（2017）渝0237民初1099号

裁判日期: 2017-07-27

公开日期: 2017-11-30

案件名称

匡安桂与陈木林文国胜等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

巫山县人民法院

所属地区

巫山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

匡安桂,文国胜,陈渝,陈木林,陆作珍,吴晓静

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

重庆市巫山县人民法院民事判决书（2017）渝0237民初1099号原告：匡安桂，女，1976年3月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈超（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。被告：陈渝，男，1975年10月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：陈木林，男，1963年5月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：陆作珍，女，1962年3月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：吴晓静，女，1969年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告匡安桂与被告文国胜、陈渝、陈木林、陆作珍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月21日立案受理后，同年4月21日，吴晓静向本院提出申请要求作为本案的第三人参加诉讼，本院予以准许。并依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告匡安桂的委托诉讼代理人陈超、第三人吴晓静到庭参加诉讼；被告文国胜、陈渝、陈木林、陆作珍经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告匡安桂向本院提出诉讼请求：1.确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及的位于重庆市巫山县高唐街道高唐街XX号X号楼第X层X号房屋抵押的合同内容无效。2.由被告文国胜、陈木林、陆作珍协助履行对该房屋的过户义务。3.由被告文国胜赔偿原告因主张该房屋的权益支付的律师费6000元。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年8月2日，被告文国胜与重庆市文丰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定将重庆市巫山县XX镇XX街XX号楼第X层（建筑面积1000.18平方米）、第X层夹层（建筑面积775.54平方米）房屋卖给文国胜。2007年7月26日，被告文国胜办理了该房屋的产权登记（314房地证2007字第XX号、第XX号）。2008年8月4日，被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为：重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，后于2014年6月9日注销）的名义与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告文国胜将自己开发的重庆市巫山县XX街道XX街XX号X号楼第X层X号房（建筑面积为：102.16㎡）卖给了被告陈木林、陆作珍，2010年8月28日陈木林、陆作珍又将该房屋转卖给原告。签订合同之日原告向被告交付了全部房款及过户税费等，且原告实际居住至今。2016年9月经巫山县人民法院判决，确认原告与被告文国胜、陈木林、陆作珍签订的房屋买卖合同有效，该判决书现已经发生法律效力。2011年4月10日，被告文国胜与被告陈渝签订了《借款合同》，文国胜向陈渝借款300万元，期限为一个月，到期日为2011年6月11日。后双方依据该《借款合同》又签订《重庆市房地产抵押合同》，并于2011年5月17日在巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2016年9月18日，原告才得知其所购买的房屋至今仍处于抵押中。被告文国胜、陈渝明知重庆市巫山县高唐街道XX街X号X号楼第X层X号房屋已经出售给原告，其利用自己掌控房地产所有权的机会，在违背诚实信用原则和法律强制性规定的情况下，擅自用该房屋作抵押与被告陈渝签订了抵押贷款合同，其行为损害了原告的合法权益。被告陈渝在签订该《抵押贷款合同》时，没有对抵押物的实际占有人和管理人进行义务审查，也没有到抵押物现场实地查看，其行为也违反了法律的强制性规定。综上所述，被告文国胜、陈渝明知抵押物存在争议，于2011年4月10日签订《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》，该合同中涉及抵押的部分因违反法律的强制性规定，应当无效。进而造成原告至今无法办理房屋过户登记，也侵犯了原告的财产权利。请求法院支持原告的诉讼请求。被告文国胜未作答辩意见，也未向本案提交任何证据材料。被告陈渝未作答辩意见，也未向本案提交任何证据材料。被告陈木林未作答辩意见，也未向本案提交任何证据材料。被告陆作珍未作答辩意见，也未向本案提交任何证据材料。第三人吴晓静述称，1.2008年8月2日签订《买卖合同》的时候，房子是登记在文国胜名下，并不是重庆市文丰房地产开发有限责任公司的，即使《买卖合同》有效，重庆市文丰房地产开发有限责任公司也不可能交付和过户，原告无权起诉陈渝和文国胜。2.原告是农民，在农村肯定有宅基地，本案房屋不是原告的唯一住房。3.当初陈渝给文国胜借钱办理抵押贷款的时候，陈渝并不知道房子已经被重庆市文丰房地产开发有限责任公司卖给了原告，文国胜也没有说过，直到今年年初，原告向法院起诉要求房管所和陈渝撤销抵押权登记，此时第三人和陈渝才知道这回事。4.文国胜借钱是将自己的资产抵押给陈渝，并到房交所办理了抵押登记，抵押权的有效性是得到了有效仲裁书的确认，故原告的诉讼请求不能成立。2017年4月6日陈渝与第三人签订的《债权转让协议》，就是把《仲裁裁决书》中的债权、抵押权等所有权利作价500万元转让给第三人的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认其证据效力并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司的法定代表人。2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县原XX镇XX街XXX号XX幢XXX-XX-（X）-X号【现位于重庆市巫山县XXX街道XX街XXX号XX幢-XX（X）-X号，所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米】和重庆市巫山县原XX镇XX街XXX号XX幢XXX-XX-（X）-X号【现位于重庆市巫山县XX街道XX街XXX号XX幢-XX-（X）-X号，所在层数为X层，房屋建筑面积775.54平方米】的房屋出售给被告文国胜，签订了《商品房买卖合同》。2007年7月26日，被告文国胜取得上述房产的房地产权证。重庆市文丰房地产开发有限公司在修建本案争议房屋时，被告陈木林系该房屋的实际施工人，因重庆市文丰房地产开发有限公司欠付被告陈木林的工程款，经协商，将巫山县XX镇XX街X号X幢X层X号（现位于重庆市巫山县XX街道XX街X号X幢X号）作价168564元抵付陈木林的工程款，由被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与陈木林的妻子即被告陆作珍签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：“套内面积79.50平方米，建筑面积102.16平方米，单价2120元/平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为168564元；房屋交付日期为2008年9月20日；落款日期为2008年12月17日。”合同的末尾处由出卖人加盖了重庆市文丰房地产开发有限公司的公章及其法定代表人文国胜的私章。被告陈木林、陆作珍将上述房屋转让给原告，于2008年10月12日与原告匡安桂就上述房屋买卖达成一致意见，签订了《房屋买卖合同》，约定：“套内面积78.99平方米，建筑面积107.49平方米；房屋成交总价格153800元；2008年8月12日支付150000元；交房时间为2008年9月2日。”被告陈木林、陆作珍与原告匡安桂并未就该套房屋办理产权证的时间和违约责任进行约定。签订合同后，被告陈木林、陆作珍将该房屋交付原告使用、管理至今。2012年8月16日，巫山县房产测量所对包括本案争议房屋（在内的文丰广场）第10幢第2层的夹层房屋进行了测量，测量显示原告购买的房屋套内面积为78.99平方米，分摊面积28.50平方米，产权面积107.49平方米。但至今未为原告办理该房屋产权的过户登记手续。2011年4月10日，被告文国胜（甲方）与被告陈渝（乙方）签订《借款合同》，合同的主要内容为：文国胜向陈渝借款300万元，借款期限1个月；文国胜用位于重庆市巫山县XX镇XX街X号X幢X号、X号X幢X号、巫山县XX镇XX街X号X幢X号、X幢X号房屋（房屋所有权证号314房地证2007字第XX号、314房地证2007字第XX号、314房地证2007字第XX号、314房地证2007字第XX号）作为抵押担保；有关本协议的争议由双方协商解决，协商不成的由贷款方所在地人民法院诉讼解决等。随后，文国胜（甲方，抵押人）与陈渝（乙方，抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，合同的主要内容为：文国胜以其所有的位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢XX号、X幢XX号、X号X幢XX号、XX号XX幢XX号房屋作为向陈渝履行债务的担保；贷款期及抵押期均为至2011年6月11日；本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时向人民法院起诉解决。2011年5月17日，文国胜、陈渝就抵押物到重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。因文国胜没有按期还款，陈渝（申请人）依据与文国胜、何伟、冯琼（被申请人）于2015年6月17日签订的《还款协议》，于2016年1月19日向重庆仲裁委员会申请仲裁，该委于同日受理。开庭时，何伟到庭参加仲裁，文国胜、冯琼经通知未到庭。重庆仲裁委员会经审理并于2016年8月4日作出[（XX）渝仲字第XX号]裁决书，裁决：“（一）被申请人文国胜归还申请人借款本金2500000元，并支付逾期还款利息（以借款本金2500000元为基数，从2011年6月14日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，但不超过年利率24%）；（二）被申请人文国胜支付申请人律师费75000元、保全费10000元；（三）被申请人何伟、冯琼对被申请人文国胜应承担的上述第一、二项裁决款项承担连带清偿责任；（四）申请人对被申请人文国胜名下位于重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢XX号、重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢XX号、重庆市巫山县XX镇XX街XX号X幢XX号、重庆市巫山县XX镇XX街XX号XX幢XX号房屋，在被申请人文国胜不能清偿本案债务时，有权依法处理该抵押物，所得的价款在上述第一、二项裁决款项以及由被申请人文国胜向申请人支付的仲裁费等范围内优先受偿。本裁决为终局裁决，自本裁决作出之日起发生法律效力。”前述文国胜、陈渝签订的《借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第XX号裁决书中所涉及的抵押物包含文国胜出售给被告陆作珍，后由陆作珍、陈木林又转卖给原告的位于重庆市巫山县高唐街道高唐街XX号XX幢X层XX号房屋。因各被告一直没有给原告匡安桂办理该房屋的产权过户登记手续，2016年8月4日原告向本院起诉要求：1.判决确认2008年12月17日被告陆作珍与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决确认2008年10月12日原告与被告陆作珍签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判决被告文国胜、陈木林、陆作珍履行将位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX号楼第X层XX号的房屋过户给原告的义务；3.判决被告文国胜支付原告违约金8428.20元；4.本案诉讼费用由被告文国胜、陈木林、陆作珍负担。本院于2016年9月19日作出（2016）渝0237民初2735号民事判决书，判决：“一、原告匡安桂与被告陆作珍、陈木林于2008年10月12日签订的《房屋买卖合同》有效；被告陆作珍与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义于2008年12月17日签订的《重庆市商品房房买卖合同》有效。二、驳回原告匡安桂的其他诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。2017年4月6日，陈渝与第三人吴晓静签订《债权转让协议》，次日，陈渝依据重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第XX号裁决书所享有的对文国胜、何伟、冯琼的债权250万元借款本金和利息及相应的从权利转让给第三人吴晓静，并采取在重庆日报发布公告的形式通知文国胜等人。另查明，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司更名为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法人代表文国胜变更为冯琼；2014年6月9日，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司注销。巫山县原巫峡镇高唐街，现已规划命名为巫山县高唐街道高唐街。本院认为，被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX号楼第X层XX号房屋抵押的合同内容，已经重庆仲裁委员会作出[（2016）渝仲字第XX号]裁决书予以确认，并裁决被告陈渝对被告文国胜名下的位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX幢XX号、重庆市巫山县XX街道XX街XX号XX幢XX号、重庆市巫山县XX街道XX街XX号X幢XX号房产享有优先受偿权，相应确认了被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》的法律效力，该抵押物中包含文国胜出售给原告的房屋，而该仲裁裁决书系已经发生法律效力的仲裁文书，具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款（六）项规定，已为仲裁机构生效裁决所确认的事实，无需举证证明。即该仲裁裁决书在未被依法撤销或改变之前，原告要求本院确认被告文国胜、陈渝于2011年4月10日签订的《借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》中涉及对位于重庆市巫山县XX街道XX街XX号X号楼第X层X号房屋抵押的合同内容无效的诉讼请求，依法不予支持。同时，原告要求被告文国胜协助履行对该房屋过户义务并支付律师费6000元的请求，不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款（六）项规定，判决如下：驳回原告匡安桂的诉讼请求。案件受理费3790元，减半收取1895元，由原告匡安桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　徐家雪二〇一七年七月二十七日书记员　　侯　进附：一、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。参加本案讨论的审判委员会委员名单成春、缪光炜、何斌、祁霖、刘学江、陶朝斌、朱明强、金绍国、刘晓春、吴光辉。来源：百度“”