（2017）宁0202民初2433号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-10-20

案件名称

马小平、杨会玲与石嘴山市众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

石嘴山市大武口区人民法院

所属地区

石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马小平,杨会玲,石嘴山市众安房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初2433号原告：马小平，男，1977年5月25日出生，回族，个体户。委托诉讼代理人：马辉功，宁夏瀛智律师事务所律师。原告：杨会玲，女，1979年5月18日出生，回族，个体户，系马小平的妻子。委托诉讼代理人：马辉功，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地：大武口区世纪大道南706号。法定代表人：周军锋，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。原告马小平、杨会玲与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马小平、杨会玲及其委托诉讼代理人马辉功，被告市众安房地产公司的委托诉讼代理人张剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马小平、杨会玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告市众安房地产公司协助原告马小平、杨会玲办理产权证书；2.判令被告市众安房地产公司支付原告马小平、杨会玲逾期办理产权登记违约金75940.12元；3.本案案件受理费由被告市众安房地产公司承担。事实及理由：2013年7月12日，马小平、杨会玲与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定市众安房地产公司将其开发的众安·府佑水香小区35-804号房屋出售给马小平、杨会玲。同时约定房屋单价为3175元／㎡，交付期限为2013年8月30日前。双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了相应的约定。合同签订后，马小平、杨会玲即按照合同约定支付了全部购房款376174元。2013年10月1日，市众安房地产公司在没有取得相应备案、使用证及报告书的情形下，向马小平、杨会玲”交付”了房屋。因市众安房地产公司未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件。马小平、杨会玲请求市众安房地产公司承担逾期办证的违约责任，但市众安房地产公司拒绝承担相应的违约责任。马小平、杨会玲为维护自己的合法权益，特诉至本院，望判如所请。市众安房地产公司辩称，请求依法驳回马小平、杨会玲的诉讼请求，具体理由是：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成市众安房地产公司于2016年4月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料。”而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。市众安房地产公司建设的涉案房屋已经于2013年8月完工，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年4月才取得房屋总证，使得市众安房地产公司未能按照合同约定的时间为马小平、杨会玲办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一，因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，马小平、杨会玲按时向市众安房地产公司支付了全部房款，市众安房地产公司也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付至2016年4月29日未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于市众安房地产公司，同时，双方所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的相关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。马小平、杨会玲提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、销售不动产统一发票具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现马小平、杨会玲待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。市众安房地产公司出示的石嘴山市大武口区地名办地名变更单、工程竣工验收备案表等证据仅具有真实性、合法性，但在证据关联性上所体现待证事实与本案争议无实质关系，不予采信，而石嘴山市住房和城乡建设局通告、2016年1月27日石嘴山日报具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：马小平、杨会玲系夫妻关系。2013年7月12日，马小平、杨会玲与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由市众安房地产公司将其开发的众安·府佑水香小区的35-804号房屋出售给马小平、杨会玲，房屋单价3175元／㎡，房屋总价款为369253元，马小平、杨会玲应于2013年7月12日付清首付款149253元，剩余房款220000元限合同备案后10个工作日内交清，交付房屋期限为2013年8月30日前。双方还就合同其他条款内容进行了相应的约定。合同签订后，马小平、杨会玲于2013年7月12日如约向市众安房地产公司交付房款149253元。2013年10月1日，市众安房地产公司与马小平、杨会玲又签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由马小平、杨会玲向市众安房地产公司在原房屋价款的基础上补交房款6921元，当天马小平、杨会玲将合同内的剩余房款及补交房款共计226921元向市众安房地产公司付清。还是当天，市众安房地产公司也向马小平、杨会玲交付了涉案房屋即众安·府佑水香35－804号房屋。2016年1月27日，市众安房地产公司在石嘴山日报刊登通告，涉案房屋可以办理房屋权属证书。本院认为，合同当事人应信守诚实以负适当履行义务，以实现合同目的。马小平、杨会玲与市众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容，合同合法有效，对双方具有约束力。马小平、杨会玲主张市众安房地产公司协助办理涉案房屋权属证书，对此，市众安房地产公司并无异议，予以支持。2013年10月1日马小平、杨会玲按《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定向市众安房地产公司支付了全部购房款，即马小平、杨会玲履行了合同约定的主要义务，市众安房地产公司亦无异议。市众安房地产公司在庭审中抗辩不能办理涉案房屋权属证书是由第三人原因所致，依照相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案的马小平、杨会玲，市众安房地产公司不能如约向马小平、杨会玲办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约责任，而市众安房地产公司抗辩上述合同未约定关于延期办理房屋权属证书的违约责任的理由，显然不能成立。马小平、杨会玲主张市众安房地产公司向其支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。马小平、杨会玲主张涉案实际损失应以其支付房款376174元为基数，自涉案房屋交付之日（系2013年10月1日）的一年以后（即从2014年10月2日开始）至2016年1月27日石嘴山日报刊登通告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日有481天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算利息损失30611元较适当。马小平、杨会玲在庭审陈述市众安房地产公司在涉案房屋的小区张贴通知或者在报纸上刊登通告的行为，不能作为向马小平、杨会玲履行办理房屋权属证书告知的义务。因双方签订的上述合同均未记载马小平、杨会玲除涉案房屋以外的其他明确住址，而上述合同内容并不排除已在小区张贴通知或者在报纸上刊登通告告知相关事宜的约定，故马小平、杨会玲这方面的理由不充分，不予采纳。综上所述，马小平、杨会玲主张市众安房地产公司协助办理房屋权属证书及赔偿延期办理房屋产权证书产生的相应损失的理由正当且于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告马小平、杨会玲办理众安·府佑水香35－804号房屋权属证书；二、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告马小平、杨会玲因延期办理房屋产权证书产生的利息损失30611元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元，减半收取计849元，由马小平、杨会玲负担449元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员　刘　力二〇一七年七月二十七日书记员　范抒意来源：