（2017）粤0607民初2531号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
麦洁英与李瑶文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦洁英,李瑶文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0607民初2531号原告：麦洁英，女，汉族，1977年7月12日出生，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：李卫南，广东信征律师事务所律师。被告：李瑶文，女，汉族，1975年12月18日出生，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。原告麦洁英诉被告李瑶文租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法由代理审判员林育婷适用简易程序公开开庭进行审理，原告麦洁英的委托诉讼代理人李卫南、被告李瑶文及其委托诉讼代理人麦锦河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦洁英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还预付的签约保证金50000元，并按银行同期贷款利率支付从起诉之日起至清偿之日止的利息；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月24日白天，原告与被告签订了一份《租赁合同》，被告有意将位于西南街道锦江路13号的物业出租给原告办幼儿园用，原告即向被告预付了5万元的签订保证金。当天晚上，原告询问被告地块的性质，被告即将登记名是郭继强（被告称是其丈夫）属工业用地性质的权属证发给了原告。之后，原告为办理幼儿园批复奔波在各部门之间。后教育局告知，被告权属证为工业用地性质是不能获批的，需要将其转变为科教用地性质方可。原告即将情况反馈给被告，并询问被告是否去转变性质？被告明确表示不去转。这样原告欲订立合同的目的显然无法实现，更别说双方“再拟定详细的租赁合同”了。为此，原告请求被告将原告预交的签约保证金返还给原告，被告却置之不理。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权利。为维护原告的权益，原告特起诉请求如上。在诉讼过程中，原告提供以下证据材料：1、租赁意向书，证明原告与被告签订租赁意向书的事实。2、收据、个人电子回单，证明2017年5月24日原告向被告通过银行转账预付了5万元签约保证金给被告，被告向原告出具了收据的事实。同时也证明租赁意向书上签订时间写成2016年系笔误。3、房地产权证，证明拟租赁的房地权属人不是被告而是郭继强，且用地性质为工业用地的事实。4、微信记录，证明签订意向书后，被告才将权属证发给原告，原告才知道土地性质为工业用地。原告将教育局规定一定要转变土地性质的情况告知被告。被告不同意转变土地性质，原告无法实现订立合同的目的，请求被告返还签约保证金，被告置之不理。被告李瑶文辩称：一、原告歪曲事实。原告开办的幼儿园刚好位于答辩人厂房对面，其有意扩大幼儿园规模，是原告主动找到答辩人提出承租要求；二、原告模糊事实，混淆视听。原告在白天签订意向书前已询问用地性质，答辩人已告知是工业用地，答辩人没有隐瞒，原告知道工业用地也毫不犹豫签下意向书。按常理，任何人租赁大面积非住宅房屋前肯定会考虑土地、房屋的性质、用途，何况原告还从业幼儿园多年。此外，锦江路段是传统的工业开发区，正常人都知道此区域不可能有“科教用地”；三、原告强势介入厂房租赁，排斥同行。当时已另有他人正与答辩人协商，想承租开办幼儿园，月租金同样是3万元，原告知道后突然介入，要求答辩人终止与他人协商，并签订意向书，答辩人考虑到既然原告在对面开办，由其承租后办学规模会更大、租赁更稳定、更长久，于是同意了原告承租；四、租赁意向书由原告起草，属于原告提供的格式合同。答辩人目的是出租厂房收取租金，意向书明确房屋用于开办幼儿园，足以证明是按原告意思拟定，是原告的格式合同；五、“保证金不退还”是双方真实意思表示，是民事领域当事人意思自治的表现；原告是幼儿教育行业从业人员、管理人员，完全熟识该领域的规章、规定，原告已预测到可能存在的风险“不能办理该幼儿园批复”，原告是甘愿承受风险；六、原告行为导致答辩人租金损失。由于原告强势介入，导致答辩人终止与先前承租人的协商。而开办幼儿园时效性强，错过时间点导致整年招生计划失败，因此，答辩人已不能与先前承租人协商租赁，致租金损失。即使重新招租也拖延了数月；七、原告违背诚实信用原则。原告为所欲为，把自己的利益凌驾于社会经济秩序之上；八、原告请求没有法律依据。答辩人没有过错，原告的请求没有法律依据。综上理由，请求法院驳回原告诉讼请求。被告李瑶文提供了以下证据：1、微信通话记录、微信语音刻录的光盘及部分语音译成的文字记录，证明被告与原告协商过程中，没有对原告隐瞒土地的性质；2、照片，证明原告经营、管理锦园世纪幼儿园，系园长。3、结婚证，证明被告与土地证登记的郭继强为夫妻关系，被告有权处分涉案厂房。当事人提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，当事人双方对对方提供的证据的真实性没有异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。结合原、被告的当庭陈述，本院确认以下基本事实：2017年5月24日，原告约被告见面，向被告提出租赁厂房开设幼儿园的想法。经双方协商，双方当场签订了租赁意向书。意向书约定：被告有意向原告出租西南××××号（面积约2700方、租期留空），年租金36万元。为保证双方权益，为表示双方诚意，经协商，立此租赁意向书，原告预付5万元给被告为诚意金，如原告在当年7月10前还不能办理幼儿园批复，则不退还；如能办理批复，则转为租赁按金处理，届时再拟定详细租赁合同。签订完毕，原告即向被告转账汇款5万元，被告向原告出具了收据。上述手续办完之后，原告申请添加了被告的微信，双方继续通过微信聊天方式磋商租赁所涉事宜。从聊天内容可以知道，原告询问到涉案厂房的土地性质时，被告拍照给原告查看并按原告的要求提供了复印件。从原告询问了被告与之商谈的进度可以推断，原告是知道有其他人也与被告商谈租厂房办幼儿园的情况。在2017年6月7日，原告在微信上向被告提出，由于被告地块面积小、性质属工业用地的原因，其开设幼儿园无法通过有关部门的审批，决定不承租和要求退还上述5万元。后经协商无果，原告起诉至法院要求被告退款。另查明，西南××××号房地产权证登记权属人为郭继强，建筑面积2746.92平方米，土地用途为工业用地。郭继强与被告系夫妻关系。原告系锦园世纪幼儿园的园长，该园位于西南××××号对面。本院认为：原、被告之间签订租赁意向书，仅达成了缔结租赁合同的合意，尚未建立租赁合同关系。现因双方在履行意向书的过程即产生本案纠纷，本案的案由应为合同纠纷。涉案租赁意向书是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，双方当事人对该意向书的效力均无异议，是合法、有效的合同。双方当事人应按照租赁意向书的约定履行各自的义务。在租赁意向书里，当事人的基本义务是订立租赁合同的行为，而5万元是原告履行订立租赁合同行为的保证金。对租赁标的的用途和范围在租赁意向书上并没有进行约定，反而约定了原告过时不获办园批准的保证金不予退还。现原告以被告的物业不符合幼儿园的使用条件为由，要求退回保证金，与合同的相关约定不符。被告仅对其享有所有权的财产出租、获取收益，对出租物不符合开设幼儿园使用标准没有主观过错。而原告作为一名幼儿园负责人，具备相关的从业经验，对开设幼儿园场地条件应有专业的认识。但原告面临商业竞争时急于求成，未对拟承租场地能否开设幼儿园进行调查、评估即决定承租，原告存在过错和失误。当原告发觉租赁物不符合自己的使用目的时便拒绝与被告缔结租赁合同、主张返还缔约保证金，原告的行为无疑是将自身过错和失误引发的商业风险转嫁于被告，有违民事行为的诚实信用原则和契约精神。因此，原告的请求没有事实和法律依据，对原告的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告麦洁英的诉讼请求。案件受理费减半收取即525元，由原告麦洁英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 林育婷二〇一七年七月二十七日书 记 员 成婉玲 来自