（2017）浙0782民初10287号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-09-28
案件名称
上海明君物业管理有限公司与陈俊建物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海明君物业管理有限公司,陈俊建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款，第十五条，第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初10287号原告：上海明君物业管理有限公司，住所地：上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1881号4009幢一层A区179室。法定代表人：刘明君。委托诉讼代理人：栾伟锋，男，1974年11月11日出生，汉族，系原告公司员工，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：金乐圆，女，1986年9月26日出生，汉族，系原告公司员工，住浙江省义乌市。被告：陈俊建，男，1980年9月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告上海明君物业管理有限公司为与被告陈俊建物业服务合同纠纷一案，于2017年6月21日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告上海明君物业管理有限公司的委托诉讼代理人栾伟锋到庭参加诉讼。被告陈俊建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海明君物业管理有限公司诉称，2010年12月1日，原告开始对义乌华统房地产开发有限公司开发的“万商华府”小区实行物业管理。被告作为该小区的业主，在接受原告提供的物业服务时，却不支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费、公共能耗费，合计6393元，该物业费经原告多次催讨，被告至今未付。现原告请求判令被告立即支付原告物业管理费从2015年1月1日至2017年12月31日，共计4593元，公共能耗费每户每年600元，2015年、2016年、2017年共计1800元及逾期支付物业管理费的滞纳金（从2016年1月1日起按每日4.6元计付至实际支付日止）。被告陈俊建未作答辩，亦未提供任何证据。经审理查明，原告与义乌市华统房地产开发有限公司签订“万商华府”小区前期物业服务合同一份，合同期限为2015年1月1日至2016年12月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，排屋别墅2元/平方米/月，非住宅（配套建筑）2元/平方米/月，车库每个20元/月，业主应在每年度首月30日之前缴纳物业费，逾期按欠费总额每日千分之三支付滞纳金；合同还约定在合同期限内小区成立业主委员会的，在业委会代表业主签订物业服务合同时，本合同自动终止。2016年3月，义乌市城西街道万商华府业主委员会与原告签订物业服务合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议），合同期限为2016年1月1日至2017年12月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，排屋2元/平方米/月，非住宅2元/平方米/月，车库每个20元/月，业主应在每年度提前一个月缴纳物业费，即每年度12月1日至30日前缴纳下一年度的物业费，逾期按欠费总额每日千分之三支付滞纳金。被告系万商华府6幢3单元1703室和1705室房产的业主，房产性质为高层住宅，建筑面积共计为为106.31平方米，按合同约定收费标准每年应交物业费1530.86元。经原告催讨，被告至今未有缴纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费合计4592.58元。上述事实，有物业服务合同复印件二份、催缴物业费公告照片打印件一张、快递单一份、不动产档案证明二份及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，在被告所在小区成立业主大会之前，原告根据其与义乌市华统房地产开发有限公司签订“万商华府”小区前期物业服务合同为被告提供了物业管理服务，被告依法应及时缴纳2015年1月1日至12月31日期间的物业费1530.86元，逾期应承担相应的违约责任；合同约定的违约金为每日千分之三，自业主逾期缴纳物业费之日（即2015年1月31日）计算，现原告自愿自2016年按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金，本院予以支持。之后，被告所在的义乌市城西街道万商华府业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业服务合同。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市城西街道万商华府业主委员会与原告签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与原告签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，被告可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故被告应支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业费合计3061.72元。但因原告在签约时的程序瑕疵，业主不可能预知合同中有关违约金的约定，原告主张的违约金本院酌情自起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告主张的公共能耗费既未在合同中约定亦未提供实际产生数额的具体证据，本院不予支持。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈俊建于本判决生效后十日内支付原告上海明君物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业费4592.58元，并支付违约金（其中1530.86元自2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，3061.72元自2017年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付，均计付到实际履行完毕之日止）。二、驳回原告上海明君物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 张 凯二〇一七年七月二十六日书记员 颜虹英 关注公众号“”