（2017）川0504民初380号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-31
案件名称
陈林诉眉山市阳光置业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
泸州市龙马潭区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈林,眉山市阳光置业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十五条，第一百五十五条，第一百五十九条
全文
四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0504民初380号（以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告（反诉被告）：陈林。委托诉讼代理人：余世秀,系原告陈林的母亲。被告（反诉原告）：眉山市阳光置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511402MA62JICM27。住眉山市东坡区裴城路816号。法定代表人:邓凝伟，董事长。委托诉讼代理人:唐兆、安言，四川时代永嘉律师事务所律师。原告陈林诉被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，阳光公司在举证期限内提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告陈林及其委托诉讼代理人余世秀，被告阳光公司的委托诉讼代理人唐兆、安言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈林向本院提起诉讼请求：1．判令阳光公司向原告依法和合同约定交付其购买的符合国家质量标准的商品房；2．判令阳光公司向原告赔偿延期交付商品房的违约金131990元；3．本案的诉讼费用由阳光公司被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月13日签订了合同编号为××××××的商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的“英伦城邦”小区××号楼×层×单元×××号商品房一套，建筑面积77.45㎡,房款单价5650.01元／㎡，总价437593元，房款在签合同时付100000元，2014年2月28日前付293893元，交房时付43700元，交房日期为2015年1月30日前。在交房过程中，原告发现该套商品房存在严重质量问题，天棚凹凸不平4-5公分，多处空鼓脱落，墙面四处都是空鼓，阴阳角弯曲不直严重，下水管没有单独排放，架空层无通风口。为此，原告拒绝接收房屋，被告因整改至今未交付房屋。原遂诉至法院，要求判如所请。阳光公司辩称，原告所购房屋已经整体验收，符合交房条件，公司也按约定时间通知原告接收房屋，但原告以房屋质量不符合国家验收标准为由，拒不办理交接手续，公司本着顾客至上的原则，尽量满足原告整改要求，但原告吹毛求疵，一直拖延接房。故延迟交房是原告的原因造成的，责任应由其自行承担，除同意交付房屋外，原告的其他请求应予驳回，同时提出反诉请求：1．判令反诉被告完成房屋交接手续；2．判令反诉被告交付购房款43700元；3．判令反诉被告支付违约金13127元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，原、被告签订合同编号为××××××的《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于泸州市龙马潭区鱼塘镇民兴路×段×××号××号楼第×层×单元×××号房出售给原告。合同相关内容约定如下：关于原告所购商品房的基本情况第三条载明，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是泸州市房地产监理所，其预测建筑面积共77.45平方米，其中套内建筑面积65.91平方米，共用部分及共用房屋分摊建筑面积11.54平方米。关于计价方式与价款第五条载明，按照建筑面积计算，该商品房为每平方米人民币5650.01元，总价款人民币肆拾叁万柒仟伍佰玖拾叁元整。关于付款方式及期限第六条载明，买受人采取分期付款方式。关于交付条件第十一条载明，（一）出卖人应当在2015年1月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。关于逾期交房责任第十三条载明：……（2）逾期交房超过60日后，买房人有权要求退房。……买房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。关于交接手续第十五条载明：……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用，开始计算物业管理费及房屋保修期限。房屋的风险自交付之日起由出卖人转移至买受人。2、在交付房屋时，买受人如对商品房质量有异议的，应具体、详细地以书面形式提出，否则视为买受人无异议。3、买受人非按揭付款的：自出卖人发出交房通知、公告等规定最后之次日起，买受人逾期在30日内的，买受人按日向出卖人支付总房款额万分之五的违约金；逾期30天后，买受人按总房款的百分之三向出卖人支付违约金，且出卖人有权单方面终止合同，将该房屋另行销售。合同签订当日，被告向原告出具《收条》，载明已收到原告的购房款100000元。2014年2月28日被告又向原告出具《收条》，载明已收到原告的购房款293893元，剩余尾款43700元未支付。另查明，被告所建龙马潭区鱼塘镇民兴路×段×××号××幢楼于2015年1月29日经泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理进行测绘并作出报告；于2015年1月28日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，工程质量验收合格。2015年1月27日，被告在《泸州晚报》发出公告，通知“阳光·英伦城邦”商品房一期【26号楼】、【27号楼】、【28号楼】、【29号楼】、【30号楼】、【31号楼】、【32号楼】、【33号楼】业主于2015年1月30日到2015年2月5日办理交房手续，同时还告知所需准备的相关手续。原告陈林如期前往，但因客厅、饭厅、厨房、卫生间、卧室、屋面出现空鼓、顶棚未平顺、下水主管周围未做防水、阴阳角不平顺而拒绝办理交房手续。2015年7月，经原告、被告、监理、施工单位协商，制定了《关于一期××-×-×××；××-×-×××天棚平整度处理天棚刮腻子施工方案》。上述事实，有原告、被告的当庭陈述；编号为××××××的《商品房买卖合同》、两张《收据》、《交房公告》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《泸州市房地产监理交易所房屋面积初始登记测绘报告》、《交房清单》、《关于一期××-×-×××；××-×-×××天棚平整度处理天棚刮腻子施工方案》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告双方争议的焦点：（一）涉案商品房是否具备合同约定的交房条件。（二）原、被告是否应承担违约责任。（一）关于涉案商品房是否具备合同约定的交房条件。首先，原、被告所签《商品房买卖合同》第十一条明确约定了交付条件，即该商品房需取得建筑工程竣工和市政基础设施工程验收备案表和商品房面积实测技术报告书。根据查明的事实，被告所建龙马潭区鱼塘镇民兴路×段×××号××幢楼于2015年1月28日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。于2015年1月29日经泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理进行测绘并作出报告。由此表明被告已经在2015年1月30日成就合同约定的交付条件。其次，房屋质量问题能否阻碍交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，买房人可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中原告并未提供有效充分的证据证明该房屋的质量问题是房屋主体结构不合格或者对房屋使用构成实质性影响，亦未提出解除合同，只是要求被告修复，故不影响房屋交付。（二）关于原、被告是否应承担违约责任。本案涉案商品房已经具备交房条件，被告已报纸公告原告办理交房手续且原告如期前往办理，只因房屋质量瑕疵而没有完成交房手续，故原告关于被告延期交房构成违约的事实主张不能成立。延期交房本院不予支持。此外，原告虽然未按合同约定办理交房手续并支付购房尾款，但被告所交付房屋质量存在瑕疵是实，并已同意整改，原告暂停支付购房尾款是合理的，被告整改后没有证据表明其已通知原告，故本院对被告主张原告支付违约金的请求本院不予支持。综上所述，对原告要求被告交房及被告反诉要求原告完成房屋交接手续、支付购房尾款的请求本院依法予以支持，双方关于违约金的请求，本院均不予支持。至于本案诉争房屋如果依然存在质量瑕疵问题，原告可以另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将泸州市龙马潭区鱼塘镇民兴路×段×××号××号楼第×层×单元×××号房交付与原告陈林，同时原告陈林须办理相应的房屋交接手续。二、原告陈林在接收上述房屋时支付被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司购房尾款43700元；三、驳回原告陈林的其他诉讼请求。四、驳回被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费人民币4140元，由原告陈林负担；本案反诉诉讼费1220元，由被告眉山市阳光置业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长 杜 刚代理审判员 伍能芳人民陪审员 杨梦霞二〇一七年七月二十七日书 记 员 胡泓妙 微信公众号“”