（2017）陕0324民初88号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-29
案件名称
原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司与卢某某租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
扶风县人民法院
所属地区
扶风县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宝鸡建忠佳家乐食品有限公司,卢某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十六条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十五条，第二百三十六条
全文
陕西省扶风县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0324民初88号原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司，住所地：扶风县绛帐工业园区。法定代表人王建中，系该公司董事长。委托诉讼代理人马海林，系该公司行政部经理。被告卢某某，男，汉族，农民。原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司（以下简称原告建忠公司）与卢某某租赁合同纠纷一案，本院2017年1月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建忠公司的委托诉讼代理人马海林、被告卢某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建忠公司诉称，原告分别于2001年12月1日、2004年3月15日与扶风县绛帐镇政府签订租赁协议及租赁补充协议，约定由原告承租位于扶风县绛帐镇绛帐街原绛帐镇政府旧址房屋及院落，租赁期限为2001年12月1日起至2016年12月1日止。被告卢某某为创办绛帐镇爱心幼儿园，向原告承租原绛帐镇政府旧址房屋及院落。2011年4月15日，原告与被告卢某某签订租赁协议，约定由原告将原绛帐镇政府旧址房屋及院落（不含一楼门面房）整体出租给被告使用，每年租赁费为15000元。租赁协议签订后，原告依约定将房屋交付给被告卢某某使用。被告卢某某在租赁合同履行期间，未按合同约定向原告按期交纳房屋租赁费。另外，被告卢某某自2012年开始向一楼门面房的租户收取租赁费，收取的门面房租赁费也未交给原告。后经原告多次催要未果，原告现起诉至法院请求：1、判令解除原被告之间签订的租赁合同，被告立即腾出所租赁的所有房屋及院子；2、判令被告支付未支付的租赁费、门面房租赁费及违约金10万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告卢某某辩称，不同意解除租赁合同。被告已经将2016年以前的租赁费全部交清，在实际交纳租赁费时，原被告双方均未按合同约定的方式交纳，每年都会给被告一定的宽限期。2017年因为被告使用时间未到，所以被告才未交纳2017年的房屋租赁费。门面房的租赁费当时和原告公司老总口头约定归被告所有，所以被告才开始收门面房的租赁费，收到的租赁费也没有给原告。被告现在在该处开办幼儿园，要求继续租赁该处房屋，并不承担违约金。经审理查明，原告建忠公司于2001年12月1日与扶风县绛帐镇人民政府签订租赁协议，约定由原告承租位于扶风县绛帐镇绛帐街原绛帐镇政府旧址房屋及附属院落，租赁期限为2001年12月1日起至2006年12月1日止。后原告于2004年3月15日与扶风县绛帐镇人民政府签订租赁补充协议，约定将租赁期限延长至2016年12月1日止，原租赁协议其它内容不变。被告卢某某为开办绛帐镇爱心幼儿园，于2011年4月15日，和原告建忠公司签订了名为“租赁协议”的租赁合同，约定由原告将原绛帐镇政府旧址房屋及院落整体出租给被告使用。该合同中出租方为宝鸡建忠佳家乐食品有限公司，承租方为卢某某；合同约定：租赁物范围为“现已出租的一楼门面房和其他出租房除外，其余基础设施均属于租赁范畴”；租赁期限为“该院子租赁期为5年。自2011年4月15日起至2016年4月14日止”；租赁费及租赁费支付方式为“该院子每年租金为15000元；一次性缴纳一年的租金，下年度的租赁费必须在协议签订的下一年相同日期前一月内一次性交清，往后年份以此类推，直至租赁期满”。该租赁合同签订后，原被告依约履行了该合同，被告卢某某交清了合同约定的租赁期限内的租赁费。2012年原告与原一楼门面房租户租赁合同到期后，被告卢某某开始收取一楼门面房的租赁费，被告收取的门面房租赁费未交给原告。2016年4月14日租赁期限届满后，被告卢某某未向原告提出书面续租申请，仍继续占有使用该处房屋及附属院落。另查明，2017年2月17日，扶风县绛帐镇人民政府向原告建忠公司发出租赁协议到期通知书，该通知书载明：因绛帐镇人民政府与建忠公司租赁协议已到期，绛帐镇人民政府决定对原政府办公楼及附属设施公开发包，并通知原告于2017年3月5日前及时腾退绛帐镇人民政府原址办公大院及附属设施。上述事实有原告诉称、被告辩称、庭审笔录、原被告之间签订的租赁协议、收款收据、原告建忠公司与绛帐镇人民政府之间签订的租赁协议及租赁补充协议、绛帐镇人民政府向原告建忠公司发出租赁协议到期通知书等证据在卷证实，足以认定。本院认为，承租人自出租人处取得租赁物的用益物权后，可以在用益物权的期限内将租赁物转租获得收益。本案中，原告建忠公司与扶风县绛帐镇人民政府签订租赁协议及租赁补充协议，取得租赁物原绛帐镇政府旧址房屋及院落的用益物权，期限为自2001年12月1日起至2016年12月1日止，后原告建忠公司在其享有的用益物权期限内将该租赁物转租给被告卢某某。扶风县绛帐镇人民政府为该租赁物的出租人，原告建忠公司为承租人，被告卢某某为次承租人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。故原告建忠公司作为承租人与被告卢某某作为次承租人之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告建忠公司依约提供租赁物，被告卢某某使用租赁物，并向原告交纳了租赁期间内的租赁费。原被告双方签订的租赁合同约定了租赁期限为自2011年4月15日起至2016年4月14日止。租赁期限届满后，被告卢某某向原告付清了截止2016年4月14日的租赁费。后原被告之间未签订新的租赁合同，被告卢某某仍占有使用该租赁物至今。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。故原被告之间的租赁合同继续有效，但此时原被告之间的租赁合同的期限受原告建忠公司用益物权期限的限制。原告建忠公司根据租赁合同取得租赁物的用益物权期限为2016年12月1日止，出租人扶风县绛帐镇人民政府于2017年2月17日向原告发出租赁协议到期通知书，通知原告于2017年3月5日前腾退房屋。故原告与绛帐镇政府之间的租赁合同的租赁期亦延长至2017年3月5日止，原告建忠公司作为承租人可就该租赁物享有的占有、使用、收益的权利直至2017年3月5日止。故承租人建忠公司与次承租人卢某某之间的租赁合同自2016年4月15日起至2017年3月5日止仍然有效，且于2017年3月5日后因承租人建忠公司用益物权期限届满而到期自动解除，原告不必再起诉解除与被告之间的租赁合同。被告卢某某自2016年4月15日起至2017年3月5日止，仍占有、使用该租赁物，且此时租赁合同仍然有效，故应当向原告建忠公司支付上述期限内产生的租赁费。根据原被告之间的租赁合同约定的租赁费每年15000元，被告卢某某应当向原告建忠公司支付自2016年4月15日起至2017年3月5日止的租赁费13340元。原告建忠公司起诉请求被告承担违约金，但在庭审后放弃违约金，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。原告建忠公司的用益物权因期限届满而消灭，故原告作为承租人请求被告卢某某作为次承租人腾退房屋已经丧失依据，请求次承租人腾退房屋的权利应由租赁物所有人、出租人行使。原告建忠公司与被告卢某某签订的租赁合同中明确约定租赁物范围为：“现已出租的一楼门面房和其他出租房除外，其余基础设施均属于租赁范畴”。故原告建忠公司请求被告卢某某支付一楼门面房的租赁费，不属于本案审理范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告卢某某于本判决生效后十日内支付原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司自2016年4月15日至2017年3月5日止的租赁费13340元；二、驳回原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告卢某某承担135元，由原告宝鸡建忠佳家乐食品有限公司承担2165元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。审 判 长 李尚昆人民陪审员 魏西峰人民陪审员 王 珍二〇一七年七月二十七日书 记 员 王 欢 来源：百度搜索“”