（2017）吉01民终3016号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-09
案件名称
栾超群与长春市宽城区文文印务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
栾超群,长春市宽城区文文印务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3016号上诉人（原审原告）：栾超群，女，1970年9月27日生，汉族，现住长春市二道区。委托诉讼代理人：徐媛媛，吉林卓行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市宽城区文文印务中心，住所地长春市宽城区扶余路48号。经营者：史文波，女，1974年7月22日生，汉族，住长春市宽城区扶余路48号。上诉人栾超群与被上诉人长春市宽城区文文印务中心（以下简称文文中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院于2017年5月5日作出的（2016）吉0103民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。栾超群上诉请求：请求撤销（2016）吉0103民初2140号民事判决第二项，改判文文中心赔偿栾超群经营损失135471.84元。一、二审诉讼费由文文中心承担。事实和理由：文文中心违约，给栾超群造成的经营损失包括加盟费、兑店费、会员卡退款、发电机租赁费、汽油费、停电经营3个月营业损失、解除合同至重新开业的可得利益损失，共计135471.84元，一审法院仅保护了53天的加盟费、发电机租赁费、有发票的汽油费共计23676元，剩余11795.84元未予保护。文文中心辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。栾超群向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令文文中心返还押金10000元、租金20000元，共计30000元；3.判令文文中心赔偿栾超群经济损失153604元；4.全部诉讼费用由文文中心承担。一审法院经审理查明：文文中心承租长春一汽华凯汽车有限公司所有的位于长春市宽城区柳影路169号东院原销售部售后服务室，后将其中的东院柳影路侧平房转租给栾超群。2015年10月31日，栾超群与文文中心签订《房屋租赁合同》，约定：文文中心将位于长春市宽城区柳影路169号东院柳影路侧平房出租给栾超群使用，租赁期间为2015年11月1日至2017年10月31日，租金为每年6万元，第一次交6个月，第二次交到2016年12月31日，以后按年交房费，以收据为准，租赁押金为1万元；文文中心允许栾超群在不改变房屋安全结构的情况下进行装修，栾超群进行增加性装修，装修费用由栾超群自理，不能拆移的依附于房屋的装修归文文中心所有，合同终止后栾超群不得以任何理由向文文中心提出减少租金或者要求补偿等；文文中心不得以任何理由妨碍栾超群正常生产经营，如因文文中心原因使栾超群不能正常生产经营的，文文中心应赔偿栾超群相应的损失；如在二年内因文文中心栾超群不能继续使用房屋，文文中心补偿栾超群半年房费。合同签订后，栾超群向文文中心交纳了押金10000元，2015年10月31日至2016年12月31日的租金70000元。同日，栾超群与吉林省车美美汽车服务有限公司签订了《车美美加盟协议书》，栾超群自愿加盟成为车美美洗车美容保养洗车服务网点，加盟时间为2015年10月31日至2016年10月30日，栾超群支付加盟费30000元。栾超群在经营过程中对房屋进行了装修，花费灯具款3630元、灯具安装费1500元、牌匾款16700元，合计21830元。后租赁房屋于2016年6月1日断电，栾超群租赁发电机进行经营，花费发电机租赁费17820元、汽油费1500元，合计19320元。栾超群于2016年9月7日将租赁房屋交还文文中心。2016年10月20日，栾超群向本院申请鉴定2016年6月1日至2016年9月6日期间，因租赁房屋断电造成的营业损失数额以及2016年9月7日至2016年12月1日的可得利益损失数额，经审查，无鉴定机构具备鉴定能力。一审法院认为：栾超群与文文中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效。双方均同意解除合同，因此，对栾超群要求解除原、文文中心签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。栾超群与文文中心对由文文中心返还栾超群押金10000元，租金18834元，并从押金中扣除电费4494元的事实没有争议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”和第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定，本案中，租赁房屋非正常断电系文文中心违约，文文中心应当承担违约责任，栾超群实际损失高于约定的违约金30000元，并提供证据予以证明，故对栾超群要求文文中心按照实际损失数额予以赔偿的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案中，原、文文中心签订的《房屋租赁合同》约定了合同到期终止时装饰装修归文文中心所有且文文中心不予补偿装修费用，未约定因一方违约合同解除时装饰装修物的处理，故对栾超群要求文文中心赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的主张，本院予以支持。栾超群装修租赁房屋共花费21830元，残值损失应为12560元（剩余租赁期间420天÷总租赁期间730天×21830元）。《房屋租赁合同》约定：文文中心不得以任何理由妨碍栾超群正常生产经营，如因文文中心原因使栾超群不能正常生产经营的，文文中心应赔偿栾超群相应的损失。故对栾超群要求文文中心赔偿剩余租赁期间内经营残值损失的主张，本院予以支持。栾超群经营损失为加盟费残值损失4356元（剩余加盟期间53天÷总加盟期间365天×总加盟费30000元）、电机租赁费17820元、汽油费1500元，合计23676元。栾超群要求文文中心赔偿营业损失和可得利益损失的主张，因其未能提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告长春市宽城区文文印务中心于本判决生效之日起十日内返还原告栾超群押金10000元、租金18834元，扣除电费4494元，合计24340元；二、被告长春市宽城区文文印务中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告栾超群装饰装修残值损失12560元、经营损失23676元，合计36236元。案件受理费3500元、保全费1320元，合计4820元（栾超群已预交），由栾超群负担2186元，文文中心负担2634元。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的案件事实一致。本院认为：栾超群与文文中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。双方在履行合同过程中，因文文中心原因致使栾超群在合同履行期内无法继续履行合同，依据双方《房屋租赁合同》第八条第四款“甲方不得以任何理由妨碍乙方正常生产经营，如因甲方原因使乙方不能正常生产经营的，甲方应赔偿乙方相应的损失”以及第十条补充说明“如在二年内因甲方原因乙方不能继续使用房屋，甲方赔偿乙方半年房费”约定，文文中心对其违约行为应承担支付违约金3万元或赔偿损失的责任。现栾超群要求文文中心赔偿其包括加盟费、装修残值损失、兑店费、汽油费、会员卡退款、停业3个月营业损失、解除合同至重新开业可得利益损失在内的经济损失共计135471.84元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的约定，文文中心应对剩余租赁期间的加盟费、装修残值以及停电期间的汽油费、电机租赁费承担赔偿责任，原审法院以实际发生和可预见为标准认定的文文中心赔偿金额正确。关于栾超群主张文文中心应赔偿其停电停业的营业损失、解除合同至重新开业可得利益损失问题，因其未能提供其经营盈利的证据，原审法院未予保护并无不当。至于栾超群主张文文中心应赔偿其兑店费及会员卡退款一节，因兑店费金额及会员卡退款金额是否属实无充分证据证实，转让的所得物品是否已无使用价值亦无法证实，且会员卡内余款为会员预存款项，并非已实际消费由栾超群所有，故原审法院对栾超群此主张未予保护并无不当。综上所述，栾超群的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2536元，由上诉人栾超群承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 迪代理审判员 李东鹤代理审判员 梁 芳二〇一七年七月二十七日书 记 员 李玉鑫 更多数据：搜索“”来源：