（2017）川1602民初2342号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张洪霞与四川省同力达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洪霞,四川省同力达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初2342号原告：张洪霞，女，生于1978年9月19日，汉族，住广安市前锋区。委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务律师，一般代理。被告：四川省同力达房地产开发有限公司，住所地：广安市万盛东路180号。法定代表人：黄灵君，经理。委托诉讼代理人：何利，四川则昂律师事务所律师，特别授权。原告张洪霞与被告四川省同力达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪霞及其委托诉讼代理人曾维胜，被告四川省同力达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洪霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金截止到2017年3月1日止共计14400元，以后按1600元每月支付到被告将房屋交付原告为止；2、依法判令被告返还原告多收取原告的装修垃圾清运费、装修管理费、车位清洁费、装修保证金等共计3420元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原被告签订了《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的位于广安区某地房屋，总价款405150元，在2016年6月30日前被告向原告交付房屋，同事合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务。但被告却未能按照合同按时交付房屋，且被告要求原告额外支付超过合同范围的不合理费用。原告为保护自己的合法权益，根据相关法律规定起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告四川省同力达房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求不成立，事实也不成立，其签订《商品房买卖合同》的前提是响应购房户的要求满足子女入学的前提下，才将交付房屋时间签订到2016年6月30日，被告不存在逾期交房行为，由于原告多次延迟交付房款造成工程延期。装修垃圾清运费、装修管理费、车位清洁费、装修保证金等，应向逸兴公司主张，大修基金等费用是基于合同收取的，也没有多收。审理查明：2011年9月27日，案外人刘文正自愿申请加入根据《广安市国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告》（广市国土资拍卖[2011]13号）拍卖到的地块上所建房屋的团购活动。2013年12月1日，团购方代表王代虎、易海燕、石国平等（乙方）与四川省同力达房地产开发有限公司（甲方）签订团购协议书，合同约定甲方必须在2016年6月前竣工并交付使用，2017年内办好房产证（因乙方及房屋主管部门耽误的时间除外）；逾期交房责任：甲方未按约定的时间交房；逾期30日后，按每日5000元交付违约金给乙方（不可抗力因素除外）。后案外人刘文正与原告张洪霞口头约定刘文正自愿将位于广安市广安区某地房屋卖与张洪霞。2016年4月18日，原告张洪霞（乙方）与被告四川省同力达房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的位于广安区某地；建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年4月21日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2016年10月21日；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按已付房款日万分之零点一支付违约金，合同继续履行。截止2016年10月21日，原告已交纳全部购房款（2016年4月18日，原告交纳最后一笔购房款113167元）。另查明，2014年7月1日，该项目获颁《建筑工程施工许可证》，许可证标明合同开工日期为2014年4月21日，合同竣工日期为2016年10月21日。原、被告双方确认2017年3月2日为交房日期。同时查明，2016年6月28日，被告四川省同力达房地产开发有限公司（甲方）与广安逸兴物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》（乙方），由乙方收取相关物业服务费用。2017年3月2日，广安逸兴物业管理有限责任公司向原告张洪霞出具收据一张，标明：预收大修基金、装修保证金、装修垃圾费、物管费等费用15900元。认定上述事实有，团购房屋申请书、团购协议书、建筑工程施工许可证、情况说明、会议纪要、收据、缴款明细、房屋买卖合同、物业服务合同、商品房买卖合同及当事人双方的当庭陈述等证据证明。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，应依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告已支付相应房款，被告也应该履行交付房屋的义务。《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日交房，但该时间点早于《建筑工程施工许可证》标明的竣工日期2016年10月21日，不符合对建筑工程的管理规定，应属无效。该时间点不应早于许可证标明的竣工日期2016年10月21日，本庭酌情考虑为2016年10月22日。而双方在庭审中确认实际交房时间为2017年3月2日，被告存在延期交房情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张按照同地段租金来主张违约金，但原被告双方的合同中有明确的违约金条款，原告主张无法律与事实基础，本庭不予采信，违约金计算标准应为合同约定的“按已付房款日万分之零点一支付违约金”。原告的第二项诉讼请求要求被告返还多收的装修垃圾清运费、管理费、清洁费、装修保证金等费用，该笔费用并非由本案被告收取，故原告的该项诉讼请求本庭不予支持，原告可另行起诉。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告四川省同力达房地产开发有限公司向原告张洪霞支付逾期交房违约金535元(从2016年10月22日计算至2017年3月2日，共计132天)；二、驳回原告张洪霞的其他诉讼请求。本案诉讼费246元，减半收取123元，由原告张洪霞承担100元，被告四川省同力达房地产开发有限公司承担23元，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 罗成二〇一七年七月二十七日书记员 黄攀附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来自