（2017）京0101民初13537号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
北京东方容和物业管理有限责任公司与满秩清物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京东方容和物业管理有限责任公司,满秩清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百七十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初13537号原告：北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。法定代表人：周志强，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，女，1977年9月28日出生。委托诉讼代理人：孙轶，男，1982年1月5日出生。被告：满秩清，女，1963年1月3日出生。委托诉讼代理人：杨力（被告满秩清之夫），男，1954年10月28日出生。原告北京东方容和物业管理有限责任公司与被告满秩清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京东方容和物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘涛、孙轶与被告满秩清的委托诉讼代理人杨力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京东方容和物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费12817.50元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年6月，被告入住北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋，并于同年6月16日与原告签订《物业管理服务委托合同》。依据该合同，原告如约为被告提供了物业服务，被告也交纳了2003年至2004年度的物业服务费。但自2004年7月1日开始，被告未按约定交纳物业服务费，至2016年12月31日，被告共拖欠物业服务费等各项费用共计12817.50元。为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼。被告满秩清辩称：被告入住房屋不久，该房屋即发生质量问题。为此，被告与原告进行交涉，原告称此问题不属于其管理范围，要求被告找开发商解决。此后，房屋质量问题一直未能解决。至今，卧室顶部还有近两平方米的位置出现墙皮掉落情况。另外，在被告入住房屋后，窗户附近的墙体出现渗水现象，遇大雨时渗水严重。被告房屋外的三楼属于公共平台。楼上住户经常往下扔垃圾，造成垃圾常年堆积在平台上，该问题一直困扰着被告。楼上住户的空调室外机排水管未安置好，其经常向被告房屋一侧滴水，导致被告的窗户无法正常开启。被告入住时，小区内有被告的固定车位。后来，小区业主占用被告车位停放车辆，造成被告无法停车。为此，被告要求原告解决该问题，但原告一直没有解决。被告入住该小区后，先后有两辆自行车被盗，至今无人处理。小区公共位置的照明灯损坏，但原告没有及时更换。小区内的消防栓常年暴露，无人管理。单元门的对讲系统已损坏多年，原告未及时修理。基于以上原因，被告没有向原告交纳物业费。现被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原名称为“北京市东开物业管理中心”，于2006年9月28日经工商行政管理部门核准，更名为“北��市东开物业管理中心有限责任公司”。之后，北京市东开物业管理中心有限责任公司于2006年12月被北京东方容和物业管理有限责任公司吸收合并，成立本案原告。北京市东城区×××号楼×××单元×××号房屋系被告所有的房屋，建筑面积为75.65平方米。2003年6月16日，原北京市东开物业管理中心与被告签订《交东小区物业管理服务委托合同书》，双方约定由原告为被告提供物业管理服务，合同约定了原告负责的物业管理服务内容及质量标准，并约定了物业管理服务费标准，其中住宅物业管理服务费为每月每建筑平方米0.5元，配有电梯、水泵的住宅，其运营费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按京价（房）字[2000]第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条规定，由业主按年交纳。依据附件的约定，电梯维护运营费的标准为���月每平方米0.57元，生活垃圾清运费标准为每年每户30元。入住第二年及以后，以业主入住月份为准，在此之前交纳次年的物业管理服务费。如业主不按约定交纳物业管理服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。本物业安装了公共对讲系统，维护费为2元/每月每户。被告按上述标准依约交纳了2004年7月1日前的物业服务费用。庭审中，原告针对被告提出的抗辩事实称，被告提出的房屋质量问题和楼上住户空调问题属于其与开发商和邻里之间的纠纷，与原告无关；原告为小区公共区域进行了维修，对公共部分进行了管理；对讲系统损坏一事不存在，如接到业主报修，原告会及时修理；小区不存在消防栓裸露的问题。上述事实，有双方当事人的陈述，《名称变更通知》，《注销核准通知书》，《合并公告》，《交东小区物业管理服务委���合同书》，照片等证据在案佐证。本院认为：根据我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国公司法规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。被告与北京市东开物业管理中心签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行中，北京市东开物业管理中心因与原告合并而被工商管理部门注销登记，依照法律规定，北京市东开物业管理中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法应由原告予以承继，原告提起本案诉讼，具有法律和合同依据。现原告为被告提供了物业服务，被告应按约向原告交纳物业服务费等费用。原告要求被告补交所欠物业服务费等费用的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。根据本院计算，被告拖欠原告自2004年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费等费用共计12816.83元，原告的该项诉讼请求数额计算有误，本院依法予以纠正。被告不同意原告该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，原告对被告居住小区的物业管理服务确有一定瑕疵，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条之规定，判决如下：一、被告满秩清于本判决生效后十日内给付原告北京东方容和物业管理有限责任公司二○○四年七月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业服务���等费用一万二千八百一十六元八角三分；二、驳回原告北京东方容和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费73元，由原告负担25元，被告负担48元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘钧强二〇一七年七月二十七日书记员 孙 颖 百度搜索“”