被告开发的位于新民市施工庙街1号第18幢办公楼，面积1493平方米，原告按约定交付了全部购房款，并依法在新民市房产管理处办理了备案登记和预告登记。由于被告沈阳金晟公司欠被告刘皓工程款，又于2011年1月11日将已卖给原告的房屋抵顶拖欠被告刘皓的工程款，并通过新民市人民法院下发的（2012）新民民二初字第3308号民事调解书将该房屋确认归被告刘皓所有。由于被告隐瞒该房屋已出售给原告的实情，此案在审理及调解过程中严重违反法定程序，严重损害了原告的民事权益，因此原告根据《民事诉讼法》第56条的相关规定，提起诉讼，请求法院依法撤销（2012）新民民二初字第3380号民事调解书；依法确认原告与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效，确认诉争房屋所有权归原告所有，诉讼费由被告承担。被告金晟公司辩称，具体情况不清楚，听从法院判决。被告刘皓辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经按照当时金晟公司的合同约定取得了该房产，交纳了契税，多年来一直由我方占有使用。且原告与被告之间所产生的合同是借款关系产生的合同。对于我方占有使用该房产，原告也一直知情。按照法律规定，原调解书并未侵犯到第三人的权利。所以，不能撤销生效的调解书。经审理查明，2010年8月16日，原告张若霆与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，并于2010年8月18日办理了（沈）房预（新民）字3570号预购商品房预告登记。合同约定张若霆购买坐落于新民市施工庙街1号第18幢办公室，框架结构，层高为3.3米，建筑层数上6层，建筑面积1493平方米,单价每平方米2963元，总价4423759元。合同还约定：“第八条交付期限。买受人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房在房产管理部门取得使用批准文件……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，按下述第1种方式解决���1提交沈阳市仲裁委员会仲裁。”2010年8月17日，被告金晟公司为原告张若霆出具《收款收据》一张，金额为4423759元。2010年8月19日，被告金晟公司为原告张若霆出具《证明》一份，内容为：“请张若霆将购房款伍佰万零壹仟陆佰陆拾叁元整（5,001,663.00）打入沈阳金晟房地产开发有限公司责任公司新民分公司中行新民支行账号831224306408091001账户中。”同日，盛京银行沈阳市泰山支行《结算业务申请书》，收款人为沈阳金晟房地产开发有限公司，金额为5001663元，用途：张若霆借购房款。原告张若霆及其亲属与被告金晟公司共签订了23份的华丽新都房产的《商品房买卖合同》。另查明，原告张若霆与被告金晟公司于2010年8月3日签订《商品房买卖合同》八份，合同约定张若霆购买坐落于新民市施工庙街1号第18幢3-3-1号（建筑面积93.91平方米）、1-3-2号（建筑面积53.9���方米）、1-4-2号（建筑面积53.9平方米）、1-5-2号（建筑面积53.9平方米）、2-3-2号（建筑面积93.91平方米）、2-5-2号（建筑面积93.91平方米）、2-6-2号（建筑面积93.91平方米）、2-6-1号（建筑面积93.91平方米）住宅，单价均为每平方米1800元。被告金晟公司于2010年8月1日为原告张若霆开具上述住宅的《收款收据》8张。原告张若霆与被告金晟公司于2010年8月16日签订《商品房买卖合同》二份，合同约定张若霆购买案涉房屋和坐落于新民市施工庙街1-1号第15幢25-28轴（建筑面积195.04平方米），单价均为每平方米2963元。被告金晟公司于2010年8月17日为原告张若霆开具上述房产的《收款收据》2张。上述10份《商品房买卖合同》均办理了预购商品房预告登记。2010年8月4日，被告金晟公司为原告张若霆出具《证明》一份，内容为“请张若霆将购房余款壹佰叁拾叁万柒仟柒佰柒拾肆元（1,337,774.00）打入刘红玉中行4563510400014869877账户。”再查明，2011年1月11日，被告刘皓与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，约定被告刘皓购买位于新民市施工庙街1号第18幢办公室，建筑面积1493平方米，实际成交单价6260.4153元/平方米，总房款9346800元。同日，被告金晟公司为被告刘皓开具案涉房屋的《销售不动产统一发票（自开）》一份，金额为9346800元。同日，被告刘皓交纳案涉房屋的契税和印花税，办理了《契证》。因金晟公司未履行合同义务，刘皓以金晟公司为被告起诉至新民市人民法院，请求法院判令金晟公司协助原告办理房屋（即本案案涉房屋）所有权证。2012年10月10日，被告刘皓与被告金晟公司双方自愿达成调解，调解书约定金晟公司在2012年12月15日前为刘皓提供办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助刘皓办理所购房屋的产权登记。2013年3月5��，刘皓取得案涉房屋的房屋所有权证，房屋坐落于新民市施工庙街1号（G-5轴），建筑面积1493㎡，新档案号：17-2-0084250,共有方式：共同共有，刘皓，孙玉娇，购金晟公司房。2011年11月5日，被告刘皓与中国邮政储蓄银行有限责任公司沈阳市分行签订《房屋租赁合同》，由中国邮政储蓄银行有限责任公司沈阳市分行承租案涉房屋，租期5年，自2011年11月5日起至2016年11月4日止。租期届满后，中国邮政储蓄银行有限责任公司新民市支行又继续承租案涉房屋，租期自2016年11月5日起至2021年11月4日止。2017年3月4日，被告刘皓取得案涉房屋的《不动产权证书》。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……3.与张文杰、张若霆、崔凤合有关的合同诈骗事实……2010年8月18日，金晟公司与张若霆签订《商品房���卖合同》，将新民市施工庙街1号18号楼办公室以4,423,759元的价格出售给张若霆，并在新民市房产管理处为张若霆办理备案登记。2011年1月11日，金晟公司又与刘皓签订《商品房认购协议书》，将该房屋以9,346，800元的价格出售给刘皓，获取房款9,346,800”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……8、证人张文杰的证言，结合张若霆、张龙、崔凤合等人的证言、商品房买卖备案合同等证据，证实金晟公司刘红玉向张文杰借款，为防止借款还不上，以买房的形式运作，当时约定，金晟公司有钱时可以回购这些房产，回购价必须要高于买入价。经手总共约1500万元左右，其中纯欠款727万，另外欠张文杰及其亲属二十三套房子。上述房产都有房屋购买合同并且备案了，后发现上述房产被金晟公司出售或顶账给他人的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、原告张若霆提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《证明》、《结算业务申请书》、新民市人民法院（2012）新民民二初字第3380号民事调解书、被告刘皓提供的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国税收通用完税证》、《契证》、不动产权证书、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、《房屋租赁合同》、询问笔录、当事人陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的案由为第三人撤销之诉。《最高人民法院关于的解释》第三百条规��：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，原告张若霆虽与被告金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了（沈）房预（新民）字3570号预购商品房预告登记，原告张若霆也持有被告金晟公司开具的房款收据，双方从形式上履行了商品房买卖的相关手续。但是，通过对原告张若霆购房情况的审查分析，并结合刑事判决书查明认定的案件情况和本案现有证据，原告张若霆主张其与被告金晟公司之间存在商品房销售合同关系的依据不足。原因在于：一方面原告张若霆自述在涉案房屋所在建设项目一共购买了10套房屋，但并无证据显示原告张若霆购置上述房屋的合理用途和目的；另一方面原告张若霆购置上述房屋合同约定的交易单价低于同类房屋的正常市场售价，且原告张若霆购买不同位置、面积的网点单价均相同，不同楼层、户型、面积的住宅单价也相同，明显不符合房屋销售的市场交易惯例。故对于原告张若霆请求法院依法确认原告与被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效、确认诉争房屋所有权归原告所有的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告张若霆主张撤销（2012）新民民二初字第3380号民事调解书的诉讼请求，该调解书系二被告自愿达成，且原告张若霆未能证明其与被告金晟公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，故原告张若霆主张新民市人民法院（2012）新民民二初字第3380号民事调解书损害其权益，请求撤销该调解书的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条之规定，判决如下：驳回原告张若霆的诉讼请求。案件受理费42190元，由原告张若霆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张春红审 判 员 唐晓丽人民陪审员 王春光二〇一七年七月二十七��书 记 员 王海滨 关注公众号“”