（2017）皖0123民初1538号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-26
案件名称
卫功山与梅芳磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
肥西县人民法院
所属地区
肥西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卫功山,梅芳磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0123民初1538号原告卫功山，男，1958年11月8日出生,汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：解飞，安徽金亚太律师事务所律师。被告梅芳磊，男，1982年5月10日出生，汉族，住广东省深圳市光明新区，原告卫功山与被告梅芳磊房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱利琴独任审判,公开开庭进行了审理。原告卫功山及其委托诉讼代理人解飞到庭参加诉讼，被告梅芳磊经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卫功山向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将其第一项诉请确认为：判令被告梅芳磊配合原告将3幢104室的房屋产权登记至原告名下。事实与理由：2014年11月21日，被告梅芳磊授权其父梅名耀与原告卫功山签订了《房屋转让协议书》一份，协议约定被告将位于肥西县山南山南中学职工宿舍三幢104室的房产出卖给原告，出让房屋总价款11万元，当日，原告即支付被告上述转让协议全部价款，后原告入住上述房屋至今。此后，随房价上涨，被告向原告提出增加房款等无理要求，违背了契约精神，原告通过各种方式联系被告，但被告一直无正当理由不办理房屋过户等手续，已构成严重违约。被告梅芳磊未到庭，其在答辩期间向本院提交书面答辩意见称：被告梅芳磊系案涉房屋的产权人，本人未在《房屋转让协议书》上签字，也没有委托父亲卖房，且事后，原告也一直未通知被告房屋转让一事，故案涉《房屋转让协议书》无效；其次，该《房屋转让协议书》也显失公平，肥西县上派镇的房价已达一万多元每平方，被告位于山南的房屋面积达120平方，投入装潢就达十多万元，原告仅用11万元就将被告的房屋及室内物品买去，显失公平。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告梅芳磊原系肥西县山南中学教师，其在该校任职期间取得山南中学职工宿舍楼3幢104室房屋一套，2013年，被告梅芳磊离开山南中学去深圳市光明新区高级中学任职。2014年11月21日，原告卫功山（乙方）与被告梅芳磊（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定由梅芳磊将其所有的位于肥西县山南山南中学职工宿舍楼三幢104室房屋转让给卫功山，协议第一条约定：甲方所在的三栋104号住房以及住房内的配套设施一同转让给乙方；第二条约定：房屋转让价格包括学校房屋建设基金陆万元、甲方装潢折旧费用伍万元两部分，总计人民币壹拾壹万圆整，在房屋转让协议签字时乙方将房屋建设基金陆万元上交校会计室，装潢折旧费用伍万元一次性付给甲方，甲方从学校领取原上交的房屋建设基金；第三条约定：在房屋转让协议签字后，甲方原在三栋104室住房的相关证件及所有权归乙方所有。第四条约定：有关住房产权变更等一切事务由乙方自行协商解决，但在协调过程中确需甲方出具相关证件或出面时，甲方应及时、积极协助乙方办理。被告梅芳磊的父亲梅名耀在协议书落款甲方代表处签字，原告卫功山在乙方代表处签字，同时山南中学校长龚世傲作为学校代表，山南中学老师吴福进作为证明人也在协议落款处签字。协议签订当日，原告卫功山按约向肥西县山南中学支付房屋集资款6万元，向被告梅芳磊支付所购房屋装修费5万元，由梅芳磊的父亲梅名耀出具收据一张，梅名耀同时将案涉房屋钥匙交给原告卫功山。2014年11月27日，肥西县山南中学将被告梅芳磊原支付的6元房屋集资款退还至梅芳磊的银行卡。此后，原告卫功山一直居住于案涉房屋内。另查明：被告梅芳磊与原告卫功山所交易的案涉房屋已由肥西县山南中学于2007年3月19日统一申请办理了产权登记，登记的房地产权利人为梅芳磊，登记的房号为山南山南中学宿舍4幢101室，建筑面积111.61平方米，登记号：2007000757，权证字号：房地权山南字第018649号。诉讼过程中，肥西县山南中学向本院出具证明，并经本院现场勘查核实，梅芳磊名下登记为4幢101号的房屋实际房号为3幢104号，该两个房号对应的是同一房屋。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点在于：2014年11月21日的《房屋转让协议书》是否有效？针对焦点问题，原告卫功山提交了由梅芳磊的父亲梅名耀签字确认的《房屋转让协议书》、购房款收据及退房集资款领款单、山南中学《证明》及山南中学副校长解说、会计杨克田及老师吴福进的证人证言等证据予以佐证，证明被告梅芳磊本人虽未在场签字，亦未给其父亲梅名耀出具书面授权委托书，但基于该两人之间的父子关系及梅名耀提交房屋钥匙、提供梅芳磊的银行卡号受领房屋价款、领取山南中学退房集资款等行为，足以使原告相信梅名耀有代理权，其与卫功山所签订的《房屋转让协议书》系被告梅芳磊的真实意思表示，符合表见代理的法律特征，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，上述《房屋转让协议书》应认定为合法有效，原、被告作为协议双方均应严格履行协议内容，现因原告卫功山作为房屋买受人已按约支付了房屋价款，根据上述《房屋转让协议书》第四条约定：有关住房产权变更等一切事务由乙方自行协商解决，但在协调过程中确需甲方出具相关证件或出面时，甲方应及时、积极协助乙方办理。被告梅芳磊作为房屋出卖人有义务协助原告卫功山办理房屋权属变更登记，据此，对于原告卫功山诉请被告梅芳磊配合原告将3幢104室的房屋产权登记至原告名下，本院依法予以支持。对于被告梅芳磊提出的房屋价款过低、协议内容显失公平等问题。房屋转让价款系由协议双方根据协议当时的房屋市场状况协商确定的，自2014年11月24日签订协议及原告卫功山入住房屋至今已两年多的时间，被告梅芳磊均未就协议价款等内容提出异议，亦未依法在法定期间内向人民法院或者仲裁机构请求变更或者撤销协议，现仅因为原告卫功山要求被告梅芳磊配合办理产权转移登记手续，被告梅芳磊才依据目前的房屋市场价格信息提出房屋交易价款较低，要求增加价款，其抗辩理由无事实及法律依据，故从保护善意且无过失相对人利益，维护交易稳定性的立法宗旨出发，对于被告梅芳磊的该项抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告梅芳磊应于本判决生效之日起三十日内配合原告卫功山将位于肥西县山南镇山南中学宿舍的3幢104室的房屋产权登记至原告卫功山名下。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告梅芳磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 朱利琴二〇一七年七月二十七日书记员 毕书颉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。