（2017）鲁01民终4921号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-08-30

案件名称

李某甲、李某乙、李某丙与李某丁、李某戊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李某甲,李某乙,李某丙,李某丁,李某戊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2017）鲁01民终4921号上诉人（原审原告）：李某甲，男，1949年11月4月出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李某乙，男，1952年8月28日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李某丙，女，1960年2月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李某丁，女，1963年3月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙宜逊，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某戊，男，1922年3月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马卫东，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人李某甲、李某乙、李某丙因与被上诉人李某丁、李某戊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某甲、李某乙、李某丙上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认本案房产买卖合同无效；2.全部诉讼费用由李某丁、李某戊承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）涉案房产系房改房，且房改时所交房款系由李某戊的四个子女共同出资，并非李某戊、张某某购买的商品房。（2）涉案的房产买卖协议签订时，房管部门的工作人员未对涉案房产的权属情况进行审查，其现场见证行为不具有客观真实性和合法性。（3）李某戊明知自己参加房改时背负子女出资的债务，却又故意将该房产卖给没有任何经济能力的李某丁，客观上造成其他权利人无法实现自己权利的后果，严重侵害他人的合法权益。同时其卖房的理由即李某丁对其“照顾较多”不也符合客观事实，而且也没有任何证据予以支持。（4）一审判决认为李某甲、李某乙、李某丙提交的李某戊书写的内容为“我从未向任何人转让买卖济南天桥区某小区西区16号楼五单元202室”的字条，因李某戊不予认可而不具备证据效力，是错误的。2.一审判决适用法律错误。（1）合同法第九条是规定合同当事人的权利能力和行为能力的，该条规定对本案需要解决的争议问题无关；该法第四十条是关于合同生效的规定。根据行政法规规定，房改房的交易实行交易许可制度，而本案房产买卖合同签订时，因不具备行政机关许可的前置条件，不具有合法性，因而是无效的。一审判决仅以“房屋已经转移登记在李某丁名下”为由，适用该法条认定合同合法有效，是错误的。3.一审法院程序违法。李某甲、李某乙、李某丙申请一审法院调取涉案房产的交易及转移登记资料，但一审法院却置之不理；同时当事人申请合同见证人出庭作证，但一审法院却以“无权传唤”为由拒绝。庭审中对李某甲、李某乙、李某丙的举证予以阻止，而对李某丁、李某戊未提供任何具有证据意义的材料的行为却漠然处之。李某丁辩称，1.李某丁、李某戊作为完全民事行为能力人，双方签订的房产买卖协议系双方的真实意思表示，并经房产登记管理机关审核通过后，办理了相应的产权变更登记手续，不违反法律的禁止性规定，合法有效。即使涉案房产存在其他共有人，存在析产纠纷等法律问题，也不影响涉案买卖合同的效力，其他权利人可另行主张权利。因此李某甲、李某乙、李某丙主张合同无效，于法无据。2.虽然涉案房产买卖协议约定的转让价款是10万元，但因房产交易的双方为父女关系，且李某丁对李某戊照顾较多，家庭困难，李某戊配偶张某某生前也表达了将房屋留给李某丁的意愿，所以李某戊将房屋转让给李某丁是符合情理的，不存在恶意或显示公平的情形。综上，涉案房屋买卖协议有效，应当予以维持。李某戊辩称，1.同意李某丁的答辩意见，一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，适用法律正确，恳求维持一审判决。2.转让涉案房产是李某戊的真实意思表示，且妻子张某某生前也明确表示将涉案房屋留给李某丁，该事实李某甲、李某乙、李某丙也是明知的，另外李某戊也一直由李某丁赡养，双方不存在恶意串通的行为，所以恳求二审法院驳回上诉，维持原判。李某甲、李某乙、李某丙向一审法院起诉请求：1.确认李某丁与李某戊之间的房产买卖合同无效（房价10万元）；2.诉讼费用由李某丁承担。一审法院认定事实：李某戊与其配偶张某某共生育四个子女，分别为长子李某甲、次子李某乙、长女李某丙、次女李某丁。张某某于2009年9月27日病故。2003年，李某戊、张某某购买了坐落于济南市天桥区某小区西区16号楼5单元202室及地下室，并登记在李某戊名下，房产证号为济房权证天字第******号，建筑面积86平方米。2014年10月30日，李某戊（卖方）与李某丁（买方）签订了《济南市存量房买卖协议》，李某戊将涉诉房屋及地下室作价10万元出卖给了李某丁，并办理了转移登记手续。李某戊在济南市存量房买卖协议及房屋所有权转移登记申请书上的签字捺印，均由房管部门工作人员现场见证。现涉诉房屋由李某戊、李某丁居住。庭审中，李某戊本人出庭，意识清楚。李某戊自认因小女儿对其照顾较多，且家庭生活困难，其配偶张某某在世时也表达过要将涉诉房屋留给李某丁的意愿，故其并未收取济南市存量房买卖协议中约定的10万元价款，其愿意将涉诉房屋转让给李某丁。对于李某甲、李某乙、李某丙当庭提交的李某戊书写的内容为“我从未向任何人转让买卖济南天桥区某小区西区16号楼五单元202室”的字条，李某戊不予认可。一审法院认为，涉诉房屋系李某戊的配偶张某某生前与李某戊共同取得，应系夫妻共同财产。张某某去世后，在未对其遗产进行析产的情况下，李某戊将涉诉房屋处分给了李某丁。李某戊与李某丁就涉诉房屋签订的济南市存量房买卖协议，经李某戊当庭认可。涉诉房屋中李某戊就其享有处分权的部分与李某丁签订的买卖协议应为有效，超出其处分范围的部分应属无效部分。鉴于涉诉房屋已经转移登记在被告李某丁名下，李某甲、李某乙、李某丙可另行主张其权利。现李某甲、李某乙、李某丙要求确认两被告就涉诉房屋全部份额签订的济南市存量房买卖协议无效，于法无据，难以支持。判决：驳回李某甲、李某乙、李某丙的诉讼请求。案件受理费2300元，李某甲、李某乙、李某丙共同负担1400元，李某丁负担900元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方争议的房屋系李某戊与其配偶张某某生前共同取得，应系两人的共同财产。张某某去世后，在无证据证明张某某留有遗嘱的情况下，其遗产应系全体继承人共有。李某戊仅有权处分涉案房产中属于自己的权利份额，无权对其他继承人的权利份额予以处分。李某戊在析产继承前与李某丁签订房产买卖协议，对涉案房产进行处分，其对超出其权利范围部分的处分虽属无权处分，但并不影响涉案房屋买卖合同的效力，一审判决对李某甲、李某乙、李某丙要求确认合同无效的诉讼请求不予支持，符合上述法律和司法解释的规定。如果李某甲、李某乙、李某丙认为李某戊、李某丁侵害了其财产权利，可另行主张权利。关于程序问题，从一审庭审笔录来看，李某甲、李某乙、李某丙关于一审法院违反法定程序的主张均无事实依据，当事人亦未提供相关证据予以证实，故本院对其该项上诉理由不予采纳。综上所述，李某甲、李某乙、李某丙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李某甲、李某乙、李某丙负担。本判决为终审判决。审判长　　乔绪晓审判员　　吴彦沛审判员　　刘　洋二〇一七年七月二十七日书记员　　李宜濂来源：百度“”