（2017）粤0105民初2289号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-10-16

案件名称

王子文与李超文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王子文,李超文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2017）粤0105民初2289号原告（反诉被告）王子文，女，1991年7月18日出生，汉族，住所地广州市天河区。被告（反诉原告）李超文，女，1983年7月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人刘雪燕,广东法则明律师事务所律师原告（反诉被告）王子文诉被告（反诉原告）李超文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王子文，被告李超文﹑被告的委托代理人刘雪燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王子文诉称，2016年12月5日，被告将位于广州市海珠区赤岗路164号801房出售给原告。原﹑被告签订了《房屋买卖合同》。原告已依约付清了房款，但被告未按合同约定于2017年3月4日收齐楼款当天将物业移交给原告，而是通过中介告知原告2017年3月7日下午前往物业量房。当原告和中介前往量房验收时,发现该物业厕所被吊顶遮盖的房顶存在严重漏水现象,且厕所主水管上端和下端皆有锈斑。随行设计师称不解决厕所房顶﹑水管的漏水问题,则无法装修入住。据此，原告依法向法院提起违约之诉，请求判决：1、被告向原告支付从2017年3月3日起以合同成交价93万元为基数，每日千分之一计算的违约金，直至被告将物业厕所屋顶漏水﹑主水管生锈问题全部予以解决，将完好的物业交付给原告之日为止（直至本案起诉之日，暂计14880元）；2、由被告承担本案诉讼费用及其他费用。被告李超文答辩并反诉称，一﹑无证据证明厕所存在严重渗漏且影响房屋使用及原告居住。虽然涉案房屋厕所楼板曾于2015年出现少量渗水，但被告进行了修复处理并一直正常使用。至于二手房交易前，设备设施有过一般的维修属正常现象，并不属于必须告知的“重要事实”。且被告并不清楚厕所楼板是否存在再次渗水情况，不存在“故意隐瞒”或“提供虚假情况的情形。二﹑被告已于2017年3月7日交付涉案房屋，在原告拒绝在收楼协议上签字及收取房屋锁钥的情况下，被告听从中介的建议，将锁钥当场交给了中介方，中介方开具了钥匙收据。且原告已实际控制涉案房屋,在2017年3月7日后曾与中介一起去过涉案房屋。依合同约定原告对房屋现状已清楚及认可，被告按现状交屋，已完成了交付义务，原告另行设定的交楼条件无合法依据。且签约前先验房是二手房交易习惯，原告在交易成功后要求卖方承担额外义务，有违交易习惯。三﹑由于原告采用按揭的方式交付楼款，银行何时放款具有不确定性，也无人告知被告款项何时到账，但被告在获知按揭款到账后，已在合理时间联系原告进行房屋交付。在2017年3月7日，在中介见证下，被告已履行房屋的交付义务，至于原告拒绝签字﹑未入住，这是原告单方行为所致，与被告无关，不应认为被告迟延交楼。因此，请依法驳回原告诉讼请求。另外，被告与原告于2016年12月5日签订《房屋买卖合同》后，被告已依约履行了卖房的全部义务。由于原告仅于签约当天支付20000元定金，后于2017年1月10日又支付部分首期款19万元，但双方已于2017年1月10日完税，2017年1月11日办妥交易递件过户手续。原告直至2017年3月3日才将首期房款的余额付清，而不是在合同所约定的在完税及办理递件过户手续并取得受理回执当天付清。原告逾期支付楼款，已构成违约，依法应承担违约责任。故反诉请求：1﹑判令原告向被告支付自2017年1月11日至2017年3月2日止的逾期付款违约金46500元（以93万元为基数，每日计千分之一，共50日）；2﹑本案诉讼费用由被反诉人承担。原告王子文针对被告李超文的答辩及反诉辩称，一﹑2017年3月7日被告通知我方去涉案房屋量房前，没有告知我方厕所屋顶漏水﹑主水管生锈问题。且厕所漏水具有隐蔽性，厕所有吊顶遮掩，只有将吊顶遮掩打开才可以发现，我方未及时发现漏水问题情有可原。如果我方在签约时已经知道该情形，不可能购买涉案房屋。二﹑我方认为被告是故意不让我方提前发现上述问题的。被告不按照约定在涉案房屋签约而要求我方在中介公司签约，且一直推脱我方提出的量房要求。三﹑我方没有擅自设定交付条件。根据买卖合同第一条第四款的约定，我方有权要求被告交付的房屋是完整的，但被告交付的房屋存在厕所屋顶漏水﹑主水管生锈等问题，房屋是不完整的，我方有权要求被告支付赔偿。四﹑根据房屋买卖交易习惯，无论一手房还是二手房，均是签约后才验房的，且签约前被告没有给予我方验房条件，我方也不清楚钥匙在哪里，2017年3月7日我方只是通过中介进入涉案房屋查看，并未实际控制房屋。五﹑在按揭款发放前，我方已通过银行了解到银行会在2017年3月3日左右发放，故我方在此前已通知被告注意查收款项。按揭款到帐后我方积极与被告联系协商交房事情,且被告有手机短信提醒。故我方认为被告明确知晓按揭款的到账时间为2017年3月3日，并且应当在当天交房，而被告在3月7日交房违反合同约定。另外，一﹑根据合同约定，办理过户手续当天应当交齐首付款。本案中双方已经办理过户手续，证明被告已收齐了首付款。二﹑按揭款何时放款是银行决定的，与我方无关。根据买卖合同第十条的约定，银行延迟放款与我方无关，本案中，按揭机构和银行是双方共同委托的，我方不存在迟延支付的情形。三﹑关于合同的履行，我方在交齐首付款当天，双方和中介一起去房管部门办理了过户手续，与被告反诉状陈述不一致。四﹑双方对首期款和银行按揭金额变更了约定，将28万变更为19万，银行房贷的65万变更为72万，涉案房屋网签价为103万，实际交易价格为93万。双方在交易过程中达成一致，合同条款变更后没有影响被告取得全部楼款。因此，我方首期款交付19万，并不存在迟延支付的情形，故不同意被告的反诉请求。经审理查明：2016年12月5日，原、被告及中介方广州市德才房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买被告李超文名下位于广州市海珠区赤岗路164号801房（建筑面积57.49平方米）；成交价为93万元，原告应于签约时支付2万元作为定金，余下房款以商业按揭付款方式支付；原告应在签约后7天内签署银行按揭文件等，首期房款28万元于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内（2017年1月28日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；其余65万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入被告账户等；被告交付房屋时，应保证房屋的完整性，所有固定设施（包括但不限于门、窗、水电设施、固定装修等）均不得损毁，否则原告有权要求赔偿；原告确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看和了解，故对该房地产的座向﹑面积﹑楼龄﹑楼层﹑间隔﹑质量﹑装修﹑抵押情况﹑产权情况﹑周边环境等均予以认可，不得借此拒绝交易；被告应于收齐房款当天移交物业；逾期交付物业，从逾期之日起，应按日向原告支付成交价千分之一的违约金，逾期超过10天以上的，原告有权不再购买该物业，被告需退还收到的全部房款，并应支付成交价10%的违约金；原告逾期支付房款的，从逾期之日起，应按日向原告支付成交价千分之一的违约金，逾期超过10天以上的，被告有权不再出售该物业，但需退还已收到的全部房款，原告应向被告支付成交价10%的违约金；房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟，则时间相应顺延；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议﹑声明﹑承诺等有不一致的，以本合同为准；双方需按规定另通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准等。签约后，原告于2016年12月5日向被告支付了2万元，于2017年1月10日再支付了19万元。期间，原、被告共同委托中介方办理银行按揭手续，原告于2016年12月8日向办理按揭中介方（广州竞宇金融服务有限公司）支付了代理费5000元，双方向中介递交了按揭所需资料。2017年1月10日，原告向广州市海珠区地方税务局缴纳了房屋买卖交易税款。2017年3月3日，原告取得了银行按揭贷款72万元，并将款项支付给了被告。2017年3月7日，原告在房屋买卖中介方陪同下，前往广州市海珠区赤岗路164号801房准备办理收楼手续。期间，原告发现房屋厕所的房顶和主水管存在漏水情况，为此拒绝收楼。被告于当天将房屋钥匙交给了房屋买卖中介方。2017年3月15日，原告向被告发函，认为被告没有告知房屋存在厕所房顶漏水的情况，要求被告赔偿。被告随即回函，认为原告从未在交易中对房屋的质量提出异议，其不存在违约的情况。双方无法协商解决，原告因而提起本案诉讼。原告已于2017年1月18日取得涉案房屋的不动产权证，已被登记为房屋所有权人。诉讼中，原告确认曾在2016年12月4日晚查看过涉案房屋，但前后大概只有10分钟，故还来不及查验房屋内的情况。原告提供的证据其中有：1、中山市星期八物业管理有限公司广州分公司于2017年3月18日出具的《证明》，内容是：我司是广州市海珠区赤岗路164号801房的物管公司，该房屋厕所顶部存在渗水、漏水现象；原业主及物管公司曾找901房的业主说过厕所房顶存在渗水、漏水，但至今尚未解决。被告表示涉案房屋在2015年确曾出现过厕所房顶漏水现象，曾与楼上房东协商解决，但该房东不愿意打烂楼板维修，故其只好找装修队进行了自家修补，之后，一直没有再出现过漏水。本院认为：原告与被告经协商后自愿签订《房屋买卖合同》，合法有效，双方均应严格履行。原告在签约后，已将约定的房款支付给了被告，被告收款后，在与原告办理交接房屋手续时，因原告认为房屋厕所房顶存在漏水及给水管锈蚀的质量问题而拒绝收楼，被告随后将钥匙交给了中介方，可见被告已将房屋进行了交付。关于涉案房屋是否存在质量瑕疵，被告是否存在违约的问题。现原告主张被告出售房屋时有意隐瞒房屋厕所房顶有漏水，及给水管锈蚀的质量瑕疵，故应承担违约责任。被告对此提出异议，认为虽然房屋厕所房顶曾于2015年出现少量渗水，但已进行了修复处理，并一直正常使用；另二手房出售前在正常使用中有过一般的维修属正常现象，并不属于必须告知的“重要事实”；而且，其并不清楚厕所房顶是否存在再次渗水的情况，故不存在故意隐瞒房屋瑕疵的违约情形。原告对其主张虽然提交了物管公司的证明，但该证据只能证明涉案房屋在交易前曾经发生过楼板渗漏的情况，而不能证明涉案房屋在交易时楼板仍在渗漏，也不能证明被告明知厕所房顶漏水却有意隐瞒该事实。另一方面，本案交易的是二手房，是旧房屋，原告作为购买人，理应更加谨慎注意交易标的物的质量装修状况，及时并全面地对房屋进行检验勘查。但从查明的事实，反映原告在签约前并未仔细核查房屋的外观装修状况，其对未就房屋的质量尽谨慎注意及检查义务所导致的后果应自行承担责任。同时，双方签订的《房屋买卖合同》已约定“原告确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看和了解，故对该房地产的座向﹑面积﹑楼龄﹑楼层﹑间隔﹑质量﹑装修﹑抵押情况﹑产权情况﹑周边环境等均予以认可”，也证明原告在购买涉案房屋时已清楚知道房屋的质量状况且不持有异议。因此，原告以被告出售房屋存在违约，要求被告承担违约责任，理据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的问题。虽然合同约定有“原告应于签约时支付2万元定金，在税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清28万元，余款在交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入被告账户”的内容，但原告表示在实际履行中双方已口头协商变更了付款方式和时间。被告对此虽予以否认，但从原告于2016年12月5日支付了定金2万元，又于完税当天的2017年1月10日支付19万元，之后双方又共同委托中介办理按揭贷款72万元的手续，所支付的房款金额与约定不相符，但没有证据证明被告对原告的实际付款与约定不符提出过异议，而被告向原告出具收款收条及在之后办理收楼手续时，亦未就此提出异议。据此，本院对原告主张在实际履行中已变更了合同约定的付款时间和金额，予以采信。因此，被告反诉要求被告支付逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求。二、驳回被告的反诉请求。本案诉讼费653元（本诉受理费172元、反诉受理费481元），由原告负担本诉受理费172元，由被告负担反诉受理费481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　区伟斌人民陪审员　　陈丽娥人民陪审员　　黄碧霞二〇一七年七月二十七日书　记　员　　杨国辉黄智敏关注公众号“”