（2017）豫03民终3986号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-22
案件名称
姚少可、洛阳帝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚少可,洛阳帝华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3986号上诉人（原审原告）：姚少可，男，汉族，1984年5月8日生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：田晓芳，女，1982年4月26日出生，汉族，住址同上。系姚少可之妻，特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳帝华房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区龙门大道与古城路交叉口。法定代表人：李再东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘勇军，河南义同律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：郑宝宝，河南义同律师事务所实习律师。特别授权。上诉人姚少可因与被上诉人洛阳帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚少可的委托诉讼代理人田晓芳，被上诉人帝华公司的委托诉讼代理人刘勇军、郑宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚少可上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判帝华公司按收取的房款总金额，以日万分之三的比例，自2014年10月18日起至实际履行之日止，赔付姚少可的经济损失（暂计算至2015年1月16日为10037.63元）。3、本案一、二审诉讼费由帝华公司承担。事实与理由：1、帝华公司称逾期办证系建设主管部门综合验收延迟所致，实际上国家在2004年就取消了房地产开发竣工综合验收的行政许可，帝华公司虚假陈述，将自己违规建设造成不能及时办证的责任嫁祸给政府。2、双方当事人签订的商品房预售合同系帝华公司制定的格式合同，该份合同中，帝华公司不考虑其自身过错程度和逾期时间长度，将逾期办证违约金固定为合同总价款的1%，严重侵害了姚少可的权益，给姚少可造成了很大的损失。一审法院机械套用合同条款，造成实质不公平，应综合考虑帝华公司的主观过错、违约时间的持续状态等，依法将违约金调整为日万分之三。帝华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。姚少可向一审法院起诉请求：1、依法判令帝华公司于30日内将位于洛阳新区龙门大道以西、宜人路以北帝都国际城第35幢1单元1-1603号房屋所有权转移归姚少可所有，并协助姚少可办理房地产权属登记；2、依法判令帝华公司向姚少可支付违约金3717.64元，并以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿姚少可经济损失（自2015年1月19日起，算至姚少可取得房地产权属证书之日止）；3、本案的诉讼费用由帝华公司承担。一审法院认定事实：2011年1月7日，姚少可作为买受人与帝华公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份及补充协议，约定，姚少可购买帝华公司开发的位于河南省洛阳市××区××大道以西，宜人路以北帝都国际城第35幢1单元1-1603号商品房，建筑面积96.41平方米，价款371764元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，姚少可依照合同约定交纳了所购商品房的房款并于2014年10月18日接收了房屋，但至今未取得所购房屋的权属证书，故此姚少可诉至法院。另查明：本案所涉房产所在的楼栋即帝都国际城第35幢楼至今未办理房屋产权的初始登记。一审法院认为，姚少可与帝华公司签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于姚少可要求判令帝华公司将涉案房屋所有权转移归姚少可所有的诉求，因涉案房屋所在的楼栋尚未办理房屋产权的初始登记，且根据双方合同约定，帝华公司仅负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，不负有将房屋所有权转移归姚少可的义务，姚少可的此项诉求依据不足，不予支持。帝华公司作为房地产开发商，在其完成提供办理房屋权属登记所需的材料进行备案的义务后，负有协助姚少可办理房地产权属登记的义务，但目前帝华公司并未提供证据证明其已完成该备案义务，涉案房屋所在的楼栋亦未办理房屋产权的初始登记，故对姚少可要求帝华公司协助其办理房地产权属登记的诉求不予支持，姚少可可待条件成就后另行主张。姚少可在交纳房款并接收房屋后，帝华公司应在合同约定的期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但帝华公司并未提供证据证明其已履行了该备案义务，其行为已构成违约,故应按已付房价款371764元的1%支付姚少可违约金。姚少可未举证证明因帝华公司违约给其造成的具体经济损失，故对其主张的经济损失一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、帝华公司于判决生效后十日内支付姚少可违约金3717.64元。二、驳回姚少可的其他诉讼请求。如果帝华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由帝华公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为：姚少可与帝华公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。二审审理中，姚少可上诉主张约定的逾期办证违约金过低，请求人民法院予以调整，根据“谁主张、谁举证”的法律规定，姚少可应就约定违约金过分低于损失承担举证责任。鉴于姚少可没有提供相应证据证明上述事实，故其应承担举证不能的法律责任。一审法院判决由帝华公司按照合同约定即已付房价款的1%向姚少可支付逾期办证违约金系适用法律正确，本院予以维持。综上所述，姚少可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由姚少可负担。本判决为终审判决。审判长 刘龙杰审判员 李 慧审判员 邱平平二〇一七年七月二十七日书记员 常 虹 关注公众号“”