（2017）黔0324民初1670号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-08-28

案件名称

正安县酷业物业管理有限公司与王雷物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

正安县人民法院

所属地区

正安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

正安县酷业物业管理有限公司,王雷

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

贵州省正安县人民法院民事判决书（2017）黔0324民初1670号原告：正安县酷业物业管理有限公司（以下简称酷业公司）。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼**号门面。法定代表人：刘开良，男，系该公司总经理。委托代理人：贾进维，女，系该公司职员。��告：王雷，男，生于1982年10月16日，仡佬族，贵州省正安县人，户籍住址正安县。原告酷业公司诉被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告酷业公司法定代表人刘开良、委托代理人贾进维、被告王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月，我公司与正安县“锦绣苑”小区的建设单位依法签订了《前期物业管理服务合同》，2014年8月双方又续签了合同，约定由我公司向该小区提供物业管理服务，我公司提供物业服务的受益人为该小区物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费，合同签订后，我公司依照约定向该小区提供了物业服务。被告系该小区5栋2单元702室业主，房屋面积130.12.7平方米，按每月每平方米0.5元物业服务费，从2013年7月6日至2017年6月30日��共应向我公司支付服务费3122.88元，经多次催收至今未付，现要求被告支付所欠服务费3122.88元及违约金312元，共计3434.88元，并由被告承担诉讼费。被告辩称：原告所述《前期物业管理服务合同》，自己的住房面积，欠费时间、金额等我认可，但我没有直接与原告签订物业服务合同，小区没有成立业主委员会，原告无权起诉我；原告的服务没有达到合同约定的标准，原告无权向我收取服务费。原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：第一组、《前期物业管理服务合同》和续签的《前期物业管理服务合同》复印件各一份，以证明自己公司与“锦绣苑”小区的建设单位依法签订了前期物业服务合同，约定了服务内容和服务费标准等。第二组、合同备案证明、县发改局2012年1号批复、县发改局2013年18号批复的复印件各一份，��证明步梯楼物业服务费每平方米每月0.5-1元的收费标准是经相关部门批准的。第三组、公司服务期间部份服务费用支出票据：监控摄像头更换和维修费收条、小区路面维修费领条、巷道主管堵塞维修材料费领条、水管维修材料费货单、保洁用品领料单、灯具领料单、沉沙井、垃圾箱及花园水池清洗及打捞费用单据、电子门维修及材料费单据、下水道疏通工资领条复印件各一份，以证明公司依照合同对该小区的公共设施设备进行了维修维护，对公共卫生也进行了维护。第四组、公司服务期间部份公用水电费支出发票和职工部份工资发放表：电费发票和水费发票复印件各2张、污水处理费发票复印件1张、工资发放表复印件2页，以证明公司为该小区承担了公用电费和公用水费，以及公司安排相应职工为该小区提供了服务。第五组、相片6张，以证明公司对该小区水池进行了清洗、对垃圾进行了清理、对化粪池进行了清掏、对堵塞的管道进行了清理、对排污井进行了疏通。第六组、《通告》、《报告》复印件各1份、《通知》复印件2份，以证明公司已向门面业主下发了不能在通道搭棚摆摊，晚上12点后不能大声喧哗的通告；公司也向业主下达过消防通道和楼梯间不能堆放物品，并要求限期整改的通知；公司还向县住建局报送了请求对该小区门面外搭棚经营、摆摊设点、占用公用面积、挤占消防通道等问题进行整治的报告，已尽到了责任。被告对上述证据的质证意见是：对第一组、第二组中的合同备案证明和发改局2012年1号批复、第四组中的水电费发票、第五组均没有异议；对第二组中发改局2013年18号批复认为不具关联性；对第三组证据的三性均的异议；对第四组中工资发放表认为不能证明表上所列的所有人都在该小区工作；对第六组表示自己看到过这些通知。被告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：第一组、相片6张，以证明小区内搭棚摆摊、占道经营严重。第二组、2012年自己与开发商签订的物业服务协议复印件1份、相片21张，以证明原告没有按照合同完成服务项目；楼道有裂缝原告没有及时维修；对绿化没有养护好；环境卫生没有管理到位；消防安全没有管理到位；停车收费属于乱收费。原告对上述证据的质证意见是：对第一组和第二组中的相片认为不能证明出处和来源，对真实性和关联性不予认可；对第二组中的物业服务协议真实性无异议，关联性不认可。本院对经庭审质证的证据认证如下：原告提交的证据：第一组、第二组中的合同备案证明和发改局2012年1号批复、第四组中水电费发票、第五组，由于被告没有异议，对证据三性予以确认，作为本案有效证据；第二组中发改局2013年18号批复，由于内容只涉及停车收费标准，与本案无关联性，不能作为本案有效证据；第三组中监控摄像头更换和维修费收条、小区路面维修费领条、巷道主管堵塞维修材料费领条、水管维修材料费货单、保洁用品领料单、灯具领料单、沉沙井、垃圾箱及花园水池清洗及打捞费用单据，均来源于原告公司原始账簿，与原件核对无异，并能与其他证据相互印证，形成证据锁链，其证据三性予以确认，是本案有效证据；第三组中电子门维修及材料费单据、下水道疏通工资领条，由于是复印件，没有提交原件核对，被告又否认，故对其真实性不予确认，不能作为本案有效证据；第四组中工资发放表，虽然被告认为不能证明表上所列的所有人都在该小区工作，但��有明确否认其真实性，也没有提交相反证据，能与其他证据相互印证，形成证据锁链，其证据三性予以确认，是本案有效证据；对第六组中的通知、通告被告表示自己看到过，对给住建局的报告被告没有表示否认，对其证据三性予以确认，作为本案有效证据。被告提交的证据：第一组和第二组中的相片，虽然原告认为不能证明出处和来源，对真实性和关联性不予认可，但相片中的一些标志是锦绣苑小区特有的，反映的内容也是众所周知的，除2017年停车收费规定与本案无关联性外，其他相片的证据三性均应以确认，作为本案有效证据；对第二组中被告与房开商签订的物业服务协议的合同性和真实性予以确认，但该协议是原告为该小区提供服务前，房开商自己进行前期物业服务期间签订的，与原告无关，不具有关联性，不能作为本案有效证据。经审理查明：2012年8月8日和2014年8月1日，原告分别与正安县凤仪镇桃园社区“锦绣苑”等小区的建设单位七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了原告服务的项目为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共环境卫生的维护，公共秩序的维持等；合同期限至2015年12月7日，期满后，若仍未成立业主委员会，在双方无异议的情况下合同继续有效；收费标准为多层住宅楼按建筑面积每平方米每月0.5-1元等内容。合同签订后，原告按约定向该小区提供了相应的物业服务。被告王雷在该小区有住宅房一套，属多层住宅楼房，建筑面积为130.12平方米，从2013年7月6日起，被告以原告的服务没有达到合同约定标准，无权收取服务费为由，拒绝向原告支付物业服务费，至2017年6月30日，按服务费最低标准每平方米每月0.5元，共欠服务费3109.87元。另查明，该小区内规划有商业小街，不能进行封闭式物业管理；门面业主普遍搭棚摆摊，经营夜宵，导致小区卫生较差、停车较乱、消防通道受堵塞、绿化被损坏、影响部份业主休息等情况；原告曾向业主下发过限期拆除、整改通知、通告，也向住建局报送过请求对搭棚摆摊、经营夜宵等进行拆除和整治的专题报告，但一直未能根除。还查明，原告在为该小区提供服务期间，存在卫生打扫不到位、绿化养护不到位、楼道裂缝维修不及时等服务不到位的情况。本院认为：原告与“锦绣苑”小区的建设单位七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》和续签的《前期物业管理服务合同》，均是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，是有效合同，对原告和小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告按照合同约定履行了相应服务义务，被告作为小区业主，应当依照合同约定按时向原告支付服务费，虽然原告有服务不到位的情况，但导致小区内搭棚摆摊、经营夜宵、卫生较差、停车较乱、消防通道受堵塞��绿化被损坏、影响部份业主休息等情况，主要是因为小区内规划了商业街，不能进行封闭式物业管理造成的，而对商铺的管理不属于物业服务范围，属于社会管理范畴，原告不是行政执法机关，无强制执法权，其已经向搭棚摆摊的商家送达了限期拆除或整改通知，并向住建局报送了相关报告，作为一个服务企业，已经尽到了适当的义务，被告如果认为原告服务不到位应当通过正当途径向原告提出合理要求，或成立业主委员会依法与原告解除合同，被告以此为由拒绝支付服务费没有法律依据。现原告要求被告从2013年7月6日至2017年6月30日按合同约定的最低服务费标准每平方米每月0.5元支付服务费，体现了权利与义务相一致的合同原则，符合法律规定，应予支持，但原告要求支付3122.88元，计算有误，不予支持，应为3109.87元。对原告主张的违约金，由于不是原、被告之间的直接约定，加之原告未举证证明自己已经尽到了告知被告的义务，因此，对原告主张的违约金不予支持。被告辩称自己没有直接与原告签订物业服务合同，根据上述法律规定，原告只需与小区的建设单位签订合同，无需与每个业主签订合同；被告辩称小区没有成立业主委员会，原告无权起诉自己的主张，与民事诉讼法关于立案条件的相关规定不符。根据上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的理由均不成立，其意见本院不予采纳。为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王雷于本判决书生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司2013年7月6日至2017年6月30日的物业服务费3109.87元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元，由被告王雷承担。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。审判员　纪　鹏二〇一七年七月二十七日书记员　车登燕