（2016）川20民终1062号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
马品容与简阳市金泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马品容,简阳市金泰房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川20民终1062号上诉人（原审原告、反诉被告）：马品容，女，1957年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：唐中志，四川展新律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：简阳市金泰房地产开发有限公司。住所地四川省简阳市简城镇建设路**号。法定代表人：汪道均，总经理。委托诉讼代理人：周丽萍，该公司员工。委托诉讼代理人：唐晓毅，四川豁达律师事务所律师。上诉人马品容因与上诉人简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第4563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马品容的委托诉讼代理人唐中志，上诉人金泰公司的委托诉讼代理人周丽萍、唐晓毅到庭参加诉讼。2017年1月17日，简阳市金泰房地产开发有限公司向本院提出和解申请。本案现已审理终结。马品容上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法判决金泰公司赔偿因未能履行房屋拆迁安置补偿协议（露台部分）导致马品容的损失535600元；维持一审判决第一项、第二项、第四项。事实和理由：一审判决部分事实认定错误、适用法律不当。1.一审法院在认定马品容因金泰公司的行为导致露台损失时并未能按照马品容诉请及庭审意见进行事实认定。在庭审中马品容已经再次阐明，因金泰公司在明知1-2层为营业用房的情况下，为能达到拆迁马品容的房屋，在拆迁协议谈判过程中欺骗马品容1-3层为营业用房，并在《房屋拆迁安置补偿协议》的补充协议中明确约定1-3层为营业用房，马品容选择的位于第四层的返迁房（4套合计412平方米）上有露台，马品容房屋所对露台归马品容使用。一审中马品容请求金泰公司按照有露台与没有露台的差价赔偿马品容的损失，而不是判决中要求露台面积结合露台单价计算马品容的损失。有露台与没有露台的差价就是指房屋总价的差，马品容按照商品房价格差计算损失符合市场规律，也能反映马品容实际损失，同时也符合合同法的相关规定。2.在本案中马品容已经完成举证责任，证据已经能证明本案事实，一审判决因对诉讼请求的认识错误导致作出马品容证据不足的判定。在一审中通过马品容提交《房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议和双方确认的1-2层为营业用房，已经能证明第4层上无约定的露台，马品容所涉房屋地面无法与露台处于一个平面；同时在一审中马品容通过简阳市价格监督检查局调取到金泰公司所涉房屋销售价目表，通过价目表能够查明第3层（与露台平行面）与第4层（所涉房屋）每平方米的价格，进而能够计算出有露台与没有露台房屋的差价。所以马品容按照诉讼请求组织提交的证据能够形成证据锁链，能够证明案件事实。3.在一审中法院认为马品容应该调取房屋建设规划，证明露台面积，从而证明损失。但是马品容并不认可一审法院的意见，同时认为露台面积与马品容损失并无直接关联。马品容要求的是有露台与没有露台的差价，露台大小只可能是反映价差一个因素，而本案诉请是直接结果即商品房买卖中的价差。因金泰公司已经无法履行合伺，马品容也没有要求金泰公司履行合同，所以露合大小与本案没有直接联系。一审判决中所述马品容拒绝举证，也拒绝申请法院调取证据，从而导致缺乏计算依据的论断实属错误。一审法院并未能按照马品容诉请进行事实认定，从而导致在认定举证责任时出现错误。针对马品容上诉请求金泰公司辩称，马品容的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。理由是，1.按协议约定，有露台对方可以享受，没有说必然有露台。2.安置了马品容4套房屋有2套有露台，有2套无露台，马品容在选房时有户型图。按照其在户型图的选房进行安置，一审时已经举证证明，是按户型图进行安置的，不存在违约。金泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回马品容一审本诉诉讼请求。2.依法改判支持金泰公司一审反诉诉讼请求，判令马品容向金泰公司支付新旧房屋结构补差款163100元。事实和理由：1.一审判决认定本案过渡期应从马品容向金泰公司交付房屋钥匙之日起计算，对过渡期的起算日认定错误。一审判决认为，虽然金泰公司与马品容签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项约定：“过渡期的计算：从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起算”，但是，金泰公司举证的证据不能证明全部正式搬迁完毕的时间，因此过渡期应从马品容向金泰公司交付房屋钥匙之日起计算。这一认定错误。其理由如下：（1）支付临时安置补助费并不等同于过渡期起算。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款约定：过渡期的计算，从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算，过渡期为28个月（被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日起的临时安置补偿费，按过渡费标准计算）。被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日，并不是过渡期，这个期间拆迁人仅按照过渡费标准向被拆迁人支付临时安置补偿费。（2）金泰公司在一审中已充分举证证明，过渡期的起算之日为2013年4月23日。按照《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款约定：过渡期的计算，从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算。拆迁人拆迁本案涉案片区范围内房屋的过程中，本片区内最后一户被拆迁户为四川雄州实业有限公司，四川雄州实业有限公司与金泰公司签订房屋拆迁补偿协议之日为2013年4月23日。金泰公司在一审中已向法庭举证：四川雄州实业有限公司与金泰公司于2013年4月23日签订的《房屋拆迁（货币）补偿协议》原件及该笔货币补偿款电汇凭证原件，充分证明本片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日为2013年4月23日。2.一审判决认定本案过渡期截止日为实际交房日，认定错误。金泰公司于2015年10月20日公告还房公告，向包括马品容在内的所有被拆迁户还房，过渡期计算截止。虽然马品容实际于2015年11月17日接房，是由其自身原因所致，金泰公司不应承担过期费及逾期过渡费。3.一审判决认定金泰公司并未举证证明其对房屋拆迁公告进行了张贴，从而裁判金泰公司的反诉请求不能成立，这一事实认定错误。金泰公司在一审中向法庭举出金泰公司在简阳市房屋拆迁管理办公室公示栏张贴《房屋拆迁公告》的照片及陈国平、付万才等多名证人当庭陈述等证据，能够证明金泰公司已在多处对房屋拆迁公告进行了张贴，一审判决对该事实认定错误。4.一审判决认定金泰公司迟延支付过渡费，应承担违约金。马品容的实际损失为金泰公司应当支付而未支付的过渡费，并按照法律规定调整为过渡费总额的30％。该认定错误。（1）金泰公司并不存在迟延支付过渡费的违约行为。一审庭审中付万才、缪祥元等证人当庭陈述证明：在《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》履行过程中，对后期过渡费的领取，由金泰公司征求了马品容意见，马品容同意于接房时统一领取。因此，金泰公司与马品容就后期过渡费的领取达成了变更，金泰公司并不存在迟延支付过渡费的违约行为，不应承担违约责任。2.一审法院认定马品容的实际损失为金泰公司应当支付而未支付的过渡费，认定错误。在此需要明确的关键问题是：何为损失？欠款本身就是损失还是因欠款没有收到而导致应获得的合理收益没有获得才是损失？欠款本身当然不是损失，因欠款没有及时回收而导致的合理收益未获得这才是损失。因此，本案中，即使马品容因未及时获得过渡费，其损失应该是资金利息，而非过渡费本身。《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即按照该司法解释，人民法院可支持的违约金的上限应为损失的130%。如若将欠款本身即视为损失，违约金则为欠款金额的130%，由此推及：欠100万，法院应支持的违约金便高达130万；欠1000万，法院应支持的违约金便高达1300万。综上，一审判决书事实认定不清，法律适用错误，依法应当予以撤销并改判。针对金泰公司上诉请求马品容辩称，1.关于过渡期的计算。首先根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项“被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补偿费，按过渡期标准计算”的约定，拆迁人交钥匙就应该计算过渡费，本案中交钥匙时间为2011年6月28日，所以过渡费起算时间应为2011年6月29日。其次，金泰公司在反诉状中提到过渡期计算时间为拆迁范围内最后一户签订协议开始计算，但是在本案中，马品容一直没有证据证明最后一户拆迁人的签订时间。虽然提交与四川雄州实业有限公司签订的补充协议及票据，但是此份协议因马品容未参与签订，所以真实性无法确定，同时认为此份协议应为证人证言，并在一审当庭提出要求证人出庭，以便核实协议真实性或证明基于何种原因签订此份协议，但是金泰公司一直不予理睬，应承担举证不能的责任，马品容认为票据真实性无法核实，同时出具票据时间不能认定为协议签订时间。再次，过渡期的意义非常简单，就是房屋被拆迁后被拆迁人在取得安置房前的期间，所以过渡期的起算时时就是被拆迁人搬离房屋的时间，本案中马品容2011年6月28日依约提交钥匙，同时房屋也被拆除，其过渡期当然从次日开始计算。2.过渡期终止时间。马品容认为本案拆迁涉及5套住房和商铺，拆迁协议是一个整体，金泰公司违约行为导致马品容无法按照协议约定取得房屋，同时金泰公司也不同意给予马品容赔偿，所以时至今日马品容也未能取得4套住房和全部商铺。马品容未取得房屋的责任在金泰公司，过渡期的终止时间应为马品容取得房屋之日。3.关于房屋拆迁公告。首先，在一审中金泰公司向法院举证一份拆迁公告，以此证明其反诉状诉请即马品容应支付新旧补差。但是马品容认为拆迁公告仅代表有一份公告，并不代表马品容知晓公告，金泰公司一直未能提供证据证明已经发布了此份公告，既没有媒体宣传，也没有对外张贴。所以金泰公司作为拆迁的实施人理应承担未发布责任。其次，在本案中马品容在2011年5月29日与金泰公司签订拆迁协议并依约交付钥匙，其签订协议的时间在《拆迁许可证》约定的2011年10月23日之前（提前5个月）。最后，马品容认为金泰公司采取故意不公布拆迁公告内容的方式与马品容签订协议，在签订协议最后办理安置房屋时又利用公告内容要求马品容支付新旧补差的行为，严重违反诚实信用原则，也不符合法律规定，不符合常理。4.关于违约责任。在拆迁安置协议（产权调换）及补充协议中约定了违约方应承担责任，约定违约责任为每日按过渡费45900元的百分之三支付。在案件审理中金泰公司提出违约金过高，按照损失的20%支付。一审法院酌情按照30%支付已经考虑了本案实际情况，大大降低了协议约定的责任，所以马品容认为实属公平。5.关于金泰公司未能按照协议约定，保证四楼平台处正对露台导致马品容的损失。在本案中马品容一直诉请由于金泰公司采取欺骗手段拆迁，在明知1至2层为营业房的事实，在签订后时却书面告知1至3层为营业房，第四层有露台的事实。马品容受其误导签订协议。现第四层房屋并无露台，无露台的事实导致房价损失客观存在，金泰公司由此获利（第三层有露台）。为能证明损失，马品容通过向简阳市价格监督检查局查询，取得备案价目销售表。通过销售能反映有无露台对应房屋单价，通过单价能计算出每套房屋差价，从而证明马品容损失（即金泰公司获利）。在一审中法院及金泰公司未能根据马品容请求定案，在判决中认为露台面积的大小不能决定损失，进而证明马品容举证不能错误。综上，金泰公司的所有请求无事实依据，同时不符合法律规定，应予全部驳回。马品容向一审法院起诉请求：1.金泰公司赔偿马品容露台损失合计206000元；2.金泰公司向马品容支付尚欠的过渡费229500元(暂合计2014年6月至2015年12月)，同时支付迟延支付过渡费的违约金，以45900元为基数，按每日3%的标准计算至支付之日止。诉讼中，马品容变更诉讼请求，将其诉讼请求第一项变更为判令金泰公司赔偿马品容损失535600元。金泰公司向一审法院反诉请求：马品容按照与金泰公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》支付金泰公司新旧房屋结构补差款163100元（住宅604平方米×200元=120200元；门市143平方米×300元=42900元，此款可以与金泰公司应当支付与马品容的过渡费进行品迭）。一审法院认定事实：2011年5月29日，马品容与金泰公司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，该协议约定马品容被拆房屋坐落在简城镇红塔村五社，房屋总层数4层，马品容村镇房屋所有权证简农房权字第0110028**号，产别：私有，结构：砖混，建筑面积608.20平方米，用途：住房。产权调换安置还房住宅位置为简城镇朝阳巷金域华庭小区2号楼电梯公寓伍套，1单元4楼1号，建筑面积约111平方米，1单元4楼5号，建筑面积约95平方米，2单元4楼3号，建筑面积约111平方米，2单元4楼4号，建筑面积约95平方米，2单元15楼3号，建筑面积约111平方米。协议第三条约定房屋产权调换原则：有证房屋实行拆一还一，新旧补差，超面积部分由被拆迁人进行购买。住宅按原产权建筑面积拆一还一，马品容补新旧结构差200元/平方米。金泰公司在马品容原产权建筑面积基础上，每户还房建筑面积超原合法产权建筑面积20平方米以内的马品容按成本优惠价900元每平方米购买；再超面积按开盘价购买（该购房款在被拆迁人所选安置房本层主体工程完工时结算给付）。安置还房面积不足原房屋面积部分，金泰公司按2680元每平方米收购。协议第四条第三项马品容入住安置还房后24个月内，金泰公司要为马品容办理房屋所有权证和国有土地证。第四条第五项过渡方式：由被拆迁人自行找过渡房过渡，拆迁人向被拆迁人支付过渡费。过渡费标准：住宅5.0元/平方米/月，每户不足340元/月的，补足340元/月。过渡期的计算：从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算。过渡期为28个月（被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补助费，按过渡费标准计算）。因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的，其结算标准按拆迁方案规定执行，即逾期6个月以内的增加0.5倍，逾期半年以上不足一年的增加1倍；逾期一年以上的增加2倍。协议第六条第5项双方均应遵守本协议，如一方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》规定支付守约方由此产生的经济损失，并承担相应的法律责任。协议第七条乙方在拆迁公告时限内签订协议并搬家的，住房按原产权面积200元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）：门市按原产权面积300元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）。同日，马品容与金泰公司签订《补充协议》，协议约定马品容自己搭建屋顶的无证临时活动板房，经拆迁工作组实际测量面积为126.1平方米，同意就地原址安置住房壹套，建筑面积约81平方米。底层土地使用面积116.6平方米，房产证总面积608.2平方米，按四层分摊，底层建筑面积152平方米，同意在金域华庭二号楼底层安置就地原址147平方米商业用房。底层过渡费和经营损失费按152平方米计算，每平方米10元补偿18240元（152㎡×10元/㎡×12个月），按本协议住宅、商业过渡费每年合计为45900元，每年5月29日在朝阳巷拆迁办公室一次性领取。如金泰公司违约，马品容每日按过渡费45900元的百分之三收取违约金。金泰公司应安置马品容房屋总面积704.2平方米（含20平方米的优惠），其中住宅557平方米，马品容已还住房5套523平方米（3套约111平方米，2套约95平方米）住房剩34.2平方米，住宅还房不足部分，按开盘价购回；营业用房147平方米，马品容已选143平方米，剩4平方米，金泰公司按开盘价购回。马品容要求将安置房每户超出原面积部分可享受20平方米的优惠政策，按900元/平方米购买后，由金泰公司按开盘价购回。马品容于2011年5月29日向金泰公司交付原房屋产权证和土地使用证。2015年11月17日，马品容到金泰公司办理接房手续，接受2-2-15-3号房屋。金泰公司未举证证明其对房屋拆迁公告进行了张贴。一审法院认为，金泰公司与马品容签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。关于过渡期的起算日期，协议约定过渡期从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算，金泰公司举证的证据不能证明全部正式搬迁完毕的时间。同时，按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项“被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补助费，按过渡费标准计算”约定，本案过渡期应从马品容向金泰公司交付房屋钥匙之日起计算，因马品容向金泰公司交付房屋钥匙的日期为2011年5月29日，过渡期为28个月，故马品容主张从2013年10月1日起计算逾期过渡费并无不当。因协议约定逾期六个月以内的增加0.5倍，2013年10月1日至2014年3月31日的过渡费为11475元（45900元/年÷12个月×6月×0.5）；因协议约定逾期半年以上不足一年的增加1倍，故2014年4月1日至2014年9月30日的过渡费为45900元（45900元/年÷12个月×6月×2）；因协议约定逾期一年以上的增加2倍，故2014年10月1日至2015年12月31日的过渡费为172125元（45900元/年÷12个月×15个月×3）；2016年1月1日至交付房屋之日止的过渡费为45900元/年÷12个月×实际月份×3。按照双方签订的《补充协议》第3条“按本协议住宅、商业过渡费每年合计45900元，每年5月29日在朝阳巷拆迁办公室一次性领取。如甲方违约，乙方每日按过渡费45900元的百分之三收取违约金”。金泰公司辩称违约金约定为每日3%过高，请求法院予以调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，马品容的实际损失为金泰公司应当支付而未支付的过渡费，故金泰公司因迟延支付过渡费的违约金调减为过渡费总额的30%为宜。露台面积并非建筑面积，马品容主张金泰公司赔偿损失的露台面积按照房屋建筑面积计算缺乏证据支撑，马品容应承担进一步举证责任。因马品容明确拒绝举证，也拒绝申请法院调取证据，本案亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定的人民法院认为审理案件需要的证据，不属于人民法院依职权调取证据的情形。就本案的现有证据而言，马品容举证的证据达不到其证明目的，故马品容要求金泰公司赔偿露台损失的诉讼请求，不予支持。金泰公司主张马品容与其签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》的时间为2011年5月29日，而房屋拆迁公告载明的拆迁期限截止日为2011年5月23日，马品容已经超过拆迁期限，应当按照协议支付金泰公司新旧房屋结构补差款的问题。金泰公司的举证不能证明该份《房屋拆迁公告》是否进行张贴、是否进行告知，故金泰公司反诉要求马品容支付新旧结构补差款的请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）马品容过渡费229500元并从2016年1月1日至房屋交付完毕之日止支付原告该期间的过渡费（计算方式为：45900元/年÷12个月×实际月份×3）；二、被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司按照上述判决主文第一项确定的过渡费总金额的30%向原告支付违约金；三、驳回原告（反诉被告）马品容的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费12598元，反诉案件受理费3562元，合计16160元，由原告（反诉被告）马品容负担7199元，由被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司负担8961元。二审诉讼中，马品容提交了房屋拆迁许可证复印件。主要内容：2010年12月24日的拆许字（2010）第16号房屋拆迁许可证载明金泰公司拆迁期限为2010年12月24日至2011年11月24日。证明目的：该拆迁期限超过了拆迁公告上拆迁期限5个月，马品容没有超过许可的拆迁时间，应该享受奖励。金泰公司提交了马品容的住宅选房图。证明目的：金泰公司是按照图纸安置的房屋，金泰公司没有违约。金泰公司对马品容提交的房屋拆迁许可证的质证意见：对房屋拆迁许可证的真实性、合法性无异议，但不能达到对方的证明目的，公告是政府在公告，不是金泰公司在公告马品容对金泰公司提交的住宅选房图的质证意见：该选房图不能证明是马品容提交的，马品容没有签字，图纸不能反映是几层楼的，双方讼争的是3－4层的露台，但图纸看不出露台，从门市平面图马品容的签字能看出马品容认可的会签字。如果马品容没有签字证明马品容不知道有露台，不能达到金泰公司的证明目的。对马品容提交的房屋拆迁许可证，金泰公司在一审庭审中已提交，一审法院已认证，本院不再认证。对金泰公司提交的马品容的住宅选房图，因住宅房平面图上无马品容的签字和盖印，且马品容不认可，本院不予采信。本院二审查明，2011年5月29日，马品容作为乙方，与甲方金泰公司签订了《补充协议》。其中第7条约定：1至3层为营业用房，四层住宅上有露台，乙方房屋所对露台归乙方使用。二审庭审中，金泰公司陈述其是通过公示的方式交房的，公司把公示发给了队长，队长在一审出庭作了证，但没有询问队长是怎么通知马品容。在2015年11月17日的结算表上可看出马品容接收了一套房屋，还有四套房屋没有接，因此马品容是知道接房的消息。马品容陈述：金泰公司没有通知马品容接收房屋，马品容是从别人口中得知接房，接了一套房屋是事实，这套房屋在合同中本身没有约定露台，因其他的房屋没有露台就没有接房。简阳市房屋拆迁管理办公室2010年12月24日拆许字（2010）第16号房屋拆迁许可证载明金泰公司拆迁期限为2010年12月24日至2011年11月24日。马品容分别于2011年11月5月29日、2012年6月28日和2013年6月在金泰公司领取了2011年6月29日至2014年6月28日期间的临时安置补助费137700元（45900元×3）。2015年11月17日，马品容在金域华庭项目拆迁安置还房接房清算表产权人确认签字栏签名。并注明：本人自愿申请领取2－2－15－3号房钥匙，领钥匙时没做任何结算。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：（一）关于金泰公司是否应支付马品容所选安置还房无露台部分的损失问题。双方签订的《补充协议》第7条约定：1至3层为营业用房，四层住宅上有露台，乙方房屋所对露台归乙方使用。因拆迁还房的只有1-2层设计为营业用房，致第4楼无露台，因此金泰公司所返还给马品容的四楼房屋无露台，与双方签订的补充协议不符，马品容要求金泰公司赔偿其返还房屋无露台损失535600元，该损失是其以简阳市价格监督检查机构查询的房屋备案价目销售表的价格与其房屋的价格之差所得，因房屋价格受多方面因素制约，如房屋位置、朝向、采光、房屋结构等诸多因素都会影响房屋价格，因此马品容以简阳市价格监督检查机构查询的房屋备案价目销售表的价格与其房屋的价格之差确认露台损失缺乏科学性，金泰公司亦不予认可，马品容亦未提交其他证据证实金泰公司安置还房无露台的损失金额，因此，马品容应承担举证不能的法律后果。一审判决对其要求金泰公司赔偿安置还房无露台损失的诉讼请求不予支持正确。马品容关于金泰公司赔偿因未能履行房屋拆迁安置补偿协议（露台部分）导致马品容的损失535600元的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）关于本案交房日期应如何认定的问题。2015年11月17日，马品容在金域华庭项目拆迁安置还房接房清算表产权人确认签字栏签名，并领取了2－2－15－3号房钥匙。因此，2015年11月17日应视为双方办理交接安置还房的日期。（三）关于过渡期的起费点应如何认定的问题。一审诉讼中，金泰公司提交了其与四川雄州实业有限责任公司签订的房屋拆迁（货币）补偿协议及四川省农村信用社电汇凭证，证明该拆迁片区内被拆迁人全部搬迁完毕的时间为2013年4月23日。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项“过渡费的计算，从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算。过渡期为28个月”的约定，本案过渡期应从2013年4月23日起计算。一审判决确认的过渡期从马品容向金泰公司交付房屋钥匙之日即2011年5月29日起计算不符合双方协议的约定，本院予以纠正。根据双方约定，本案临时安置期为2011年6月29日至2015年8月22日，过渡期从2015年8月23日起计算。因马品容已从金泰公司领取了2011年6月29日至2014年6月28日期间的临时安置补助费。金泰公司未支付的临时安置补助费从2014年6月29日起计算至2015年8月22日止，其临时安置补助费为52868元（45900元/年÷12个月×13个月25天），2015年8月23日至2015年11月17日期间的过渡费为16380元（45900元/年÷12个月×2个月26天×1.5），金泰公司还应支付马品容过渡费共计69248元（52868元+16380元），其应支付的违约金为20774.40元（69248元×30%）。一审判决确定的过渡费和违约金错误，本院予以纠正。金泰公司关于一审判决确认的马品容过渡费和违约金错误的上诉理由成立，本院予以采信。（四）关于马品容是否应向金泰公司支付新旧房屋结构补差款163100元。双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第七条约定：马品容在拆迁公告时限内签订协议并搬家的，住房按原产权面积200元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）：门市按原产权面积300元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）。金泰公司提交的房屋拆迁公告载明的拆迁期限截止日为2011年5月23日，而双方签订协议的时间为2011年5月29日，已经是在金泰公司主张的房屋拆迁公告载明的拆迁期限截止日之后，双方并未将该格式合同中有关奖励的约定删去，且金泰公司也未举证证明《房屋拆迁公告》张贴的时间、地点及是否告知了被拆迁人等基本情况，其应承担举起证不能的法律后果。相反的简阳市房屋拆迁管理办公室拆许字（2010）第16号房屋拆迁许可证载明金泰公司拆迁期限为2010年12月24日至2011年11月24日。双方签订房屋拆迁安置补偿协议的时间和马品容向金泰公司交付房屋钥匙的时间均为2011年5月29日。系在拆迁时限内签订协议并搬家的，因此，马品容应享有协议第七条约定的奖励。金泰公司关于马品容签订拆迁协议已经超过拆迁期限，应当按照协议支付金泰公司新旧房屋结构补差款的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，马品容上诉请求不成立，应予驳回；金泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第4563号民事判决第四项；二、撤销四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第4563号民事判决第三项；三、变更四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第4563号民事判决第一项“被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）马品容过渡费229500元并从2016年1月1日至房屋交付完毕之日止支付原告该期间的过渡费（计算方式为：45900元/年÷12个月×实际月份×3）”为：上诉人简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人马品容过渡费69248元；四、变更四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第4563号民事判决第二项“被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司按照上述判决主文第一项确定的过渡费总金额的30%向原告支付违约金”；为：上诉人简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人马品容违约金为20774.40元；五、驳回上诉人马品容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12598元，反诉案件受理费3562元，合计16160元，由上诉人马品容负担10209元，上诉人简阳市金泰房地产开发有限公司负担5951元。二审案件受理费14931元（9156＋5775），由上诉人马品容负担9156元，上诉人简阳市金泰房地产开发有限公司负担5775元。本判决为终审判决。审判长 梅 波审判员 孙祖亮审判员 刘兆阳二〇一七年七月二十七日书记员 刘 学 搜索“”