（2017）沪01民终7830号
裁判日期: 2017-07-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
葛伟国诉俞志平房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛伟国,俞志平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终7830号上诉人（原审原告）：葛伟国，男，1959年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：文国飞，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：俞志平，男，1963年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人葛伟国与被上诉人俞志平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人葛伟国之委托诉讼代理人曾慧、文国飞，被上诉人俞志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛伟国上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：上诉人租赁系争房屋后投入大量装修费用，一审法院认为上诉人未能充分证明其对涉案房屋的装修内容及支出金额，属事实认定错误。被上诉人与拆迁公司签订的安置协议已经确定了装修补偿的范围，也印证了上诉人对系争房屋的投入。一审法院对举证质证、举证责任分配等违反法定程序，对租赁合同归于无效的过错承担没有释明。俞志平辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。葛伟国向一审法院起诉请求：1.解除葛伟国与俞志平的《个人房屋出租（合同）》（以下简称《合同》）；2.俞志平返还葛伟国保证金人民币1万元（以下币种同）；3.俞志平向葛伟国支付装修补偿款321,842元、搬家费4,041.36元；4.本案诉讼费由俞志平承担。。一审法院认定事实：2012年，葛伟国与俞志平签订《合同》。第一条约定俞志平将自有的坐落在上海市XX镇XX路XX号，建筑面积约200平方米、使用面积约200平方米，类型商业用房，出租给葛伟国作餐饮使用。第二条约定俞志平从2012年5月1日起将出租房屋交付葛伟国使用，至2017年5月1日收回。……第三条约定月租金为5,000元，交付方式为半年一交，由葛伟国在2012年4月1日交纳半年租金3万元整给俞志平，先付后用。……第四条约定……葛伟国因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到俞志平同意后方可施工。……第八条约定……2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋葛伟国无条件服从，俞志平不承担任何违约责任。装修费赔偿葛伟国、俞志平各享受承担装修费用的一半（各50%），产权为俞志平所有。2012年12月31日，俞志平作为被拆迁人与拆迁人上海XX有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用面积标准房屋调换）》，约定拆迁的房屋坐落在XX镇XX公路XX号XX花园XX号门XX，建筑面积为168.39平方米。第二条约定俞志平选择《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定的面积标准调换的补偿安置方式，并同意支付超出应安置面积的部分的房地产市场价。第五条约定经双方协商一致，上海XX有限公司安置俞志平的居住房屋坐落在枫丹白露四期，实际建筑面积230平方米。上海市浦东新区人民政府国有土地上房屋征收决定（浦府房征决字【2015】第002号）：因公共利益需求，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。房屋征收范围：东至南六公路、西至申江路（宣桥段）、南、北以规划红线为准的国有土地上房屋。2015年6月6日上午9时32分，上海市公安局浦东分局接到报警电话，公安记录报警内容为：“2015年6月6日7时44分，报警人使用不明电话报警称：在XX公路XX号8人持榔头上门砸坏报警人家中物品，请民警到场处理。请民警携带必要的个人防护装备，并注意自身安全。”（以上内容未经公安机关核实）。一审法院认为，就合法建造的房屋签订的房屋租赁合同合法有效。葛伟国认为其与俞志平签订的房屋租赁合同合法有效，则葛伟国应对其主张承担举证责任。但在本案中，葛伟国未举证证明其租赁的房屋是合法建造的房屋，则葛伟国应承担举证不能的不利后果。故对于葛伟国要求解除租赁合同的诉求，一审法院难以支持。关于葛伟国要求俞志平返还保证金1万元，由于俞志平否认收取过该笔款项，结合一审法院对该证据的分析，一审法院认为葛伟国该项诉请缺乏事实依据，故难以支持。关于葛伟国要求俞志平支付装修费补偿321,842元及搬家费4,041.36元。关于葛伟国主张的装修费及搬家费，由于葛伟国举证未能充分证明用于租赁房屋的装修内容及花费，且葛伟国主张的金额均是基于动迁协议及补偿结算单，但由于该动迁协议及补偿结算单均未履行，则葛伟国现在要求俞志平支付，缺乏事实依据。一审法院判决：驳回葛伟国全部诉讼请求。案件受理费6,250元，减半收取3,125元，由葛伟国负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否合法有效；二、如果该房屋租赁合同有效，上诉人是否享有合同解除权；三、如果该房屋租赁合同无效或解除，被上诉人是否应向上诉人退还1万元保证金，并支付相应的装修补偿款和搬家费，以及应该支付多少金额。对于本案中房屋租赁合同的效力，本院认为，上诉人与被上诉人在一、二审期间均未能就系争房屋系合法建筑提供充分有效的证据证明，故本院难以认定系争房屋系合法建筑，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应归于无效，上诉人要求解除租赁合同的诉请本院无从支持。根据相关规定，房屋租赁合同归于无效后，出租人仍得以参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费。本案中证据材料显示，上诉人所称1万元保证金实为“房屋租赁订金”，被上诉人主张该1万元订金已用于冲抵上诉人2015年5、6两个月的房屋占有使用费，而上诉人亦未能提供证据证明其已经支付过上述两个月的房屋占有使用费，故本院对上诉人要求返还1万元保证金的诉请难以支持。对于上诉人基于租赁合同约定所主张的装修补偿款和搬家费，鉴于本案中房屋租赁合同归于无效，且合同约定的租期也已届满，故本院不予支持。若上诉人认为被上诉人基于拆迁补偿安置协议所得装修补偿款和搬家费有上诉人应得的部分，则可另行主张。综上所述，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,250元，由上诉人葛伟国负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛焱代理审判员 谢猛代理审判员 娄永二〇一七年七月二十七日书 记 员 许晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：