（2017）渝0237民初1103号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-11
案件名称
刘长纲与陈渝文国胜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巫山县人民法院
所属地区
巫山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘长纲,文国胜,陈渝,吴晓静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0237民初1103号原告：刘长纲，男，1982年4月19日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈超（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。被告：陈渝，男，1975年10月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。第三人：吴晓静，女，1969年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告刘长纲与被告文国胜、陈渝房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月21日立案受理。同年4月24日，案外人吴晓静向本院提出申请，要求作为本案的第三人参加诉讼，本院决定予以准许。本案适用简易程序，并于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘长纲的委托诉讼代理人陈超、第三人吴晓静到庭参加诉讼。被告文国胜、陈渝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告刘长纲向本院提出诉讼请求：1.确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街某某号房屋抵押的合同内容无效；2.由被告文国胜协助履行对该房屋的过户义务；3.由被告文国胜赔偿原告因主张该房屋的权益支付的律师费6000.00元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年10月8日，被告文国胜与重庆市文丰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定将重庆市巫山县巫峡镇高塘街某某房屋（建筑面积1000.18平方米）、第二层夹层（建筑面积775.54平方米）房屋卖给文国胜。2007年7月26日，被告文国胜办理了该房屋的产权登记（314房地证2007字第01923号、第01924号）。2009年12月4日，被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，后于2014年6月9日注销）的名义与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告文国胜将自己开发的重庆市巫山县XX街道XX街某某号房屋第二层2夹1号房（建筑面积为：90.94㎡）卖给原告。该房屋卖给原告后，从签订合同之日起原告向被告文国胜交付了全部房款及过户税费等，后原告实际居住至今。2016年9月经巫山县人民法院判决，确认原告与被告文国胜签订的合同有效，现已经发生法律效力。2011年4月10日，被告文国胜与被告陈渝签订《借款合同》，文国胜向陈渝借款300万元，期限为一个月，到期日为2011年6月11日。后双方依据该借款合同又签订《重庆市房地产抵押合同》，并于同年5月17日在巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2016年9月18日，原告才得知其所购买的房屋至今仍处于抵押中。被告文国胜、陈渝明知重庆市巫山县XX街道XX街某某号楼第二层2夹1号房屋已经出售给原告，其利用自己掌控房地产所有权的机会，擅自用该房屋作抵押签订抵押借款合同，违背了诚实信用原则和法律的强制性规定，损害了原告的合法权益。被告陈渝在签订抵押贷款合同时，没有对抵押物的实际占有人和管理人进行审查，也没有到抵押物现场实地查看，其行为也违反了法律的强制性规定。综上所述，被告文国胜、陈渝明知抵押物存在争议，于2011年4月10日签订《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》，合同中涉及抵押的部分因违反法律的强制性规定，应当无效。进而造成原告至今无法办理房屋过户登记手续。为此，请求依法支持原告的诉讼请求。被告文国胜未作答辩。被告陈渝未作答辩。第三人吴晓静述称，1.2009年12月4日，与原告达成口头合同的是文丰公司，房子却是登记在文国胜名下，并不是文丰公司的，即使买卖合同有效，文丰公司也不可能交付和过户，原告无权起诉陈渝和文国胜。2.原告是农民，在农村肯定有宅基地，本案房屋不是原告的唯一住房。3.当初陈渝给文国胜借钱办理抵押贷款的时候，陈渝并不知道房子已经被文丰公司卖给了原告，文国胜也没有说过，直到今年年初，原告向法院起诉要求房管所和陈渝撤销抵押权登记，此时我和陈渝才知道这回事。4.文国胜借钱是将自己的资产抵押给陈渝，并到房交所办理了抵押登记，抵押权的有效性是得到了有效仲裁书的确认的，故原告的诉讼请求不能成立。2017年4月6日陈渝与我签订的《债权转让协议》，就是把《仲裁裁决书》中的债权、抵押权等所有权利作价500万元转让给我。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司的法定代表人。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县巫峡镇高塘街某某号（所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米）和重庆市巫山县巫峡镇高塘街某某号2号（所在层数为2层，房屋建筑面积775.54平方米）的房屋出售给被告文国胜，签订了《商品房买卖合同》。2007年7月26日，被告文国胜取得上述房产的房地产权证。2009年12月4日，被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与原告刘长纲达成口头协议，被告文国胜将位于巫山县巫峡镇高塘街188号10幢2夹层1号的房屋1套，以总价款139800元出卖给原告刘长纲，房屋建筑面积90.94平方米。原告刘长纲于同日交付购房款80000元，并由重庆市文丰房地产开发有限责任公司出具收据一张，载明：“购房10号楼2-夹-1，共139800.00元，现交80000.00元，余59800.00元在春节前交清，再签合同交钥匙，水、电立户费、大修基金1%由刘长纲交，其他税由公司交付”，公司出纳何宗美签字，并加盖重庆市文丰房地产开发有限责任公司印章；于2009年12月30日出具收据一张，载明：“刘长纲房款60000元”，公司出纳何宗美签字，并加盖重庆市文丰房地产开发有限责任公司印章。2009年12月至今，上述房屋由原告占有、使用和管理，但被告文国胜至今未为原告办理房屋产权过户。2011年4月10日，被告文国胜（甲方）与被告陈渝（乙方）签订《借款合同》，合同的主要内容为：文国胜向陈渝借款3000000元，借款期限1个月；文国胜用位于巫山县巫峡镇高塘街房屋提供抵押担保；发生争议的管辖法院为贷款方所在地人民法院等。后文国胜（甲方，抵押人）与陈渝（乙方，抵押权人）就上述房屋签订《重庆市房地产抵押合同》，贷款期及抵押期均至2011年6月11日，并就抵押物在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。后因文国胜没有按期还款，陈渝（申请人）依据与文国胜、何伟、冯琼（被申请人）于2015年6月17日签订的《还款协议》，于2016年1月19日向重庆仲裁委员会申请仲裁，该委于同日受理。同年8月4日，重庆仲裁委员会经审理作出[（2016）渝仲字第351号]裁决书，裁决：“（一）被申请人文国胜归还申请人借款本金2500000元，并支付逾期还款利息（以借款本金2500000元为基数，从2011年6月14日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，但不超过年利率24%）；（二）被申请人文国胜支付申请人律师费75000元、保全费10000元；（三）被申请人何伟、冯琼对被申请人文国胜应承担的上述第一、二项裁决款项承担连带清偿责任；（四）申请人对被申请人文国胜名下位于重庆市巫山县巫峡镇高塘街的房屋，在被申请人文国胜不能清偿本案债务时，有权依法处理该抵押物，所得的价款在上述第一、二项裁决款项以及由被申请人文国胜向申请人支付的仲裁费等范围内优先受偿。本裁决为终局裁决，自本裁决作出之日起发生法律效力”。前述文国胜、陈渝签订的《借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第351号裁决书中所涉及的位于重庆市巫山县XX街道XX街上述房产中，包含文原告购买的房屋。2016年8月4日，因文国胜一直没有给原告刘长纲办理争议房屋的产权过户登记手续，原告向本院起诉要求：1.请求依法确认2009年12月4日原告与被告文国胜口头达成的买卖合同合法有效；2.判决被告履行将位于重庆市巫山县XX街道高塘街某某号某某幢2夹1号的房屋过户给原告的义务；3.判决被告支付原告违约金8500元；4.诉讼费用由被告承担。本院经审理于同年9月29日作出（2016）渝0237民初2734号民事判决，判决：“一、原告刘长纲与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司名义，于2009年12月4日就位于重庆市巫山县巫峡镇高塘街上述的房屋达成的口头协议有效。二、驳回原告刘长纲的其他诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。2017年4月6日，陈渝与第三人吴晓静签订《债权转让协议》，陈渝依据重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第351号裁决书所享有的对文国胜、何伟、冯琼的债权2500000元借款本金和利息及相应的从权利转让给吴晓静，并采取在重庆日报发布公告的形式通知文国胜。另查明，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表文国胜变更为冯琼；2014年6月9日，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司注销。本案争议房屋地址原为重庆市巫山县巫峡镇高塘街，现为重庆市巫山县XX街道XX街。本院认为，被告文国胜与陈渝签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及的对位于重庆市巫山县XX街道XX路188号10号楼第2层2夹1号房屋抵押的合同内容，已经重庆仲裁委员会作出的[（2016）渝仲字第351号]裁决书予以确认，同时裁决被告陈渝对被告文国胜名下的位于重庆市巫山县XX街道XX街的房屋享有优先受偿权，相应确认了被告文国胜、陈渝签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》的法律效力，该抵押物中包含原告购买的房屋，而该仲裁裁决书系已经发生法律效力的仲裁文书，具有法律约束力。该仲裁裁决书被撤销或改变之前，原告要求本院确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街原告购买和房屋抵押的合同内容无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告文国胜协助履行对该房屋过户义务的请求，在该房屋的抵押权以及因抵押权产生的优先受偿权消失之前，亦无法得到支持。综上所述，原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第六项规定，判决如下：驳回原告刘长纲的诉讼请求。案件受理费3216元，减半交纳1608元，由原告刘长纲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐家雪二〇一七年七月二十七日书记员 侯 进 来自