（2017）青2822民初296号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2018-04-19
案件名称
何海军与吴松租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
都兰县人民法院
所属地区
都兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何海军,吴松
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省都兰县人民法院民事判决书（2017）青2822民初296号原告：何海军，男，1977年10月8日出生，汉族，青海省都兰县村民，公民身份证号码：×××。被告：吴松，男，1986年8月29日出生，汉族，湖北省鄂州市鄂城区，现住都兰县，公民身份证号码：×××。原告何海军与被告吴松租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何海军、被告吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋租赁费90000元；2、被告支付违约金10000元；3、终止原被告之间的租赁合同，由被告修复房屋恢复原状，将房屋归还原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月1日，在平等、自愿、协商一致的基础上，原告与被告签订了房屋租赁合同，其主要内容如下：原告将个人位于香日德镇109国道西侧西大街商铺房屋（其中门面房三间、二楼三间、地下室三间）共九间出租给被告使用（诺豪音乐会所），租赁期限为6年，自2013年4月1日至2019年4月1日止，该房屋每年租赁费为45000元，支付方式为：每年4月1日前付清一年的租赁费。被告支付了2013年至2015年的租赁费，2016年至今未付租赁费，合计为90000元。被告在使用期间将房屋转租他人，未按合同支付租赁费。违背了合同的约定，存在违约行为。故请求支付违约金10000元。被告吴松辩称，被告未支付租赁费是因双方在房屋租金上达不成一致意见。其责任在于双方，不存在违约行为。因合同第三项规定当年的房租为45000元，第二年起该房屋租金数额由甲乙双方根据当地市场行情协商进行调整。自2015年起，房租市场开始下降，被告所租房屋周边租金普遍调低。被告与原告协商调低年租赁费为30000元，原告承诺为35000元，因双方在租金上达不成一致，原告要求继续履行45000元的租金显示公平，故对原告请求被告支付2016年、2017年租赁费90000元，不认可。被告在使用期间将门面交于他人经营管理，是一种经营方式而并非转让。被告虽在网站上发布转让信息，是一种邀约行为。因原告不同意而未实际转让，所以不存在违约行为。原告请求被告支付违约金10000元的诉求不认可。原告主张终止合同，返还房屋的请求予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日原被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了位于香日德镇109国道西侧大街商铺房屋（其中门面房三间、二楼三间、地下室三间）共九间出租给被告使用，租赁期限为6年。被告将其房屋改造为音乐会所，并投入使用。2013年、2014年、2015年被告按合同向原告支付了租赁费。2016年因房屋租赁市场价格下降，原被告之间按合同约定未在租金价格调整上达成一致意见，造成租金无法完全履行。2016年被告将承租的房屋（音乐会所）交他人经营，并在网站上发布转让信息。后经原告制止，被告停止了转让行为。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认。双方争议的焦点：1、2016年、2017年租赁费被告应支付多少为宜；2、被告是否承担违约责任。本院认为，原被告之间房屋租赁合同是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律强制性规定，故双方签订的租赁合同是合法有效的，本院予以采信。原被告应当遵行公平、诚信原则全面履行合同所确定的各项义务。本案中原被告一致同意终止合同，本院予以支持。被告2016年未支付租赁费是因租赁市场价格的下降，原被告之间依照合同的约定租金未达成一致意见。导致被告不能全面履行租赁费支付义务，其责任在于双方，并非被告单方行为造成。原告主张被告在经营期间将房屋转让他人使用，违背了合同的约定，是一种违约行为。2016年被告将门面交他人经营，是一种经营管理方式，被告收取一定费用是合情合理的，不属转让行为。原告的主张不能成立，本院不予采信。房屋租金方面，2016年原告主张变更为35000元，被告主张30000元。双方虽达不成一致意见，但与合同确定原租金价格有大幅度的差距。双方争议的差额为5000元，为了公平原则，本院认定为32500元为宜，此价格既符合市场价格，又于原被告主张的价格基本相符。租赁费被告应支付给原告2016年度32500元，2017年4月1日至2017年9月1日止为10832元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、终止原告何海军与被告吴松签订的租赁合同；被告吴松将房屋于2017年9月1日前归还给原告何海军；二、被告吴松支付给原告何海军2016年房屋租赁费32500元，2017年4月1日至2017年9月1日止租赁费10832元；支付方式为本判决生效十五内支付。三、驳回原告的其它诉讼请求；案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告吴松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族、藏族自治州中级人民法院。审判员王海泉二〇一七年七月二十七日书记员卓婷婷 来自：