（2017）辽14民终827号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人刘迁因与被上诉人葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘迁,葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽14民终827号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘迁。委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁秀文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司。法定代表人：许凤林，该公司经理。委托诉讼代理人：宋宇，辽宁开智律师事务所律师。上诉人刘迁因与被上诉人葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司（以下简称鑫盛公司）租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2016）辽1402民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘迁的委托诉讼代理人王丹姝、被上诉人鑫盛公司的委托诉讼代理人宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘迁上诉请求：依法撤销葫芦岛市连山区人民法院（2016）辽1402民初1581号民事判决；驳回鑫盛公司诉讼请求。事实与理由：鑫盛公司提交的生效判决所涉及财产并非系案涉租赁房屋的全部权属证明，虽然生效的文书确定了案涉部分房屋的权属，但是，刘迁系对案涉全部房屋进行租赁，如鑫盛公司不能提供全部租赁房屋的合法证照，双方间签订的租赁合同是无效的。刘迁提供了因房屋装修所投入的相关票据，一审法院未对证据进行审查以及对房屋进行实地勘验，该行为属于主观臆断，未能做到以事实为依据，所以，一审法院认定事实不清。一审法院对刘迁提交的两份鉴定申请，未依法履行义务，程序违法。鑫盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫盛公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《汽车展厅及修理厂等租赁合同》，将4S店及经营权归还鑫盛公司；2、判令刘迁支付拖欠的租金33.33万元（暂计算2015年4月7日至2016年8月7日）；3、判令刘迁支付违约金5万元。一审法院认定事实：2014年4月7日，李振国（甲方）将鑫盛公司的汽车展厅及修理厂等租赁给刘迁（乙方），并签订了租赁合同。租赁合同第二条约定：租赁期五年，从2014年4月7日起至2019年4月7日，租期内不得转租、转让、转借、出兑，不得拖欠租金，4S店有展厅、维修车间、办公室、钣金喷漆房、设备等，因生意需要变动，事先应通过对方同意方可变动；第三条约定：租金每年贰拾五万元（250000元），租金一年一交，第二年以后年租金提前两个月交；第五条约定：未经同意，不得改变所租4S店的结构和装修；第八条约定：双方签订合同后，乙方预付伍万元抵押金，解除合同后，乙方无违约，抵押金予以退回。合同签订后，刘迁对该店进行了装修，并给付了鑫盛公司第一年租金25万元，而后一直未付。另查明，鑫盛公司场地来源系连山区人民法院（2004）葫连执字00980号民事裁定书执行取得。一审法院认为，鑫盛公司、刘迁之间签订的房屋租赁合同，系双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。刘迁主张鑫盛公司出租物系违章建筑，没有向法院提供在其租赁期间发生的行政机关的处罚文件，相反，鑫盛公司提供了取得依据即法院的执行裁定，故刘迁的此项主张不予采纳。综上，合法的租赁合同，双方应共同遵守，刘迁未按约定期限交纳租金，又未与鑫盛公司达成其他协议，构成违约，依法应当承担违约责任，鑫盛公司主张解除合同，予以支持；自2015年4月7日始至2016年8月7日租金为333300.00元，应予给付；鑫盛公司主张违约金50000.00元，符合双方约定，刘迁应予给付。刘迁反诉的装修损失问题，根据合同约定，刘迁改变该租赁房屋的装修等情况，应征得鑫盛公司的同意，本案中，刘迁的装修行为，未能提供鑫盛公司同意的相关证据，故刘迁的装修损失，不予支持。刘迁主张房屋漏雨维修费用，亦未向法院提供证据予以证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司与刘迁之间于2014年4月7日签订的《汽车展厅及修理厂等租赁合同》。二、刘迁于本判决生效后十日内给付葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司房屋租赁费333300.00元。三、刘迁给付葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司违约金50000.00元（已经在签订合同时交付）。四、驳回刘迁要求确认合同无效、赔偿损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，案涉的汽车展厅、维修车间、办公室及钣金喷漆房在承租给刘迁之前，一直由鑫盛公司使用，经营汽车销售、维修等义务。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，鑫盛公司虽经合法程序取得案涉租赁物，但鑫盛公司未提供房屋的建设工程许可证，在此情况下与刘迁签订的《汽车展厅及修理厂等租赁合同》因违反上述法律规定应属无效，故上诉人刘迁提出双方间签订的租赁合同无效的主张本院予以支持。租赁合同被认定无效后，刘迁也应按照双方约定的租金标准支付占有使用费333300.00元。现刘迁提出租赁合同无效后鑫盛公司应赔偿其装修损失，关于此点，该解释第五条规定了租赁合同被认定无效后，承租人提出赔偿损失的，依据相关合同法及该解释第九条、第十三条、第十四条规定处理。第九条及第十四条均是出租人同意承租人对租赁物进行装修装饰时合同无效后如何处理的规定，而第十三条是承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，应由承租人负担。具体到本案，因鑫盛公司在出租前一直使用案涉租赁物，从事的亦为汽车销售及维修等义务，且在双方签订的租赁合同中也有未经出租方同意，承租人不得改变所租4S店的结构和装修的约定，据此可以认定当时该租赁物具备较好的使用功能，鑫盛公司是不同意刘迁对租赁物进行装修的，现刘迁未提供其装修行为得到鑫盛公司同意的证据，故作为承租人的刘迁主张出租人鑫盛公司赔偿其装修造成的经济损失的诉请本院不予支持。因双方租赁合同无效，一审判决刘迁支付50000元违约金于法无据，本院不予支持，同时，刘迁缴纳的50000元抵押金鑫盛公司也应返还。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2016）辽1402民初1581号民事判决。二、葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司与刘迁于2014年4月7日签订的《汽车展厅及修理厂等租赁合同》无效。三、刘迁于本判决生效后十日内给付葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司房屋占有使用费333300.00元。四、葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内将50000元抵押金返还给刘迁。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3525.00元，反诉费9825.00元，葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司负担3350元，刘迁负担10000.00元；二审案件受理费16125.00元，葫芦岛市鑫盛汽车贸易有限公司负担2000.00元，刘迁负担14125.00元。本判决为终审判决。审判长 赵洪梅审判员 杜 昕审判员 王嘉莉二〇一七年七月二十七日书记员 王 宁本判决援引的法律条款：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”