（2017）皖12民终1665号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
阜南县正基置业有限公司与闫恒进、吴侠商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜南县正基置业有限公司,闫恒进,吴侠
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终1665号上诉人（原审被告）：阜南县正基置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇北苑小区26号楼101楼，统一社会信用代码91341225066542048Y（1-1）。法定代表人：陈兰云，该公司经理。委托诉讼代理人：刘允，安徽蓝邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫恒进，男，1981年5月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：孙东允，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴侠，女，1982年4月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：孙东允，安徽董阔律师事务所律师。上诉人阜南县正基置业有限公司因与被上诉人闫恒进、被上诉人吴侠商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阜南县正基置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判阜南县正基置业有限公司不承担违约责任；并由闫恒进、吴侠承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因阜南县国土资源局的原因导致阜南县正基置业有限公司延期开工建设，属于合同约定的“特殊原因”；阜南县正基置业有限公司在2015年12月30日之后通过短信、快递、公告等方式通知闫恒进、吴侠办理房屋交接手续，但闫恒进、吴侠拒绝接收，阜南县正基置业有限公司不应承担逾期交房的违约责任，由此产生的诉讼费用应由闫恒进、吴侠全部承担。闫恒进、吴侠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。闫恒进、吴侠向一审法院起诉请求：阜南县正基置业有限公司履行交付房屋的义务；支付2015年7月1日至2017年1月1日的逾期交房违约金54300元。一审法院认定事实：闫恒进、吴侠系夫妻关系。2014年2月7日，闫恒进、吴侠与阜南县正基置业有限公司签订一份商品房买卖合同，约定：闫恒进、吴侠购买阜南县正基置业有限公司开发建设的位于阜南县富陂大道东侧纬三路北侧的“正基领尚城”第2幢1单元501室商品房一套，面积119.17平方米，总价款为493632元；阜南县正基置业有限公司应当于2015年6月30日前，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付闫恒进、吴侠使用；逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，以合同约定的交房日届满之次日起视为按合同约定的条件进行了交付，出卖人不再另行通知办理验收和交接，该商品房毁损、灭失的风险和相应的法律责任随之转移至买受人，且物业服务费等一切费用开始计取。闫恒进、吴侠于当日向阜南县正基置业有限公司交付购房款493632元。阜南县正基置业有限公司于2015年2月12日取得涉案楼房商品房预售许可证。2016年1月28日，阜南县住宅小区综合查验领导小组办公室向阜南县正基置业有限公司发出《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容为：阜南县正基置业有限公司建设的正基领尚城住宅小区一期（1#、2#、3#、5#、8#、10#、12#、16#、17#共9栋）工程项目，现经阜南县住宅小区综合查验，同意先行交付使用。2016年3月3日，涉案房屋所在楼房取得阜南县住房和城乡建设局颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。阜南县正基置业有限公司于2015年12月30日短信通知吴侠，要求其在2016年1月1日办理交房手续；又于2016年5月21日、5月26日、2016年12月25日短信通知吴侠交付房屋；并于2016年12月21日在报纸上发布交房公告，要求业主于2016年12月24日至12月29日前来办理交房手续。但闫恒进、吴侠至今未接收房屋。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。闫恒进、吴侠依约向阜南县正基置业有限公司支付了房款，阜南县正基置业有限公司应按约在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付给闫恒进、吴侠。而直至2016年3月3日,涉案房屋才取得阜南县住房和城乡建设局核发的《验收备案表》，期间涉案房屋并不具备交付条件，阜南县正基置业有限公司不能按期交房已构成逾期交付，应向闫恒进、吴侠支付自2015年7月1日至2016年3月3日的逾期交房违约金，按已交付房价款的日万分之二计算为24286.69元。2016年3月3日后，阜南县正基置业有限公司通过短信、公告等方式通知闫恒进、吴侠办理房屋交接未果，故对闫恒进、吴侠主张的2016年3月4日至2017年1月1日期间的逾期交房违约金不予支持。阜南县国土资源局与阜南县正基置业有限公司之间的关系是商品房买卖关系之外的一种法律关系，并不存在于本案双方当事人关系之中，且阜南县正基置业有限公司就阜南县国土资源局的违约行为给其造成的损失已经过诉讼获得赔偿，故对阜南县正基置业有限公司称违约行为是由于阜南县国土资源局的违约而造成的，不应由其承担违约责任的辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、闫恒进、吴侠与阜南县正基置业有限公司于2014年2月7日签订的房屋买卖合同继续履行；二、阜南县正基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付闫恒进、吴侠逾期交房违约金24286.69元（以493632元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年7月1日算至2016年3月3日止)。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计579元，由阜南县正基置业有限公司负担407元；闫恒进、吴侠负担172元。在二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对涉案商品房买卖合同的签订及闫恒进、吴侠依约交纳了全部购房款等事实不持异议，争议焦点为：阜南县正基置业有限公司应否承担逾期交付房屋的违约责任。双方当事人在涉案商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。而涉案房屋直至2016年3月3日才取得阜南县住房和城乡建设局核发的《验收备案表》，此前并不具备法定和约定的交付条件。阜南县正基置业有限公司主张因阜南县国土资源局的原因导致涉案房屋延期开工建设，不符合双方在合同中约定的可以顺延交房的情形。阜南县正基置业有限公司未能在合同约定的期限内及时交付适格的房屋，应承担相应的违约责任。一审判决根据本案的实际情况确定违约金数额并无不当，应予维持。综上所述，阜南县正基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407元，由上诉人阜南县正基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年七月二十七日书记员 宁楠楠附：（2017）皖12民终1665号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：