（2017）渝01民终4174号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李道元、胡莉与重庆市大足区天成旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李道元,胡莉,重庆市大足区天成旅游开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4174号上诉人（原审原告）：李道元，男，1965年10月13日出生，汉族，住重庆市大足区，上诉人（原审原告）：胡莉，女，1966年6月9日出生，汉族，住重庆市大足区，委托诉讼代理人：李道元(系胡莉丈夫),住重庆市大足区棠香街道北环中路**号1-12。被上诉人（原审被告）：重庆市大足区天成旅游开发有限公司,住所地重庆市大足区棠香街道五星大道488号，统一社会信用代码91500225668914806L。法定代表人：刘融，总经理。委托代理人：李中弟，重庆存志律师事务所律师。上诉人李道元、胡莉因与被上诉人重庆市大足区天成旅游开发有限公司（以下简称天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2017）渝0111民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李道元暨上诉人胡莉的委托诉讼代理人，被上诉人天成公司的委托诉讼代理人李中弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李道元、胡莉上诉请求：撤销原判，依法改判支持李道元、胡莉的一审请求。事实和理由：1.李道元、胡莉在一审庭审结束后发现了新证据，足以推翻原判认定。一审认定的车位交付时间2016年2月29错误。事实上，李道元、胡莉于2015年10月实际占有使用车位，于2016年1月23日正式交接使用车位，天成公司应当在2016年3月23日前取得办证受理单，其逾期180日，李道元、胡莉可以行使约定的解除权。2016年10月10日，天成公司通知李道元去领产权证时被拒绝，李道元当即要求天成公司承担违约责任。2.一审判决对双方当事人举示的证据没有列举，对质证意见和争议焦点也未阐述，对证据采纳理由未予表述。3.一审判决适用商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定，但该条系规范迟延交房与迟延付款行为，本案系逾期办证，适用该条错误。4.一审判决认定全部购房款为79000元不合适，所有费用应为84064元，天成公司无端占有的各种费用应计入违约金基数。此外，案涉合同约定的违约金标准0.1%系格式合同和欺压消费者，显失公平，应当按照银行贷款利率执行。天成公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交付有严格的流程，本案应以交接流程表认定交付时间。李道元、胡莉没有解除权，其除诉讼外也并未向天成公司明确要求解除合同。李道元、胡莉向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》，判令天成公司退还已收的购房款等费用84064元和赔偿自2014年1月25日起至付款时止的资金占用费（该费按照同期商业银行的贷款利率执行）；2.判令天成公司承担按合同约定的逾期办理房产证书的违约金9500元；3.判令天从公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月20日，李道元、胡莉（乙方）与天成公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由李道元、胡莉购买天成公司开发建设的位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道488号2号地下车库负1-A090号的车位，建筑面积30.51平方米，总成交金额79000元。合同第七条“交房期限及交付条件”约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条“交房手续的办理”约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。第十三条“关于办理产权登记的约定”规定，预售商品房的，本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。⑵逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2014年1月25日，胡莉向天成公司交纳购房款79000元，并交纳契税2370元、大修基金1220元、印花税、转移登记费、权证登记费、权属调查费、零星测绘费等1474元。2014年8月13日，天成公司的大足国际旅游商贸城2＃地下车库工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年2月29日，胡莉与天成公司签署《大足龙腾御锦交房流程表》，胡莉接收龙腾御锦2号地下车库A090号车位。2016年10月8日，案涉房屋取得《不动产权证书》。一审法院认为，胡莉、李道元与天成公司于2014年2月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法确认其效力。根据约定，天成公司应于2014年8月30日交房，到期天成公司无需书面通知交接，根据双方约定及按照胡莉、李道元的说法，天成公司应于2014年10月28日前取得权证办理受理单，逾期超过180日（即至2015年4月26日）后，胡莉、李道元可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，胡莉、李道元应在一年内即2016年4月26日前向天成公司提出解除，逾期该解除权消灭。但胡莉、李道元并未在2016年4月26日前向天成公司提出解除合同，且胡莉于2016年2月29日与天成公司办理了案涉车位的交接手续，应视为胡莉、李道元愿意继续履行合同。案涉车位于2016年10月8日取得《不动产权证书》，逾期163天，但未超过合同约定的逾期180日。对胡莉、李道元要求解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，依法不予支持。因双方合同未解除，胡莉、李道元要求天成公司退还已收的购房款等费用84064元和赔偿自2014年1月25日起至付款时止的资金占用费，依法不予支持。天成公司未提交房地产权证办理登记受理单，应以颁发产权证日期即2016年10月8日作为计算逾期办证违约金的截止日期，根据《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款（二）项、第十三条第二款、第四款（一）项的约定，天成公司应支付胡莉、李道元逾期办证违约金79000元×0.0001×163天=1287.7元。一审法院判决：一、天成公司于本判决生效后三日内支付胡莉、李道元逾期办证违约金1287.7元；二、驳回胡莉、李道元的其他诉讼请求。本案受理费1070元，天成公司负担25元，胡莉、李道元负担1045元。二审中李道元、胡莉举示了两份收据，拟证明天成公司于2016年1月23日向其收取了6个月的车位管理费，该日为案涉车位的正式交付时间。天成公司质证认为案涉车位收据的真实性无异议，案外人车位的租赁费收据关联性有异议，两份收据均不属于新证据。经本院责令说明理由，李道元、胡莉解释逾期举证系因一审法院并未要求举示该收据。本院认为，本案一审争议焦点之一为合同解除条件是否成就，而该争议的核心内容即为案涉车位的交付时间，李道元、胡莉主张根据案涉车位的交付时间计算其解除权已经成就，其就交付事实负有举证义务，一审法院不应知晓、也无义务要求其举示该收据，其持有交费收据却在一审中不予举示，存在明显过错。但该收据与本案事实认定和处理相关，应予采纳。案外人车位租赁费收据与本案无关联性，本院不予采纳。天成公司二审举示了《不动产登记受理通知单》，拟证明2016年9月8日大足区房管局已受理其办证申请，同时说明案涉房产证载明的业务编号为20160823020039，还可印证其实际向房管局提交办证资料的时间为2016年8月23日。李道元、胡莉质证对天成公司二审第二次审理才举示该证据提出异议，对证据三性有异议，认为亦不属新证据，法院不应采信。天成公司解释其一审时未能调取到该证据，且迟延举示是用于反证李道元、胡莉二审证据不成立。本院认为，因李道元、胡莉为证明案涉车位的交付时间及天成公司的逾期办证期限二审举示了管理费收据，天成公司因而举示该受理通知单作为抗辩证据，其解释合理，该受理单加盖了大足区国土资源和房屋管理局的资料查询章，应予采信。根据当事人二审举示的证据，本院查明：胡莉于2016年1月23日向天成公司缴纳了2016年1月23日至2016年7月22日期间的车位管理费180元。大足区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单载明，案涉车位产权登记的受理时间为2016年9月8日，业务编号为20160823020039，该单为交件通知书。本院二审查明的其他事实与一审查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点有四个。一、关于案涉车位的交付时间天成公司一审举示的交房流程表载明时间为2016年2月29日，但李道元、胡莉二审提交的车位管理费收据载明时间为2016年1月23日。因天成公司于2016年1月23日开始向李道元、胡莉收取车位管理费，表明双方于该日就案涉车位进行了实际交接，李道元、胡莉关于2016年1月23日应为车位交付时间、天成公司应在2016年3月23日前取得办证受理单的上诉意见成立。李道元、胡莉在主张2016年1月为交付时间的同时还提到其实际于2015年10月就开始使用车位，该事实无证据支持，且其擅自占用行为不等同于天成公司的交付行为。二、关于李道元、胡莉是否因天成公司逾期办证享有约定解除权双方所签商品房买卖合同第十三条约定：“……本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……逾期超过180日后，乙方有权解除合同。”案涉车位于2016年1月23日实际交付使用，天成公司应于60日内即2016年3月24日前取得不动产登记受理通知单，若逾期180日即2016年9月20日仍未取得，则李道元、胡莉有权解除合同。但天成公司二审举示的不动产登记受理通知单载明其于2016年9月8日取得了不动产登记受理单，并未逾期180日，故李道元、胡莉主张行使约定解除权的理由不能成立。三、关于逾期办证违约金的计算基数及利率标准根据双方商品房买卖合同第十三条第二款、第四款（一）项明确约定，逾期办证180日内，每日按“已付房价款万分之一”支付违约金。该约定系双方真实意思表示，李道元、胡莉未举证证明其实际损失，其要求逾期办证违约金的计算应以其交纳的总款包括各种税费及大修基金为基数、以银行贷款利率为标准，无事实和合同依据，本院不予支持。四、关于一审判决对证据、焦点及法律适用的处理李道元、胡莉上诉认为一审判决对双方举示的证据未列举、对质证意见和争议焦点未阐述、对证据采纳理由未表述。本案一审中双方举示的证据主要包括商品房买卖合同、交费收据、流程交接单及房产证，证据的真实性当事人并无争议，一审判决围绕李道元、胡莉主张的解除权是否成立进行了评析，当事人的诉权未受影响。李道元、胡莉还指出一审判决错误适用商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”结合该条第一款适用于逾期交房或交款的情形，第二款亦应从属于该相同前提，因本案系逾期办证纠纷，李道元、胡莉关于一审判决适用该条错误的理由成立，一审法院不应适用该条款，但该错误不影响本案判决结果。综上所述，李道元、胡莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1045元，由上诉人李道元、胡莉承担。本判决为终审判决。审判长 廖鸣晓审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇一七年七月二十六日书记员 李白露 来自：