（2017）皖0122民初2491号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-12-01

案件名称

陶颖与李昌早、杨春杏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

肥东县人民法院

所属地区

肥东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶颖,李昌早,杨春杏,合肥尚好家房地产投资咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第八十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初2491号原告：陶颖，女，1995年9月9日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：陶德来，男，系原告父亲。委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。被告：李昌早，男，1967年10月14日出生，汉族，现住安徽省肥西县。被告：杨春杏，女，1986年2月20日出生，汉族，现住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：郭翰昭，北京大成（合肥）律师事务所律师，委托诉讼代理人：许文苑，北京大成（合肥）律师事务所实习律师，第三人：合肥尚好家房地产投资咨询有限公司，住合肥市瑶海区琥珀名城和园12幢商-102商102上室。法定代表人：张会会。原告陶颖与被告李昌早、杨春杏、第三人合肥尚好家房地产投资咨询有限公司（以下简称“尚好家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶颖的委托代理人陶德来、焦志富，被告李昌早、被告杨春杏的委托代理人郭翰昭、许文苑到庭参加诉讼，第三人尚好家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李昌早、杨春杏退还原告购房款350000元以及利息（计算标准自2016年5月30日起以35万元为基数，按年利率6%计算至款清时止）；2、依法判令被告李昌早、杨春杏向原告赔偿因房屋上涨损失暂计200000元（具体赔偿数额以房屋评估机构作出评估价确定）；3、依法判令第三人合肥尚好家房地产投资咨询有限公司退还原告支付居间服务费9000元；4、依法判令李昌早退还原告缴纳营业税、个人所得税款等29961.90元并赔偿原告替其缴纳土地出让金5188元；5、判令第三人合肥尚好家房地产投资咨询有限公司、被告李昌早、被告杨春杏协助原告办理契税退税事宜；6、本案的全部诉讼费用（包括但不限于保全费等）均由两被告承担。事实与理由：2016年5月30日，经合肥尚好家房地产投资咨询有限公司（以下简称“尚好家公司”）居间介绍，原告陶颖购买被告李昌早名下所有的位于合肥市××店××镇沿河东路北段旧城改造工程（星光嘉园）14幢210室（权属证号肥东10053125号）一套，原告陶颖与被告李昌早公证委托人被告杨春杏当日关于上述房屋交易签订了《存量房买卖合同》一份，合同约定房屋售价为350000元整，合同还约定双方及时缴纳税款、办理过户等后续手续。同日原告陶颖与被告杨春杏分别与尚好家房产公司签订《房地产经纪合同》，委托尚好家房产办理案涉房屋缴税、过户、房屋交割等后续手续事宜。原告陶颖与被告李昌早公证委托代理人杨春杏双方签订《存量房买卖合同》后，原告陶颖指派案外人陶德来（系原告父亲）以及案外人郭胜楠等向尚好家公司法人代表即该房屋买卖合同实际经办人张会会共支付购房款共计350000元，由案外人张会会代转交给被告李昌早及其公证委托代理人被告杨春杏，被告杨春杏向张会会出具购房款收据。2016年6月1日原告陶颖与被告杨春杏办理缴纳税款、过户手续，后该诉争房产过户至原告陶颖名下，原告陶颖拿到房产证原件要求并要求入住时，由于种种原因一直无法入住，据查得知，被告李昌早在2011年就将该房屋出售给案外第三人王保健（现已故），现王保健配偶郭玉华在该房一直居住至今，导致原告最终入住未果。2016年8月11日案外人郭玉华（即实际入住人）向安徽省肥东县法院起诉要求确认原告陶颖与被告李昌早于2016年5月30日签订的《存量房买卖合同》无效，并要求将诉争房屋过户至被告李昌早名下，2016年10月24日肥东县法院作出（2016）皖0122民初3698号生效民事判决书认为原告不属善意取得，要求原告将房屋回转过户至被告李昌早名下。由于两被告故意隐瞒该诉争房屋已经出售给第三人，属于典型一房二卖情形，最终造成原告合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失，后原告多次与两被告协商要求退还购房款并赔偿损失，最终协商未果。原告认为被告杨春杏作为李昌早代理人故意隐瞒房屋出售情况，属于越权代理，直接影响原告购房判断，导致原告遭受重大经济损失，应当与被告李昌早对于原告造成的经济损失范围内承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特提出诉请，望贵院判如所请。被告李昌早辩称：原告请求我退还房款是错误的，我没有卖房给原告，是被委托人杨春杏自己的错误行为导致的。本案杨春杏应承担全部责任。被告杨春杏辩称:1、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。2、杨春杏没有超越代理权限，该房屋属于李昌早的婚前个人房产，且登记在李昌早个人名下，李昌早委托我们代为归还借款，代为办理涉案房屋的抵押注销登记手续，代为签订涉案房屋的买卖合同、过户手续、缴纳过户税费；代为领取售房款；代为办理物业结清证明等。该委托为有权代理。3、在借款逾期后，我们与李昌早协商以抵押房屋变卖款项，用于优先偿还借款本息，李昌早同意以25万元的价格处理房屋，我们通过尚好家中介介绍，与陶颖达成房屋买卖合同，买卖价款为35万元，没有超越李昌早所授权的代理权限。4、我们不知晓一房二卖的情况。在杨春杏出售抵押房屋前，即2016年6月1日前，李昌早一直隐瞒杨春杏该抵押房屋已于2011年与王保建签订了《房屋买卖合同》的事实，具体表现如下：①李昌早在2016年3月30日出具的承诺书，承诺抵押房屋无租赁；②2016年5月16日，黄超群向庐阳区人民法院提起诉讼，要求李昌早偿还全部借款，李昌早就该案于2016年6月8日出具陈述词，于2016年6月18日出具的民事答辩状中，仍一直隐瞒抵押房屋已于2011年与王保建签订了《房屋买卖合同》的事实，并在上述陈述词和答辩状中一直宣称其只是与王保建有点纠纷，而且其还同意将抵押房产由法院进行拍卖；③2016年8月11日，郭玉华起诉宣告将抵押房屋出售给陶颖的合同无效；2016年9月28日，李昌早就该案出具陈述词，其在陈述词中仍然坚持认为其与王保建只是债务纠纷，不认可其与王保建签订了《房屋买卖合同》，并要求郭玉华无条件清空办理，支付非法占有该房屋期间的6万元房租；综上所述，李昌早一直不认可其与王保建签订了《房屋买卖合同》的事实，也不认可该抵押房屋已出售给了王保建，因此其也就更不可能告知杨春杏，该房屋已被出售给王保建的事实。5、根据合肥中院（2016）民01民终6090号民事判决，原告在购买涉案房屋时存在重大过错，导致买卖合同无效，由此产生的风险应由原告自行承担，故对于原告要求支付的差价损失的诉请，应当依法不予支持。房屋增值损失属于《合同法》第七章“违约责任”一章中第113条所规定的可期待利益损失，属于在合同有效情况下，违约方需要向守约方支付的违约损失，只有在合同有效的情况下，才存在可期待利益损失，即才有增值损失，在合同无效的情况下，也就失去了主张增值损失的基础和前提。因原告就订立无效合同存在重大过错，因此对其主张的损失依法不应予以支持。第三人尚好家公司未到庭，未做答辩。经庭审查明：经第三人尚好家公司居间，原告陶颖与被告李昌早的公证委托代理人杨春杏于2016年5月30日签订《存量房买卖合同》，购买被告李昌早所有的位于合肥市××店××镇沿河东路北段旧城改造工程（星光嘉园）14幢210室（权属证号肥东10053125号。面积99.3平方米）一套，房屋总价款为35万元，税费由原告陶颖承担。合同签订后，经案外人张会会账户（尚好家公司负责人）向被告杨春杏账户汇款35万元，被告杨春杏向原告陶颖出具收条。同日，原告陶颖向肥东县地税局缴纳了契税6914.29元，个人所得税、增值税等29961.9元，土地出让金5188元。肥东县地税局出具了相关发票。同日，原告陶颖向第三人尚好家公司支付中介费9000元。案涉房屋于2016年6月1日，从被告李昌早名下登记到原告陶颖名下。其后，案涉房屋的实际居住人郭玉华（案外人）向本院起诉，诉称案涉房屋已于2011年5月由被告李昌早出卖给其夫王保建，要求本院确认原告陶颖同被告李昌早签订的《存量房买卖合同》无效，要求将案涉房屋恢复登记到被告李昌早名下。本院于2016年10月24日做出（2016）皖0122民初3698号民事判决书，判决：被告李昌早与被告陶颖于2016年5月36日签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令被告李昌早、陶颖将肥东县店埠镇沿河东路星光嘉园14栋210室恢复登记到李昌早名下。上述判决已由合肥市中级人民法院（2016）皖01民终6090号判决书予以维持。另查，原告陶颖向肥东县地税局缴纳的个人所得税、增值税等29961.9元，已退回被告李昌早账户。本院认为，原告陶颖同被告李昌早签订的《存量房买卖合同》已经被生效判决确认为无效，案涉房屋按生效判决应恢复登记到被告李昌早名下。本案中，杨春杏在代理权限内，以被代理人李昌早的名义实施民事法律行为，李昌早对杨春杏的代理行为，应当承担民事责任。被告李昌早应当返还原告陶颖房屋价款350000元。一审（2016）皖0122民初3698号民事判决书认定原告陶颖购买案涉房屋，存在同被告杨春杏恶意串通的行为，二审（2016）皖01民终6090号判决书亦对此予以确认，也即原告陶颖的购房行为非善意，被告杨春杏在房屋交易行为中存在过错，故被告杨春杏应当对被告李昌早返还原告陶颖35万元购房款承担连带责任。关于原告陶颖以被告李昌早名义向肥东县地税局缴纳的个人所得税、增值税等29961.9元，已由肥东县地税局退至被告李昌早账户。该笔款项，被告李昌早应返还原告陶颖。原告陶颖同被告杨春杏在房屋买卖过程中，均有过错，案涉房屋的土地出让金等费用5188元，按相关政策规定无法退还。因该费用为原告陶颖缴纳，原、被告应各负担2594元。而杨春杏出卖房屋系受李昌早委托，因此，李昌早应赔偿陶颖损失2594元。第三人尚好家公司在中介该房屋买卖合同中，未带买卖双方到房产现场看房，现该房屋买卖合同已被确认为无效，交易无法实现，尚好家公司应退还原告陶颖居间费用9000元。关于原告陶颖要求被告杨春杏、李昌早赔偿其因房价上涨造成的损失，因案涉房屋买卖合同已被确认无效，被告不存在承担违约责任，且原告陶颖的购房行为非善意，对该诉请，本院不予支持。另，关于原告诉请的购房款利息，因无合同依据，可自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李昌早于本判决生效之日起十日内返还原告陶颖购房款350000元，并自2017年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息，款清息止二、被告杨春杏对上述第一项李昌早应支付的款项承担连带清偿责任。三、被告李昌早于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶颖损失2594元。四、被告李昌早于本判决生效之日起十日内将税务部门已退到其账户上的税款29961元返还原告陶颖。五、第三人合肥尚好家房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陶颖居间服务费9000元。六、驳回原告陶颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9300元，由原告陶颖负担2200元，被告李昌早、杨春杏负担7100元。保全费3520元，由被告李昌早、杨春杏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　钟成胜代理审判员　　胡　燕人民陪审员　　蔡忆芬二〇一七年七月二十七日书　记　员　　吴　幻 关注公众号“”