（2017）京0102民初13229号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-12-20

案件名称

张玉杰与黄雀、徐景阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张玉杰,徐景阳,黄雀,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市西城区人民法院民事判决书(2017)京0102民初13229号原告（反诉被告）：张玉杰，女，1955年12月5日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱晓燕。被告（反诉原告）：徐景阳，男，1980年8月24日出生,住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛庆华。委托诉讼代理人：杨随锋。被告（反诉原告）：黄雀，女，1982年3月6日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛庆华。委托诉讼代理人：杨随锋。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生。张玉杰与徐景阳、黄雀以及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张玉杰及其委托诉讼代理人朱晓燕，徐景阳、黄雀的委托诉讼代理人牛庆华、杨随锋，第三人链家公司的委托诉讼代理人刘丛参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张玉杰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行编号为100XXXXXXXX4的《北京市存量房屋买卖合同》，立即向原告支付购房款15110000元；2、由二被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月4日，原告通过链家公司与徐景阳签订了编号为100XXXXXXXX4的《北京市存量房屋买卖合同》，将原告名下位于西城区xx一区xx号院xx号楼xx号的唯一住房出售给徐景阳，房屋总价为1510万元。2017年3月5日，徐景阳、黄雀、链家公司与原告签订了《变更买受方协议书》，将买受方变更为黄雀和徐景阳。2017年3月12日，黄雀、链家公司与原告签订了《变更协议书》，将房屋总价变更为1521万元。原告将房屋出售给二被告后，于2017年3月12日通过北京xx房产经纪有限公司购买了另一处住房，原告需用二被告支付的购房款购买另一处住房，但二被告仅支付10万元定金后，即拒绝继续履行房屋买卖合同。因二被告拒不支付剩余房款，导致原告无法按时向另一处住房的出卖人支付购房款，二被告的行为已给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院。被告徐景阳、黄雀辩称，不同意原告张玉杰的诉讼请求，理由如下：二被告与原告签订的房屋买卖合同及补充协议无法继续履行，主要在于“317新政”之后，被告的贷款比例由之前的700万元降为新政后的432万元，即二被告的首付款提高了268万元，因二被告购买房屋的首付款已经有一部分是借来的，没有能力继续支付首付款增加部分。二被告依据上述事实提起反诉，反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同、补充协议及变更协议；2、判令张玉杰返还定金100000元；三、反诉费用由张玉杰承担。反诉被告张玉杰辩称，不同意徐景阳、黄雀的反诉请求，因我方已经与他方签订了房屋买卖合同，需要以徐景阳及黄雀的购房款支付与他人之间的合同价款，故不同意解除并返还定金。第三人链家公司述称，因链家公司作为居间方，双方之间的买卖合同是否履行与我公司无关，且链家公司并未收取涉案房屋买卖的居间费用。本院经审理认定事实如下：张玉杰与唐xx系夫妻关系，唐xx于1999年11月13日去世。北京市西城区xx一区xx号院xx号楼xx号房屋于2005年3月5日登记于张玉杰名下。2017年3月4日，张玉杰作为出卖人，徐景阳作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将西城区xx一区xx号院xx号楼xx号房屋出售给买受人，房屋成交价格为10800000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4300000元。双方约定买受人向出卖人支付定金1000000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币7000000元。同日，张玉杰作为甲方，徐景阳作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《补充协议》（合同编号：100XXXXXXXX4），约定乙方于2017年3月4日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付给甲方，乙方于甲方房屋核验审核通过后2日内将第二笔定金900000元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2017年3月31日前将第一笔首付款1000000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于取得贷款批贷函5日内将第二笔首付款3800000元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于取得贷款银行批贷函5日内，将第三笔首付款2180000元以理财通的方式支付。甲乙双方应于完成网签合同后5日内共同前往贷款机构办理申请手续。当日，张玉杰收取徐景阳交付的房屋定金100000元。2017年3月5日，张玉杰作为甲方（出售方），徐景阳作为乙方（原买受方），链家公司作为丙方（居间方），黄雀、徐景阳作为丁方（新买受方）签订《变更买受方协议书》，约定甲乙同意将双方所达成的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》项下的乙方权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2017年3月12日，张玉杰作为甲方，黄雀作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《变更协议书》约定将房屋总价款由1510万变更为1521万。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合下发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。2017年3月29日，徐景阳、黄雀委托北京xx律师事务所律师向张玉杰发出《律师函》，称因2017年3月17日北京市住建委等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），根据上述通知徐景阳、黄雀首付款比例提高至房屋交易价格的60%以上，远高于买卖合同及补充协议约定的首付款金额，买受人无力承担首付款增加部分，失去履行合同的能力，要求解除合同并退还已交纳的定金100000元。张玉杰称其于2017年3月30日收到上述《律师函》。原告张玉杰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行编号为100XXXXXXXX4的《北京市存量房屋买卖合同》，立即向原告支付购房款15110000元；2、由二被告支付本案诉讼费用。二被告以其答辩不同意原告的诉讼请求并提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同、补充协议及变更协议；2、判令张玉杰返还定金100000元；三、反诉费用由张玉杰承担。第三人链家公司到庭就本诉及反诉发表意见。另查，庭审中，张玉杰提交其与案外人签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《购房资格协议》、《房款支付协议》、《收据》、银行明细及《律师函》等证明其通过xx公司购买他人房屋的履行情况，以及因徐景阳、黄雀拒绝支付剩余购房款导致张玉杰无法按时向其所购买房屋的出卖人支付购房款。同时，张玉杰提交其退休审批表、工资明细以及其亲属的病理检查报告单、银行历史明细清单等，证明其收入及家庭经济情况。徐景阳、黄雀及链家公司均认为上述证据与本案无关。经本院释明，张玉杰坚持要求徐景阳、黄雀继续履行双方之间的房屋买卖合同并支付剩余购房款。本院认为，张玉杰与徐景阳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。张玉杰、徐景阳、黄雀以及第三人链家公司签订的《变更买受方协议书》以及《变更协议书》亦属有效合同。房屋买卖合同及补充协议合同签订后，徐景阳向张玉杰支付了定金10万元。此后，北京市出台新的信贷政策，导致徐景阳、黄雀首付款比例提高，拟贷款比例降低，该变化确实对徐景阳、黄雀继续履行合同产生重大影响，该影响属于国家的宏观政策所致，在此情况下，双方签订的买卖合同、补充协议及变更协议应予解除，且属于不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现而解除合同，故本院对于徐景阳、黄雀要求解除上述合同的反诉请求予以支持。因张玉杰认可其于2017年3月30日收到徐景阳、黄雀要求解除合同的《律师函》，故本院认为双方之间的房屋买卖合同关系应于2017年3月30日解除。因双方之间的房屋买卖合同之解除系属于不可归责于双方的情形，故张玉杰应当将徐景阳、黄雀已经交纳的定金退还。张玉杰拒绝退还定金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张玉杰与徐景阳在二〇一七年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及张玉杰与黄雀、北京链家房地产经纪有限公司在二〇一七年三月十二日签订的《变更协议书》于二〇一七年三月三十日解除。二、自本判决生效之日起七日内，张玉杰退还徐景阳、黄雀定金款项十万元。三、驳回原告张玉杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168990元，其中本诉案件受理费112460元，由张玉杰负担（已交纳）；反诉案件受理费56530元，由张玉杰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　徐澜涛二〇一七年七月二十七日书　记　员　　郭莹莹搜索“”