（2017）津01民终5272号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-07-31
案件名称
天津华润超级市场有限公司、天津市北辰区梦幻网吧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津华润超级市场有限公司,天津市北辰区梦幻网吧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5272号上诉人（原审原告）：天津华润超级市场有限公司，住所地天津市东丽开发区二经路1号。法定代表人：郑帆，董事长。委托诉讼代理人：张赛，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市北辰区梦幻网吧，住所地天津市北辰区宜白路人防材料厂院内。负责人：何长申，男，1969年1月16日出生，汉族，天津市北辰区梦幻网吧业主，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：徐岩，天津嘉德恒时律师事务所律师。上诉人天津华润超级市场有限公司因与上诉人天津市北辰区梦幻网吧房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天津华润超级市场有限公司上诉请求：1、依法撤销天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5658号民事判决；2、改判天津市北辰区梦幻网吧支付截至2015年7月31日欠缴的租金464666.67元，支付因欠缴租金而产生的至实际清偿之日止的延迟付款违约金，暂计算至2015年7月31日为434248元，两项合计为898914.67元；3、判令天津市北辰区梦幻网吧承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定为全楼提供消防用水的水箱应由天津华润超级市场有限公司负责与双方租赁合同中的约定不符。2、一审判决认定消防水箱影响天津市北辰区梦幻网吧对租赁物的正常使用与事实不符。3、一审判决以租赁物楼顶消防水箱的无法使用影响天津市北辰区梦幻网吧对租赁物的正常使用为由，作为天津市北辰区梦幻网吧减少租金的裁决依据，系适用法律错误。4、一审法院认定本案系由天津华润超级市场有限公司的原因导致天津市北辰区梦幻网吧不能正常使用承租房屋为由，作为不支持滞纳金的裁决理由与事实不符。天津市北辰区梦幻网吧辩称，不同意天津华润超级市场有限公司的上诉请求，答辩理由同其上诉事实及理由。天津市北辰区梦幻网吧上诉请求：1、撤销天津市北辰区人民法院作出的（2016）津0113民初5658号民事判决，并依法改判驳回天津华润超级市场有限公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由天津华润超级市场有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律、法规不当。根据《天津市房屋租赁管理规定》第十七条“出租的房屋交付时存在缺陷，房屋租赁合同中又未作约定，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人在合理期限内修复”之规定，天津市北辰区梦幻网吧曾多次要求天津华润超级市场有限公司维修水箱及设施，但天津华润超级市场有限公司只更换水箱后至今未对该消防设施通水、通电。鉴于网吧属于火宅高危场所，无奈2014年10月1日网吧停业，后搬出租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，天津市北辰区梦幻网吧现无法使用租赁房屋，该房屋存在重大安全防火隐患，天津华润超级市场有限公司应延长免租期至消防设施修复完毕，天津市北辰区梦幻网吧在此期间不应支付其租金，直至修缮完毕可以正常使用。故请求撤销一审判决，改判驳回天津华润超级市场有限公司的一审全部诉讼请求。天津华润超级市场有限公司辩称，不同意天津市北辰区梦幻网吧的上诉请求。答辩理由同其上诉事实及理由。天津华润超级市场有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付截至2015年7月31日欠缴的租金464666.67元；2、判令被告支付因欠缴租金而产生的至实际清偿之日止的滞纳金，暂计算至2015年7月31日，数额为434248元以上两项合计898914.67元；3、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，涉诉房屋系天津市河北区人民政府人民防空办公室（以下简称河北区人防办）所有，地上三层，局部四层，并有地下室。涉诉房屋有合法的规划建设审批手续。2012年12月17日，原告与天津市河北区人民政府人民防空办公室（以下简称“河北区人防办”）签订房产租赁合同一份，约定原告承租天津市北辰区宜白路河北区人防办名下的人防专业培训中心地上房产的一至三层、局部四层，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月31日。地下部分由河北区人防办自行处置。河北区人防办在《房产租赁合同》明确同意原告将其承租的房屋部分转租。涉诉房屋的第一层现有部分面积用于原告自营超市，另有部分面积由原告转租其他商户经营。被告天津市北辰区梦幻网吧系投资人何长申个人独资企业，何长申原从原告处承租涉诉房屋的第三层经营天津市北辰区梦幻网吧，后因涉诉房屋第二层空置，其欲经营量贩KTV商务酒店，遂于2014年3月25日以被告名义与原告签订《天津华润超级市场有限公司商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）一份，约定由被告承租涉诉房屋的第二层用于商业经营（后经双方协商一致用途改为经营商务酒店），原告作为商铺的合法使用权人，有权对涉诉房屋进行物业管理。该合同约定租赁期限为四年零七十一天，自2014年4月1日至2018年6月10日；免租期为71天，即2014年4月1日至2014年6月10日为免租期，在免租期内被告无须支付租金，但须支付公共设施设备服务费、水电费及其他实际发生的相关费用；第一年至第二年（即2014年6月11日至2016年6月10日）年租金标准为408000元/年；第三年至第四年（即2016年6月11日至2018年6月10日）年租金标准为432480元/年；被告应按季度向原告预付租金，首季2014年6月11日至8月10日租金应于2014年6月1日前支付，此后，被告应于每季度第三个月的15日前（含15日）预付下一季度的房屋租金；租金自起租日2014年6月11日起计算；若被告发生拖欠租金等应付费用，每迟延一日，被告应向原告支付相当于拖欠款项金额千分之三作为滞纳金，直至拖欠款项付清日止；被告于2014年4月1日前缴纳租赁保证金68000元；双方约定商铺的交付日期为2014年4月1日；对于商铺的修缮，合同约定原告负责对商铺固有的主体结构、原告提供的空调及其他设备及其他公共服务设施进行必要的维护维修；商铺内部结构及装饰为现状交付，其他情况（甲方存放超市物品、商户、水电、消防、电梯等）由双方在合同附件《商铺交付条件及交付时间确认单》中予以明确；商铺现有水电、消防等不能满足被告经营需要的，由被告向原告提出书面改造申请，原告批准后，被告可进行更改，工程及费用由被告承担。双方签订的《商铺交付条件及交付时间确认单》分为两部分，第一部分系对外部环境的约定，双方在该部分中对消防项目未作约定。第二部分系对建筑物的综合要求的约定，双方约定消防给水按现行消防验收规范设置，原告现状交付，被告自行施工办理相关证件。涉诉房屋楼顶有一个消防用水箱，向整栋楼消防设施提供消防用水。原告向被告交付承租房屋时，消防用水箱能正常使用，在2014年6月被告发现消防水箱漏水，遂向原告进行了报修。原告收到被告的报修后，对水箱进行了更换，但更换水箱后未将水箱通水通电，该水箱一直未正常使用。原告认为根据双方签订的《商铺交付条件及交付时间确认单》，该水箱接通到被告承租房屋内应由被告负责。被告认为该水箱并非被告承租房屋单独使用，而系整栋楼使用，并不属于《商铺交付条件及交付时间确认单》约定的消防给水范围，应由原告将该水箱通水通电。被告接收该租赁商铺后进行了装修改造为快捷酒店，现由被告负责人何长申经营，现该快捷酒店未领取营业执照，未通过消防安全检查。一审法院认为，原告经涉诉房屋所有权人河北区人防办同意，将涉诉房屋第二层转租给被告，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点主要为：1、涉诉房屋楼顶放置的不能正常使用的消防水箱应该由谁负责维修；2、被告应否给付原告租金，应给付多少。对于第一个争议焦点，涉诉房屋楼顶的消防用水箱，系用于向整栋楼提供消防用水，该楼不仅包括被告承租部分，尚有原告自营超市及向案外人出租的商铺，另外，结合被告报修后原告更换水箱的情况，该消防水箱属于该楼公共服务设施。依合同约定原告作为涉诉房屋地上三层的合法承租人以及被告承租房屋的出租人，对该设施负有维护管理责任。对于第二个争议焦点，被告接收了租赁的商铺，进行了装修并占用至今，因原告将消防水箱更换后未将该水箱通水通电，致使该水箱无法正常使用，被告承租房屋无法达到消防要求，影响了被告对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。一审法院酌情确定被告交纳合同约定租金的40%，即185866.67元（464666.67元×40%）为宜。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本案系因原告的原因致使被告不能正常使用承租房屋，原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市北辰区梦幻网吧于本判决生效后十日内支付原告天津华润超级市场有限公司2014年6月11日至2015年7月31日的租金185866.67元；二、驳回原告天津华润超级市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8270元，由原告天津华润超级市场有限公司负担4962元，由被告天津市北辰区梦幻网吧负担3308元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，案外人河北区人防办将其名下的“人防专业培训中心”地上房产的一至三层、局部四层出租给天津华润超级市场有限公司，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月31日，并在租赁合同中明确约定同意天津华润超级市场有限公司将出租房屋的部分面积转租。故天津华润超级市场有限公司与天津市北辰区梦幻网吧签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。天津华润超级市场有限公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，因消防水箱损坏后未能及时维修恢复正常使用，租赁房屋的消防设施无法正常工作，影响了天津市北辰区梦幻网吧对租赁房屋的正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故一审法院酌情扣减部分租金，并无不妥，本院予以确认。天津华润超级市场有限公司要求天津市北辰区梦幻网吧支付租金截至2015年7月31日欠缴租金464666.67元的上诉请求，本院不予支持。天津华润超级市场有限公司未能举证证明其对消防水箱进行了及时维修能够保证正常使用，亦未能举证消防水箱的损坏不会影响承租人的正常使用，故其要求天津市北辰区梦幻网吧支付欠缴租金的延迟付款违约金的上诉请求于法无据，本院不予支持。天津华润超级市场有限公司未能及时对租赁物进行维修，虽然在一定程度上影响了天津市北辰区梦幻网吧对租赁物的使用，但一审法院已酌情对租金进行了扣减，故天津市北辰区梦幻网吧要求不支付租金至修缮完毕可以正常使用的主张，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16806元，由上诉人天津华润超级市场有限公司负担12789元，由上诉人天津市北辰区梦幻网吧负担4017元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊代理审判员 刘雪峰代理审判员 王 晶二〇一七年七月二十七日书 记 员 王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”