（2017）沪02民终3521号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李佳与陈文青、朱圣德房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李佳,陈文青,朱圣德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3521号上诉人(原审被告)：李佳，女，1989年1月14日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市。被上诉人(原审原告)：陈文青，女，1964年10月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审原告)：朱圣德，男，1965年9月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈文青(夫妻关系)，户籍地上海市静安区。上诉人李佳因与被上诉人陈文青、朱圣德房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初24585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李佳上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：李佳与亲属一同居住于上海市静安区长寿路XXX弄XXX号9A房屋(以下简称“系争房屋”)，虽然对系争房屋进行了装修，但并未改变结构，不应认定为擅自转租，陈文青、朱圣德后悔租金过低，才找理由毁约；陈文青和朱圣德对系争房屋蓄意破坏，应当支付李佳为此而支出的费用。陈文青、朱圣德辩称，李佳的上诉理由缺乏法律依据，一审判决认定事实清楚；陈文青、朱圣德并未蓄意破坏系争房屋，拒绝承担相关费用。请求本院驳回上诉，维持原判。陈文青、朱圣德一审诉讼请求：1.解除陈文青、朱圣德和李佳就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2.李佳支付2016年9月12日至10月11日的租金人民币(以下币种均为人民币)12,500元；3.李佳支付租金，按每日416元的标准从2016年10月12日计算至实际交付之日止；4.李佳支付违约金12,500元；5.李佳支付中介费4,375元。一审法院认定事实：陈文青、朱圣德均为系争房屋权利人。2016年9月5日，陈文青、朱圣德(甲方、出租方)与李佳(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使某，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使某和物业管理的规定；甲方于2016年9月6日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2016年9月12日起至2020年9月11日止；甲、乙双方约定该房屋月租金总计为12,500元，2019年9月12日至2020年9月11日租金为13,125元，乙方应于每期5日前(每叁月为一期)向甲方支付租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为12,500元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的1/30向甲方支付该房屋占用期间的使某费；乙方经甲方催告后逾期不支付租金超过拾伍日的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；房屋内不得改变房屋结构，不得包租、分租、转租该房屋。陈文青在上述合同尾部甲方签章处签名确认。嗣后，陈文青、朱圣德向李佳交付了系争房屋，李佳支付了三个月租金和租赁保证金12,500元。李佳对系争房屋进行了装修和隔断，并由案外人使某。一审法院审理中，陈文青、朱圣德和李佳均确认系争房屋的房型为三室两厅两卫。陈文青、朱圣德表示其在国庆期间因为无法进入系争房屋，曾断过电，但电表是自行烧毁的，并非破坏所致。陈文青、朱圣德表示合同解除后，李佳应当返还系争房屋，陈文青、朱圣德应退还租赁保证金，要求法院一并予以处理；截至2016年12月11日的租金因李佳已经支付，不再主张，现仅要求李佳按照每月12,500元的标准支付2016年12月12日起的租金及房屋使某费，对于房屋的实际使某人，不要求在本案中处理。陈文青、朱圣德还撤回了要求李佳支付中介费用的诉讼请求。一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。李佳称系争房屋由其和朋友共同使某，但无法说出朋友的姓名，明显不符合常理，故陈文青、朱圣德关于李佳转租系争房屋的说法更为合理，法院予以采信。陈文青、朱圣德有权依据法律规定主张解除租赁合同，合同解除后，李佳应向陈文青、朱圣德返还系争房屋并承担使某期间的租金及房屋使某费。陈文青、朱圣德要求李佳按照租金标准支付合同解除后的房屋使某费，尚属合理。陈文青、朱圣德自愿返还租赁保证金，系其对于自身诉讼权利的处分，法院予以准许。租赁合同因李佳的原因被解除，陈文青、朱圣德参考合同约定主张违约金，应予支持。陈文青、朱圣德撤回要求李佳支付中介费的诉讼请求，系当事人对于自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。判决：一、解除陈文青、朱圣德与李佳就上海市静安区长寿路XXX弄XXX号9A房屋签订的《房屋租赁合同》，李佳应于判决生效之日起十日内向陈文青、朱圣德返还上址房屋；二、李佳应于判决生效之日起十日内支付陈文青、朱圣德租金及房屋使某费(按每月12,500元的标准从2016年12月12日起算至李佳实际返还上址房屋之日止)；三、李佳应于判决生效之日起十日内支付陈文青、朱圣德违约金12,500元；四、陈文青、朱圣德应于判决生效之日起十日内返还李佳租赁保证金12,500元。本院二审期间，李佳提交14张收据原件，证明陈文青、朱圣德曾对系争房屋的衣橱、水表以及门锁的破坏以及产生的费用。陈文青、朱圣德对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。陈文青、朱圣德提交如下证据：一、短信记录一份，证明陈文青、朱圣德于2016年12月9日向李佳催缴系争房屋使某费；二、李佳与夏秀曼签订的《房屋租赁合同》原件一份，证明李佳向夏秀曼转租系争房屋事实；三、李佳与杨尚慧签订的《房屋租赁合同》复印件及收据复印件，证明李佳向杨尚慧转租系争房屋的事实；四、照片两张，证明李佳向LgorLobast转租系争房屋的事实；五、收据复印件一份，证明李佳向陈小丽转租系争房屋的事实；六、照片一张，证明李佳对系争房屋堵锁眼的事实；七、接报回执单一份，证明李佳作为二房东到系争房屋寻衅滋事的事实；八、收据原件两张，证明陈文青、朱圣德于2017年2月17日对系争房屋门锁进行修复的事实；九、照片一张，证明2017年2月18日李佳将系争房屋的小卧室重复出租给李臣才的事实；十、接报回执单一份，证明李佳于2017年2月18日对系争房屋门锁再度更换的事实；十一、《房屋交接书》原件一份，证明李佳已经将系争房屋交付给陈文青和朱圣德。李佳对证据一表示不清楚；对证据二、三、四、五的真实性均予以认可；对证据六的真实性、关联性均不予认可；对证据七的真实性予以认可；对证据八不发表意见；对证据九的真实性予以认可；对证据十表示不清楚；对证据十一真实性、关联性均予以确认。一审判决查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本院二审期间，李佳对于其将系争房屋转租给夏秀曼、杨尚慧等人的事实予以确认，陈文青、朱圣德依法要求解除其与李佳签订的《房屋租赁合同》并要求李佳支付租金、使某费及相关违约金的诉讼请求，应当予以支持。李佳上诉称陈文青、朱圣德对系争房屋进行破坏并要求陈文青、朱圣德承担相关费用，但是提供的证据并不足以证明其主张，本院对其该项主张不予采信。综上，李佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534.3元，由上诉人李佳负担。本判决为终审判决。法官助理常飞审判长 倪知良审判员 王 珍审判员 陈 军二〇一七年七月二十七日书记员 莫 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”