（2017）豫01民终3875号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-08-14

案件名称

河南大地物业管理有限公司、张娜群物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南大地物业管理有限公司,张娜群

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终3875号上诉人（原审原告）：河南大地物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人：苏鑫柠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李森田，河南天苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟红娟，系公司员工。上诉人（原审被告）：张娜群，女，1956年4月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人河南大地物业管理有限公司因与上诉人张娜群物业服务合同��纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初7798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南大地物业管理有限公司的委托诉讼代理人李森田、孟红娟，上诉人张娜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南大地物业管理有限公司上诉请求：1、原审判决认定基本事实不清，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人向上诉人交纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业费4601.4元（从2016年7月起，每超过一个月向上诉人增加物业费237.7元），改判被上诉人向上诉人支付滞纳金3984元（从2016年5月1日起，每过一日加13.8元）。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、关于物业费收费标准问题。上诉人从2007年底为东方名都小区服务，因交纳物业费标准是郑州市2004年的政府指导价标准，不能适应最低的工作需要，故上诉人依据2014年9月1日开始实施的《郑州市物业服务收费管理办法》规定的政府指导价标准上调物业费至每平方米每月1.5元，符合《郑州市物业服务收费管理办法》规定的二级收费标准高层住宅每月每平方米1.48元，可上浮10%的标准。另，上诉人根据《物权法》第76条和《郑州市物业服务收费管理办法》第12条的规定，采用征求业主意见的办法调整物业费，具体为：涉案小区共496户，其中331户签名同意上调意见，人数超过三分之二，小区面积共7.4万平方米，该331户占5.1万平方米，占总面积68.91%。且进行征求意见前已经在小区内向业主张贴公告，征求意见后也进行了公示，依照法律规定，331户业主的决定对全体业主具有法律约束力。故一审判决对物业费收费数额认定的基本事实不清，导致判决错误，应依法纠正。2、关于滞纳金，按照前期物业服务协议中对滞纳金的约定，只要业主违约就应当交纳滞纳金。一审判决仅支持上诉人关于滞纳金的部分请求，不符合《物权法》和《郑州市物业服务收费管理办法》的相关规定。综上，一审判决认定基本事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人张娜群辩称，关于上诉人所说331户业主签名，有部分不真实，据我实际调查，有代签现象等。上诉人张娜群上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项。事实与理由：原审法院未能查明被上诉人的物业管理资质，经查证，被上诉人为三级资质的物业服务企业，根据《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，对应的收费标准为1.23元/平方米/月，一审判决按照1.48元计算没有事实依据。被上诉人从2008年2月27日起在依照前期协议中约定的0.92元收取服务��的同时，非法向上诉人收取公摊费用和其他费用，上诉人发现后于2014年7月1日起拒缴所有费用，一审认定上诉人违约，并判决上诉人向被上诉人支付滞纳金明显不当。上诉人河南大地物业管理有限公司辩称，1、关于资质问题，企业资质和收费等级无关，2017年1月12日，国务院下发新标准，已取消二级以下资质（含二级），物业收费应与服务相适应。2、331户业主签名都是真实的，一审时被上诉人没有提出签名不真实问题，且无证据予以证明。河南大地物业管理有限公司向一审法院起诉请求判令：被告向原告支付物业费4601.4元(自2016年7月1日起，每过1个月增加237.7元物业费）、公摊费754.27元、滞纳金3984元及2016年5月1日起每日加收13.8元的滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2008年2月27日,原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议显示，被告所购房屋位于黄河××路大地·东方名都小区。协议约定，原告对上述房屋提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、区内交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据协议约定向被告收取物业管理费、公摊费和其他费用。被告有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，并应依据协议向原告交纳物业管理费、公摊费用和其它费用，费用应按季度交纳，并于每季度第一个月5-10号交纳。其中，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.87元收取，智能设施运行维护费按建筑面积每月每平方米0.05元收取。物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导价标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告��期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；原告违反协议，擅自提高收费标准的，被告有权要求原告清退所有费用；被告违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天加收应缴费用千分之三的滞纳金，或采取服务限制措施，直至诉诸于法律。关于房屋共用设施设备，协议第二章物业管理服务内容第二条明确约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、可视对讲、智能化设备设施线路等。2014年，��告就物业费调整问题向大地东方名都小区的业主征求意见，其制作了《东方名都小区物业费调整征求意见表》，意见表上载明物业费调整方案为：取消公摊收费，采取一费制，1.5元每月每平方米。原告提交331张征求意见表显示，该小区331户业主同意该物业调整方案。被告不在该331户之内。原告自2015年7月1日起按照1.5元每月每平方米的标准计算物业费，并开始向业主征收。被告自2015年7月1日起未再缴纳物业费，遂引起本案纠纷。另查明：1、2016年4月21日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处千宁街社区居民委员会出具情况说明，载明：东方名都小区物业河南大地物业管理有限公司，曾在2012年提出上调物业费，当时居民反应较大，提出成立业主委员会，物业公司、业主和社区居委会协调后，物业费暂时没有上调。遂未成立业主委员会。2、按照2004年郑州市普通住宅物业服务收费指导价标准，二级物业服务，高层住宅的收费标准为0.87元/平方米/月，符合条件的可收取不超过0.05元/月/平方米的电子监控设备运行、维护费。2014年9月1日起施行的《郑州市物业收费管理办法》及郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准规定，二级物业服务，高层住宅的收费标准为1.48元/平方米/月，多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10%，下浮不限。3、庭审中，原告称公摊费是各单元电梯运行所产生的电耗费用，被告的公摊电费已交至2014年1月1日。4、被告的房屋所有权证显示，房屋坐落为郑东新区兴荣街××单元××东户，房屋建筑面积为158.45平方米。庭审中原告称其主张的物业费系按照158.48平方米，自2014年7月1日按每平米每月0.92元的标准计算至2015年6月30日，自2015年7月1日按每平米每月1.5元的标准计算2016年6月30日，自2016年7月1日起��过一个月，增加237.7元物业费。被告称其物业费、公摊费用均已交至2014年6月30日。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应当按照协议约定的期限、标准向原告缴纳相应的物业费。原告主张被告未缴纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业费，被告对该事实予以认可，一审法院予以确认。关于应缴纳物业费用的数额，原告主张其已通过书面表决的形式召开业主大会，并通过了物业费调整为1.5元/月/平方米的决议，对被告应交物业费应分段计算，在2015年7月1日前应按每月0.92元的标准计算，自2015年7月1日起按1.5元的标准计收物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条之规定，业主可以设立业主大会，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡、镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。《河南省物业管理条例》第九条、第十条、第十二条之规定，在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建��面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部分登记备案。《郑州市物业管理条例》第十二条、第十三条、第十五条之规定，符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。据此，业主大会的成立必��遵循法定的程序，并由特定的人员筹建，业主大会的召开、大会决议的形成亦有法定的形式。本案中，居民委员会出具的情况说明及原告诉状中的自认，均确认该小区并未设立业主大会、选举业主委员会，原告作为物业服务企业应配合业主大会的筹建主体开展工作，其无权代为行使业主大会的职权。原告发放书面征求意见表不同于业主大会会议的书面表决，征求意见的结果不具有业主大会决议的法律效力，该书面征求意见表可视为原告与发表意见的业主之间关于物业服务协议内容的补充约定，仅在双方之间发生法律效力，不能约束全体业主。被告并未与原告就1.5元/月/平方米的收费标准达成一致，故双方仍应按照物业服务协议的约定履行。协议明确约定，物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议。根据2014年9月1日起施行的《郑州市物业收费管理办法》及郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准规定，二级物业服务，高层住宅的收费标准为1.48元/平方米/月，故对被告欠缴的物业费应结合原告的主张分段计算，自2014年7月1日按每平方米每月0.92元的标准计算至2015年6月30日，为1749.29元（0.92×12×158.45），自2015年7月1日起以1.48元/平方米/月标准计算，截至2016年6月30日为2814.07元（1.48×12×158.45），以上共计4563.36元。后续物业费应按1.48元/平方米/月的标准继续计算。对原告主张过高部分，一审法院不予支持。关于原告主张的公摊费用，原告称系各单元电梯运行所产生的电耗费用，依据前期物业服务协议的约定，被告应向原告交纳物业管理费、公摊费用和其他费用，但双方并未明确约定公摊费用的种类及具体的收费依据、收费标准。据协议第二章第二条的约定，电梯属于共用设施设备，根据《郑州市物业管理条例》第四十三条之规定，物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。故原告主张的电梯运行所产生的电耗费用，应计入物业服务成本，由原告承担，对原告要求被告支付公摊费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的滞纳金，依照前期物业服务协议的约定，被告应当于每季度第一个月5-10号交纳当季度的物业费，在2014年7月1日至2015年6月30日期间，被告并未提交相应证据证明其存在无需缴纳物业费的情形，故其未缴纳物业费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。依据协议约定的标准计算滞纳金应为1330.69元。对于2015年7月1日之后的物业费用，因原告上调物业费，双方未达成一致，被告未缴纳7月1日之后的物业费，有正当理由，对2015年7月1日至2016��6月30日的滞纳金，一审法院不予支持。在本次纠纷处理完毕后，被告如有逾期欠缴物业费用的情形，原告可依据双方前期物业服务协议的约定，要求被告承担相应违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张娜群于本判决生效后十日内支付原告河南大地物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30的物业管理服务费4563.36元（2016年7月1日起的物业费按照1.48元/平方米/月的标准继续计算）、滞纳金1330.69元；二、驳回原告河南大地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟��履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告河南大地物业管理有限公司负担18元，由被告张娜群负担32元。二审经审理查明的事实同一审查明事实一致。本院认为：关于上诉人河南大地物业管理有限公司上调物业费的程序及上调后物业费的价格是否合法的问题。第一，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四章第七条的约定，物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费指导价标准》调整，调整时，双方不再签订补充协议。根据2014年9月1日《郑州市物业服务收费管理办法》及所附郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准规定，二级物业服务，高层住宅的收费标准为1.48元/平方米/月，可上浮10%。因涉案小区未成立业主大会和业主委员会，故不能按照《中华人民共和国物权法》第七十八条的相关规定，通过业主大会表决的方式上调物业费。上诉人依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的相关规定，向涉案小区所在地居委会申报调整物业费事项，该居委会证明经居委会协调该小区最终仍未能成立业主大会和业主委员会，上诉人河南大地物业管理有限公司遂采取征求业主意见的办法调整物业费。第二，根据《郑州市物业服务收费管理办法》第十二条规定，物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。涉案小区共496户业主，小区面积共7.4万平方米，上诉人就调整物业费的方案征得了该小区331户业主的同意，该部分业主占小区面积的5.1万平方米。故上诉人河南大地物业管理有限公司上调物业费符合前述《办��》之规定。第三，根据国务院2017年1月12日实施的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》的规定，取消物业服务企业二级及以下资质认定的审批。经郑州市住房保障与房地产管理局物业管理处确认，物业服务企业按照相关规定调整物业费后无需再向该处进行登记备案。综上，上诉人河南大地物业管理有限公司按照2004年郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准收取物业费已经不能适应目前最低的工作需要，上诉人根据2014年郑州市最新的物业收费管理办法之标准，在征得涉案小区三分之二以上业主同意后，调整该小区的物业服务收费为1.5元/平方米/月，符合相关规定。故上诉人河南大地物业管理有限公司主张物业费按照1.5元/平方米/月收取，本院依法予以支持。上诉人张娜群的上诉主张，本院不予支持。由于2015年7月1日之后，上诉人张娜群与上诉人��南大地物业管理有限公司就上调物业费问题认识不一致，导致其未交纳物业费，不存在主观的恶意，一审法院未支持该期间的滞纳金正确，本院予以维持。综上，本案上诉人的部分上诉主张符合法律规定，本院予以支持；部分上诉主张证据不力，本院不予支持，故本案依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、国务院《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》的相关规定、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《郑州市物业服务收费管理办法》第十二条、《郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准》的相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初7798号民事判决书第二项，即“驳回��告河南大地物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初7798号民事判决书第一项，即“被告张娜群于本判决生效后十日内支付原告河南大地物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30的物业管理服务费4563.36元（2016年7月1日起的物业费按照1.48元/平方米/月的标准继续计算）、滞纳金1330.69元”；三、上诉人张娜群于本判决生效后十日内支付上诉人河南大地物业管理有限公司2014年7月1日至2016年6月30的物业管理服务费4601.4元（2016年7月1日起的物业费按照1.5元/平方米/月的标准继续计算）、滞纳金1330.69元；四、驳回上诉人张群娜的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人河南大地物业管理有限公司负担18元，由上诉人张娜群负担32元。二审案件受理费100元，由上诉人河南大地物业管理有限公司负担50元，由上诉人张娜群负担50元。本判决为终审判决。审判长　　欧阳梅审判员　　张向军审判员　　李润武二〇一七年七月二十七日书记员　　马　婷关注公众号“”