（2017）京01民终4808号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
孙小芬与北京罗顿沙河建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙小芬,北京罗顿沙河建设发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4808号上诉人（原审原告）:孙小芬，女，1958年1月4日出生。委托诉讼代理人：汪晓华，北京市凯铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人:李维，董事长。委托诉讼代理人:樊小宏，男，北京罗顿沙河建设发展有限公司法务。委托诉讼代理人:张婧，女，北京罗顿沙河建设发展有限公司法务。上诉人孙小芬因与被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙小芬上诉请求：撤销一审法院判决，支持我在一审的全部诉讼请求。事实和理由:一、一审法院判决中将楼栋所有权初始登记违约金与房屋所有权转移登记违约金一并评价，未进行双重处罚，该认定明显错误，不符合北京市高院相关会议纪要的精神。二、我按照已付房款的日万分之三主张违约金，该主张符合《北京市商品房预售合同》约定及北京市高院相关会议纪要的精神。罗顿公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。孙小芬向一审法院起诉请求：1、罗顿公司依据《北京市商品房预售合同》约定向孙小芬支付逾期办理房屋权属证书的违约金159834.89元；2、罗顿公司依据《北京市商品房预售合同》约定向孙小芬支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金362436.42元；以上共计522271.31元。一审法院认定事实：2007年12月29日，孙小芬与罗顿公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，孙小芬购买罗顿公司开发的402号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第二十条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，孙小芬依约定向罗顿公司支付了全部购房款共719977元。2012年11月8日，罗顿公司向孙小芬交付了房屋。罗顿公司于2016年7月5日办理完楼栋权属证明，违约1679天。孙小芬于2016年11月7日取得个人权属证明，违约740天。一审法院认为：孙小芬与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向孙小芬承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于孙小芬现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对孙小芬造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付孙小芬逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与孙小芬主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价，不进行重复评价，双重处罚，因此孙小芬要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付孙小芬逾期办理房屋所有权证书违约金三万一千九百六十六元九角八分；二、驳回孙小芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：孙小芬与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。本案中，因罗顿公司的责任致使孙小芬未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向孙小芬支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，孙小芬未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。关于楼栋所有权初始登记迟延违约金的问题，因与房屋所有权转移登记迟延的关系是同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与孙小芬主张的损失之间不存在直接的因果关系，故两种违约后果不宜重复评价，因此孙小芬上诉要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9024元，由孙小芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年七月二十七日书记员 赵梦芸 来源：百度“”