（2017）鲁02民终3565号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-10-17
案件名称
宋玉梅、青岛瑷家商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋玉梅,青岛瑷家商业管理有限公司,王元雷
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终3565号上诉人(原审原告）：宋玉梅。委托诉讼代理人：王纪纲，青岛市北德平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王海萌，青岛市北德平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：青岛瑷家商业管理有限公司。法定代表人：范炳芳，经理。被上诉人（原审被告）：王元雷。上诉人宋玉梅因与被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司、被上诉人王元雷租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初3089号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋玉梅及委托代理人王纪纲到庭参加了诉讼。被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋玉梅上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初3089号民事判决；2.判令被上诉人共同承担租金、物业费、质保金合计人民币64202元；3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由，上诉人与被上诉人于2004年9月26日签订了商业设施租赁合同，约定上诉人承租被上诉人开办的爱家珠宝城29.7平方米的场地用于经营珠宝业务。上诉人在合同签署当天向被上诉人交纳了一年租金、一年物业费、质量保证金共计人民币64202元。一审法院审理过程中未能将事实予以查明，根据上诉人与被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司签订的租赁协议中的约定，租金的计算应当从商场正式营业之日起计算，但截止到2015年4月，青岛瑷家国际珠宝城依然在进行商场改造，不具备正式开业的条件，且青岛瑷家商业管理有限公司也未向上诉人发出进场经营的通知。一审法院仅凭另案一名当事人的描述就判决认定瑷家珠宝城已经开业，不具有法律上的说服力。原审第三人华新园置业有限公司在庭审中确认，被上诉人王元雷与被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司法定代表人范炳芳为夫妻关系。实际参与了瑷家珠宝城的实际经营，为被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司的实际控制人，应当对所实际控制的企业承担相应责任。为保护上诉人的合法利益不受损害，望判如所请。青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷均未提交书面答辩。宋玉梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令青岛瑷家商业管理有限公司返还宋玉梅租金、物业费、质保金等合计64202元及利息；2.诉讼费用由青岛瑷家商业管理有限公司及青岛华新园置业有限公司共同承担。诉讼过程中，宋玉梅撤回对青岛华新园置业有限公司的起诉并将诉讼请求变更为：1.青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷返还宋玉梅租金、物业费、质保金等合计83052元（其中租金19512.9元、物业费5000元、管理费29269.1元、质保金10000元、加盟费3000元、加盟保证金2000元、搬迁费用2000元、珠宝展示毯及道具11850元）及利息（以83052元为基数，自2015年11月18日起计算至实际还款之日，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷赔偿宋玉梅装修费用83800元（其中闪光屏、立式柜台及形象广告装饰12800元、装修费71000元）及利息（以83800元为基数，自2015年11月18日起计算至实际还款之日，按照人民银行同期贷款利率计算）；3.青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷承担本案的诉讼费用、保全费。庭审中宋玉梅明确上述三项诉讼请求均要求青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷承担连带责任。一审法院认定的事实，2014年9月26日宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司签订《青岛瑷家国际珠宝城商业设施租赁协议》，协议约定：宋玉梅向青岛瑷家商业管理有限公司租赁青岛市市北区山东路107号瑷家珠宝城一层A区100号商业设施从事珠宝的销售业务和相关服务项目，建筑面积29.7平方米，租赁期限自2014年9月27日至2015年12月26日。承租方承租的商业设施租金单价为每平方米每天4.5元，其中租金为19512.9元、管理费为29269.1元，合计48782元，质量及协议保证金10000元，物业管理费每平方米每天0.5元，合计5420元等。2014年9月26日，宋玉梅向青岛瑷家商业管理有限公司支付2014年9月27日至2015年12月26日的租金19512.9元、管理费29269.1元、物业费5420元。2014年9月26日青岛瑷家商业管理有限公司给宋玉梅开具1万元质量保证金收据。庭审中宋玉梅提交了王元雷出具的书面材料一份，该书面材料记载“瑷家珠宝城保证金同意由本人承担，2016年1月中旬协商解决”，用以证明王元雷愿意承担返还宋玉梅1万元质量保证金的责任。宋玉梅还提交了青岛华新园置业有限公司出具的、落款日期为2015年11月10日的腾让房屋场地通知书，用以证明因青岛瑷家商业管理有限公司法定代表人范炳芳欠付华新园公司的租金等，华新园公司欲与其解除租赁合同，并通知包括宋玉梅在内的租户于2015年11月15日前搬离，华新园公司也将在当天撤走所有工作人员，并停水停电。宋玉梅自述青岛瑷家商业管理有限公司于2014年9月26日交付涉案租赁场地，因瑷家珠宝城未开业，宋玉梅装修完了没有经营。宋玉梅称庭后落实瑷家珠宝城未开业的证据，但未在一审法院指定的期限内提交证据。一审法院于2016年3月18日分别受理了原告许军与青岛瑷家商业管理有限公司、第三人王元雷租赁合同纠纷一案及原告夏飞飞与青岛瑷家商业管理有限公司、第三人王元雷租赁合同纠纷一案，许军及夏飞飞均系山东路107号瑷家珠宝城一层的承租方，一审法院向其二人询问了瑷家珠宝城是否开业。许军称2014年11月进入瑷家珠宝城经营时珠宝城已经开业，一直正常经营到2015年11月。夏飞飞称听其他业主说瑷家珠宝城于2014年10月左右开业，其自2015年5月租赁后一直正常经营到2015年11月搬出。经询问宋玉梅，宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司关于租赁场地装饰、装修、搬家费及宋玉梅第一、二项诉讼请求中主张的利息有何约定、宋玉梅是否申请对装饰、装修残值进行评估等，宋玉梅称双方未就装饰、装修、搬家费及宋玉梅主张的利息作出约定，宋玉梅不申请对装饰、装修残值进行评估。经询问青岛华新园置业有限公司，该公司认可宋玉梅提交的《腾让房屋场地通知书》的真实性，称其公司确实将该通知书张贴在涉案物业。上述事实，有宋玉梅陈述、庭审笔录、询问笔录及宋玉梅提交的证据在案为凭，可以作为认定本案相关事实的有效证据。一审法院认为，宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。宋玉梅称因青岛瑷家珠宝城未开业导致宋玉梅没有实际经营，故要求全额退还租金、管理费、物业费。一审法院经询问其他案件中的两瑷家珠宝城一层的租户，均称瑷家珠宝城已经开业，故一审法院对宋玉梅称瑷家珠宝城未开业的主张不予采信。结合宋玉梅提交的落款日期为2015年11月10日的青岛华新园置业有限公司腾让房屋场地通知书及青岛华新园置业有限公司确认已张贴该通知书的事实，一审法院确认宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司之间的租赁协议实质上已经解除，故青岛瑷家商业管理有限公司应向宋玉梅退还自2015年11月10日至2015年12月26日期间的租金2011.2元（19512.9元÷456天×47天）、管理费3016.77元（29269.1元÷456天×47天）、物业费558.64元（5420元÷456天×47天）。因王元雷未与宋玉梅建立租赁关系，故一审法院对宋玉梅要求王元雷返还租金、管理费、物业费的请求不予支持。宋玉梅主张退还质量保证金1万元，因宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司之间的租赁协议实质上已经解除，且青岛瑷家商业管理有限公司未提出宋玉梅经营期间存在商品或服务质量给被告带来信誉影响或其他损害、因宋玉梅责任造成租赁场所内设施及附属设施损坏等情形，故青岛瑷家商业管理有限公司应将质量保证金1万元退还宋玉梅。王元雷2015年11月18日出具书面材料称“瑷家珠宝城保证金同意由本人承担，2016年1月中旬协商解决”，该书面承诺应视为王元雷自愿对该质量保证金的返还承担连带给付责任，对此一审法院予以确认。宋玉梅要求青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷赔偿加盟费3000元、加盟保证金2000元、珠宝展示毯及道具11850元、搬迁费2000元，因上述费用的支出与本案无法律上的关联性，故一审法院对宋玉梅主张青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷赔偿加盟费3000元、加盟保证金2000元、珠宝展示毯及道具11850元、搬迁费2000元的请求不予支持。宋玉梅要求青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷赔偿闪光屏、立式柜台及形象广告装饰损失12800元、装修损失71000元，一审法院认为，宋玉梅自认未与青岛瑷家商业管理有限公司对装饰、装修问题进行约定，且宋玉梅不申请对装饰、装修残值进行评估，宋玉梅要求青岛瑷家商业管理有限公司赔偿装饰、装修损失没有依据，故一审法院对宋玉梅该请求不予支持。宋玉梅主张青岛瑷家商业管理有限公司支付利息，因宋玉梅与青岛瑷家商业管理有限公司未就利息作出约定，故宋玉梅主张利息无合同及法律依据，一审法院对宋玉梅主张利息的请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、青岛瑷家商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还宋玉梅租金2011.2元、管理费3016.77元、物业费558.64元及质保金10000元；二、王元雷对上述10000元质保金的退还承担连带责任；三、驳回宋玉梅的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3637元，宋玉梅负担3297元，青岛瑷家商业管理有限公司及王元雷负担340元；保全费1270元，由青岛瑷家商业管理有限公司及王元雷负担（案件受理费及保全费宋玉梅已预交，青岛瑷家商业管理有限公司及王元雷于判决生效之日起十日内支付宋玉梅）。二审中，上诉人向本院提交夏飞飞出具的证明一份，拟证明瑷家珠宝城自始至终未开业。因夏飞飞未到庭，本院无法确认该证据的真实性。二审经审理查明，在上诉人提交的租赁协议中以手写体记载，“起租日以珠宝城正式开业时间为准，如有延误，起租日顺延”。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案系商铺租赁经营合同纠纷。青岛瑷家国际珠宝城是否开业、正式开业，是上诉人诉讼请求能否得到支持的关键。关于青岛瑷家国际珠宝城是否开业的问题，本案诉讼中，一审法院已对另案起诉青岛瑷家商业管理有限公司的原告许军、原告夏飞飞进行了调查询问，两位原告均陈述瑷家国际珠宝城已经开业，他们正常经营到2015年11月，该陈述与上诉人持有的瑷家珠宝商户要求退还费用及补偿明细表，所反映的珠宝城已经开业的事实相符，一审法院根据许军、夏飞飞对其不利的陈述，结合上诉人持有的瑷家珠宝商户要求退还费用及补偿明细表，认定青岛瑷家国际珠宝城已经开业无不妥之处，本院予以确认。上诉人所称珠宝城未开业的上诉理由，本院不予采信。虽然二审中上诉人提交了夏飞飞出具的一份证明，证明珠宝城自始至终未开业，但该证明中的部分内容与其在一审中的陈述矛盾，且没有证据予以佐证，违反了禁反言的原则，不应作为认定案件事实的依据。至于青岛瑷家国际珠宝城的开业是否属正式开业，因上诉人未提交证据予以证实，被上诉人又未到庭应诉，本院无法予以确认。故上诉人以青岛瑷家国际珠宝城未开业为由，要求被上诉人全部返还其租金、物业费、质保金等费用，并赔偿其装修等损失的诉讼请求，证据不足。但仅从青岛华新园置业有限公司出具腾让房屋场地通知的2015年11月10日起，退还上诉人租金、管理费、物业费及质保金，不利于对违约行为的惩罚，更不利于对守约方权益的保护，且被上诉人也未到庭主张青岛瑷家国际珠宝城正式开业。本院依据上述已认定的事实，根据公平、诚实信用的原则，酌定被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司，应返还上诉人已向其交付的租金、管理费、物业费的50%及10000元质保金为妥。被上诉人王元雷因对10000元质保金书面承诺由其承担，应对该质保金的返还承担连带责任。本案所涉及的租赁合同是上诉人与被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司签订，相关费用由被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司收取，上诉人要求被上诉人王元雷共同予以返还，缺乏事实与法律依据，不应予以采纳。对上诉人请求的83800元装修损失，因双方未对该费用的承担在合同中做出约定，一审中，上诉人也未对该装饰、装修的残值进行评估，该损失证据不足，不应予以支持。综上，上诉人宋玉梅上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初3089号民事判决；二、被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人宋玉梅租金、管理费、物业费共计27101元[（19512.9+29269.1+5420）÷2]及质保金10000元；三、被上诉人王元雷对上述10000元质保金的返还承担连带责任；四、驳回上诉人宋玉梅的其他上诉请求及其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3637元，保全费1270元，共计4907元，由上诉人宋玉梅负担2454元，被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷负担2453元。二审案件受理费3637元，由上诉人宋玉梅负担1819元，被上诉人青岛瑷家商业管理有限公司、王元雷负担1818元。本判决为终审判决。审 判 长 高大海审 判 员 朱见晓代理审判员 徐 慧二〇一七年七月二十六日书 记 员 李德军书 记 员 姚 莉 百度搜索“”