（2017）苏0507民初1576号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-10-27
案件名称
1576刘广华与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘广华,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1576号原告：刘广华，男，1950年2月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董��晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘广华与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告刘广华、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘广华向本院提起诉讼，请求判令被��办理买房正式网签合同和相关房屋土地产权证。审理中，原告刘广华变更诉讼请求为：要求解除2013年6月14日签订的认购合同书，两被告连带返还购房款400000元并支付以40万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从付款之日即2013年6月14日起计算至判决生效为止的利息。事实和理由：2013年6月14日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，约定购买名品城公司开发的C馆商铺，办理相关权证，原告交纳房款400000元。事后，原告多次催促，被告方未有明确的解决办法，既不办理网签，也不退款，故起诉来院，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告。答辩人从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义��。案涉C馆1层1086号商铺在原告与被告奥银房产公司于2013年6月14日签订认购合同书时并不存在，因为C馆1层直至2016年9月份才完成分割，在这之前包括作为开发商的答辩人在内的任何主体都无权销售C馆1层任何商铺。答辩人无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款和银行利息的责任。被告奥银房产公司是答辩人的股东，同时答辩人是名品城项目的开发商，但这并不意味着答辩人需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担任何责任，法律并无规定，合同也无此约定。两被告是两个独立的法人，虽然法定代表人是同一个人，但是两者财务、人事等均相互独立。综上，故不同意原告针对答辩人的诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2013年6月14日，原告刘广华（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签��编号为20130614041号的《认购合同书》一份，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1086号单元，建筑面积共12.39平方米，用途为商业，该物业总价款为400000元。第四条买卖合同及产权登记4.1如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内，通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。第七条其他约定7.1本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。又查，刘广华于2011年10月20日刷卡20000元，同月23日刷卡53471元、30000元、105000元，以上合计208471元，签购单显示名称为“奥银”。后，刘广华又于2013年6月14日刷卡支付苏州奥食卡企业管理有限公司50000元、123771元。奥银房产公司于2013年6月14日向刘广华出具收据二份，分别确认收到刘广华226229元、173771元，合计400000元。再查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。���审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，被告名品城公司明确，《认购合同书》所涉商铺存在，但不愿意继续履行。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、签购单、银行交易明细、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。原告刘广华另述称，2011年10月20日、10月23日，其刷卡支付奥银房产公司合计208471元，销售人员称系购买常熟商铺，但一直未签订买卖合同。之后，销售人员又让其改买苏州商铺，即涉案合同约定的C馆商铺，因价格比较贵，所以在2013年6月14日补交了173771元，与之前所交208471元一起，并加上奥银房产公司愿意支付该208471元的利息17758元，合计400000元，奥银房产公司出具收据确认，之后至今一直未通知其签订正式买卖合同。经质证，被告名品城公司认为，该组证据与其公司无关，无法确认。其公司从未签订上述认购合同，也未收取过上述款项。对签购单的真实性无异议，仅能证明原告与被告奥银房产公司在2011年发生经济往来款项208471元，之后由于被告奥银房产公司自身无法返还原告的款项才与原告签订案涉的认购合同，但是案涉的C馆1层1086号商铺在合同签订时，C馆1层并未分割，并不存在该号商铺，合同自始无法履行。本院认为，原告刘广华与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委���被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”，同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告举证的收据等证明，可以认定其已经向被告奥银房产公司支付了涉案商铺的购房款400000元，但是被告奥银房产公司在收取房款后至今的数年间未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现��求解除《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款400000元并支付该款在其占用期间的利息损失，对此原告主张该利息以400000元为本金从2013年6月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司���为其没有收到被告奥银公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告刘广华与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年6月14日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘广华购房款400000元并支付该款的利息损失（以400000元为本金从2013年6月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至判决生效之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3650元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担，两被告负担之款于本判决生效���十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 唐若娴二〇一七年七月二十七日书 记 员 徐雯依 来自：