（2016）粤0203民初2322号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-31
案件名称
朱灼兰与莫有德土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱灼兰,莫有德
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0203民初2322号原告：朱灼兰，男，1962年1月22日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：朱春燕，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被告：莫有德，男，1952年11月12日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：杨丽珠，广东韶大律师事务所律师。原告朱灼兰与被告莫有德土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼期间因本案的处理须以（2017）粤0203民初29号案的审理结果为依据，因此本案于2017年1月18日中止，并于2017年7月25日恢复审理。原告朱灼兰及其委托诉讼代理人朱春燕，被告莫有德及其委托诉讼代理人杨丽珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱灼兰向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还租赁物；2、被告支付2015年11月1日至2016年11月1日期间应付未付租金及税费合计34800元，以及按照银行同期贷款利率计算欠付期间的利息，直至全部欠款支付完毕为止。自2016年6月1日开始计算，暂计至2016年11月8日利息为663.5元；3、被告支付逾期返还租赁物的场地占用费，直至租赁物全部妥当返还之日止，自2016年11月2日起算，按照每日550元的标准，暂计至2016年11月8日为3850元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告十年前开始承租韶关市武江区西河镇前进村村民委员会（下称前进村委，后更名为韶关市武江区西河镇前进经济联合社）位于武江区建设路镇泰对面的空地一块（总占地面积为2730平方米）。原告承租空地后，使用大部分空地建设了废铁加工场，另一部分的空地转租给被告莫有德，转租地块的面积为1200平方米，租期为2006年11月1日至2016年11月1日止。自租期开始之日，被告一直自行使用租赁物且由被告直接交租给原告，被告还在租赁物上开设个体户“武江区爵雅金属材料加工场”。按照原、被告之间的合同约定，应当于每年6月前交清当年租金。前五年（即自2006年11月1日至2011年11月1日期间）租赁物每年租金为24000元，后五年（即自2011年11月1日至2016年11月1日期间），按照前进村委的租金上浮幅度（15%）以及加收税费的要求，租赁物每年应付租金及税费合计34800元。被告之前一直按照前述金额直接交租给原告，但自2015年起至今，尽管原告多次催促，被告迟迟不支付2015年11月至2016年10月期间的租金及税费合计34800元。该欠付租金本应当于2016年6月前交清，逾期不交应当按照银行同期贷款利率支付逾期利息，自2016年6月1日起算，暂计至本案起诉之日为663.5元。租赁物的租赁期限于2016年11月1日已经届满，原告在2016年初已经多次口头通知被告到期返还租赁物，且在2016年9月又再次向被告发出书面通知。但被告拒不返还，被告的行为已经造成原告直接经济损失，应当支付到期占用租赁物的使用费。据了解，租赁物旁商铺的市场价租金在2015年初已经达到每月每平米25元，空地市场价租金为每月每平米10元。租赁物靠近公路部分为300平米的商铺，后半部分为约900平米的空地，参照前述市场租金标准，租赁物商铺部分每月市场价租金应当为7500元，空地部分每月市场价租金为9000元，合计16500元，折合每日的市场价租金标准为550元。因此，原告诉请被告按照该标准支付逾期返还租赁物的占用费，直至被告将租赁物返还原告为止。自2016年11月2日起算，暂计至2016年11月8日合计3850元。在被告承租租赁物期间，原告为被告提供各种便利，严格遵守双方之间的租赁合同约定，但被告未经原告同意，擅自更改水沟，导致水沟堵塞，水倒流至原告场地，造成原告场地几百吨钢销被水浸后生锈，不得不低价卖出，损失惨重。被告已经违反租赁合同第三条关于“保持原水沟畅通”的约定，被告未按时交付应付租金，已经违反租赁合同第二条关于缴租的约定；租赁期间届满被告不返还租赁物，不仅违反租赁合同的约定，而且违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的法律规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”综上，为维护原告的合法权益，特提起上述请求。由于被告莫有德已支付2015年11月1日至2016年11月1日的租金34800元，原告遂在庭审期间撤回了第二项诉讼请求；并提出要求确认与被告莫有德签订的《空地租赁合同》予以终止。被告莫有德辩称，一、原告要求答辩人返还租赁物前，应当赔偿答辩人对场地进行“三通一平”、建造厂房等费用。答辩人倾尽所有积蓄对镇泰路对面空地（总面积1200平方米）进行了前期投资，将该处场地平整、通水、电、通路，盖上了厂房，内含二层小楼、厨房、卫生间等一应俱全，直接投资100余万元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该厂房建设经过政府相关部门审核批准，建设手续齐全，应当由原告承担建设费用。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，作为受益方的原告应支付答辩人承建厂房费用，答辩人即可搬离厂房。二、答辩人不应该支付2015年11月1日至2016年11月1日期间的租金和利息。答辩人已于2016年11月17日支付了上述期间的租金34800元。利息损失，合同没有约定也没有法律规定，不应要求答辩人支付。三、答辩人不应支付逾期返还租赁物的费用。首先，答辩人加盖厂房是经过原告同意的，现在原告要求解除租赁合同，作为空地收益方的原告就应支付答辩人加盖厂房的费用，否则答辩人有权行使同时履行抗辩权。其次，即使要求答辩人承担2016年11月1日之后的租赁费，也应该依照《租赁合同》每年34800元或者依据2015年11月1日原告朱灼兰与前进村委会签订的《场地租赁合同》租金即81900元/2=40950元/年予以确定。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年8月11日，前进村委会（甲方）与朱灼兰（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方将位于镇泰对面的一块空地租赁给乙方作为仓库临时用地，占地面积约为2730平方米，其中合同第一条约定：“租用期暂定拾年，从二〇〇六年十一月一日起至二〇一六年十二月三十日止，期满后如乙方需继续租用，在同等条件下，甲方应优先租给乙方使用。”第四条约定：“合同期内，乙方不得私自转让、转租该场地的使用权，如有实际需要，必须经甲方同意，办理有关手续后方可转让，否则，甲方将给予加收100%租金的处罚。”同时，合同还约定了场地的租金缴交方式等其他权利义务。2009年6月1日，前进村委会因管理需要，以前进经济联合社的名义与朱灼兰重新签订了上述《场地租赁合同》，合同内容除涉及租赁税及租金交纳方式外，其他内容条款均一致。朱灼兰承租上述场地后，于2006年10月25日作为甲方与郭梅作为乙方签订了一份《空地租赁合同》（该合同为郭梅代莫有德所签），约定甲方将所租赁的余下空地约1200平方米转租给乙方作工场用地，该合同中约定租用期从2006年11月1日起至2016年11月1日止，租金单价前五年每年每平方米20元，合计每年租金为20元×约1200平方米=24000元/年。后五年根据前进管理区的上浮幅度而上浮，上浮幅度不能超过30%。双方合同签订后，乙方一次性交清当年租金24000元并保证乙方享有前进管理区与朱灼兰所签合同的同等待遇等内容。2011年4月13日，莫有德本人亲自与朱灼兰重新签订了上述《空地租赁合同》，合同中内容条款均完全一致。2016年9月12日，朱灼兰向被告发出书面通知，要求被告交付2016年的场地租金并在合同期满后交还场地。但在租赁期限届满后，被告莫有德拒绝搬离场地，双方经协商未果，原告遂诉至本院要求解决。另查明：2015年11月1日，朱灼兰就原承租的2730平方米场地与前进经济联合社续签了《场地租赁合同》，租赁面积为2730平方米。合同期限暂定十五年，从2015年11月1日至2030年10月30日止。合同期内第一至五年每月每平方2.5元，每月租金为6825元，每年租金为81900元。2016年11月7日，前进村委会出具了一份《情况说明》，内容为：“现就我村委出租空地给朱灼兰（身份证号码：）的有关情况说明如下：1、我村委于2006年开始出租位于武江区建设路镇泰对面空地（总面积为2730平方米）给朱灼兰，双方于2006年8月签署《场地租赁合同》；后因我村委管理需要，将村土地出租事宜统一由韶关市武江区西河镇前进经济联合社（下称：“经济联合社”）对外签署合同，因此改由经济联合社与朱灼兰于2009年6月1日重新签署《场地租赁合同》，两份场地租赁合同内容相同。2、我村委土地出租给租户，多年来租户转租现象比较普遍。我村委一直知悉且同意：朱灼兰将部分空地（1200平米）转租给莫有德（身份证号码：），转租期限为2006年11月1日至2016年11月1日止。3、现朱灼兰承租我村委空地（总面积2730平方米）已经续租。以上情况均属实。”2016年12月16日，前进村委会又出具了一份《情况说明》，内容为：“现就我村委（前进村经济联合社）出租空地（2730平方米）给朱灼兰（身份证号码：）的有关情况说明如下：1、我村委管辖的建设路旁的土地（镇泰工业公司对面，包括出租给朱灼兰的2730平方米）的土地性质是建设用地，我村委有权直接协议出租给租户使用。2、我村委承租户因扩大投资经营需要（为减少承租年限过短可能造成的投资风险），普遍存在提前一两年续租的现象。签订续租合同后则统一按新合同约定收租。我村委直接出租给莫有德的地块（位于朱灼兰承租地块对面，非朱灼兰曾转租给莫有德的1200平方米）也是在原合同未到期前续租。莫有德早已知悉去年朱灼兰的续租事实。3、朱灼兰承租我村委地块2730平方米（含朱灼兰曾转租给莫有德的1200平方米），我村委只与朱灼兰建立租赁关系，与莫有德无任何关系。4、我村委确实收到过一份朱灼兰于2016年9月12日发给莫有德的书面通知。以上情况均属实。”另外，2016年12月15日，莫有德向本院起诉要求确认其对涉案租赁物即1200平方米场地享有优先承租权，并要求前进村委会、前进经济联合社、朱灼兰与其签订《租赁合同》。本院经审理后，作出（2017）粤0203民初29号判决，驳回了莫有德的全部诉讼请求。判决作出后，莫有德不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月9日作出（2017）粤02民终556号民事判决，驳回了莫有德的上诉，维持原判。对于合同到期后，涉案场地的占用费计付标准问题，双方在庭审中存在较大争议。原告为此向本院提交了涉案租赁物旁其他物业的承租人的证明及租赁合同，要求参照同地段的租金标准计算，而该租赁物每月租金为2000元，每月每平米25元。被告则认为应参照原合同或原告与前进村委约定的租金标准计付。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。争议的焦点是：一、涉案租赁合同到期后，被告应否返还租赁物问题；二、被告占用租赁物期间的使用费问题。一、关于涉案租赁合同到期后，被告应否返还租赁物问题。本院对此认为，原、被告于2011年4月13日签订的《空地租赁合同》，是双方真实意思表示，合同条款未违反法律、法规的强制性规定，因此，涉案合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。该合同约定的租赁期在2016年11月1日届满，在双方对续租未达成一致意见的情况下，双方的租赁关系应至2016年11月1日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，在租赁关系终止后，被告继续占有租赁物已无合同和法律依据，原告朱灼兰作为涉案土地的合法使用权人，其要求被告莫有德退还涉案土地的请求，本院予以支持。二、关于被告莫有德占用租赁物期间的使用费问题。虽然双方之间的租赁关系已终止，但被告莫有德仍在使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，原告要求被告支付从2016年11月2日起至其腾退场地之日止的场地占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。至于支付标准，原告提供的证据并不足以证实该地段同类型租赁物的市场价，故对于原告要求区分商铺及空地并按照每日550元的标准计付占用费的请求，本院不予支持。本院参照原告朱灼兰与前进村委会签订的《场地租赁合同》中租金支付标准，酌情确定每月租金为3500元。至于被告莫有德要求朱灼兰支付其对涉案场地扩建及相关改造费用的主张，因莫有德并未提起反诉，故本院在本案中对此不予审查和处理，莫有德可另偱法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告朱灼兰与被告莫有德签订的《空地租赁合同》于2016年11月1日终止；二、被告莫有德应于本判决发生法律效力之日起二十日内将原租赁的位于韶关市武江区建设路镇泰对面空地（1200平方米）返还给原告朱灼兰；三、被告莫有德应自2016年11月2日起至实际返还上述土地之日止按每月3500元的标准向原告朱灼兰支付土地使用费；四、驳回原告朱灼兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782.84元，减半收取391.42元，由原告朱灼兰负担98元，被告莫有德负担293.42元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 周江婷二〇一七年七月二十七日书记员 丘 华 更多数据：搜索“”来源：