（2017）闽0128民初2140号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2018-01-03
案件名称
平潭县总工会与平潭县金源家俱城、杨建惠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平潭县人民法院
所属地区
平潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平潭县总工会,平潭县金源家俱城,杨建惠,林爱兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条
全文
福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0128民初2140号原告：平潭县总工会，住所地福建省福州市平潭县东大街。法定代表人：魏清，平潭县总工会主席。委托诉讼代理人：林丹，福建志昂律师事务所律师。被告：平潭县金源家俱城，住所地平潭县。投资人：林爱兰。被告：杨建惠，男，1965年6月5日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：林爱兰，女，1966年8月9日出生，汉族，住福建省平潭县。原告平潭县总工会诉被告平潭县金源家俱城、杨建惠、林爱兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平潭县总工会的委托诉讼代理人林丹、被告平潭县金源家俱城的投资人林爱兰（亦为被告林爱兰）、被告杨建惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平潭县总工会向本院提出诉讼请求：1.判令平潭县金源家俱城、杨建惠立即腾空租赁物；2.判令平潭县金源家俱城、杨建惠向平潭县总工会清偿拖欠的房屋租金28870元、场地占用费313842元（按110000元/年的标准计算，暂计至2017年4月19日）；3.判令平潭县金源家俱城、杨建惠按110000元/年的标准向平潭县总工会支付自2017年4月20日至实际返还租赁物之日止的场地占用费；4.林爱兰对上述债务承担连带责任。事实与理由：2010年12月20日，平潭县金源家俱城以平潭县金源家俱城城关分店（下称分店）、分店负责人杨建惠名义与平潭县总工会签订《房屋租赁协议书》，约定分店、杨建惠承租平潭县总工会所有的坐落于平潭县工会综合大楼二楼商场（面积为1200平方米）作为经营家具商场，租期为2年，自2011年1月1日至2012年12月31日止，租金第一年为100000元，第二年上浮10%为110000元，支付租金的时间为每年每季度第一个月10日前。合同签订后，平潭县总工会按照约定如期交付租赁房产，完全履行合同义务，但平潭县金源家俱城、杨建惠未按合同约定支付房租，已构成根本性违约。合同期限届满后，平潭县金源家俱城、杨建惠既不清偿拖欠的房租，也不搬离租赁物，持续性的非法占用租赁房产进行经营活动。后虽经平潭县总工会多次催讨租金及场地占用费，杨建惠陆续支付部分租金及场地占用费计210000元。然而2016年2月5日杨建惠支付20000元费用并承诺会尽快支付剩余欠款后，经平潭县总工会催讨均拒绝支付租金，也不搬离租赁房产。截至2017年4月19日，平潭县金源家俱城、杨建惠尚欠租金、场地占用费共计342712元。另，林爱兰作为平潭县金源家俱城的投资人，依法对上述债务承担无限连带偿还责任。平潭县金源家俱城辩称，平潭县金源家俱城的成立系投资人林爱兰的丈夫用林爱兰的身份证去登记的，平潭县金源家俱城的经营情况林爱兰并不知情。后在林爱兰的要求下将平潭县金源家俱城予以注销。杨建惠开店，与林爱兰无关。杨建惠辩称，杨建惠同意腾空租赁物，并承诺最迟在今年下半年返还租赁物。平潭县总工会要求杨建惠清偿租金及场地占用费342712元的请求，毫无事实及法律依据，且违背了双方口头协议。自2011年起，平潭县金源家俱城与平潭县金源家俱城城关分店已无经济关联，此后的经营活动完全是杨建惠的个人经济行为。杨建惠自愿承担一切经济责任，无需平潭县金源家俱城的投资人林爱兰承担责任。林爱兰辩称，林爱兰未与平潭县总工会签订租赁合同，亦未接触过平潭县总工会的工作人员。平潭县总工会起诉林爱兰无依据。且平潭县金源家俱城现已注销，平潭县总工会与杨建惠之间的关系林爱兰并不知情，亦与林爱兰无关。平潭县总工会为支持其诉讼主张，向本院提交了证据（土地使用证、房屋租赁协议书、拖欠租金统计表、平潭县总工会文件、文件签收单、中国邮政回单，平潭县金源家俱城、林爱兰对上列证据的三性提出异议，认为其对本案房屋租赁事宜并不知情；杨建惠质证认为，对土地使用权证及房屋租赁协议书无异议，对拖欠租金统计表真实性有异议，拖欠租金总金额无误，但还款时间有误，对平潭县总工会文件、文件签收单、中国邮政回单的真实性无法确认。对双方无争议的证据，本院予以确认。对上列有争议的证据，本院将在下文予以综合分析认定。杨建惠为支持其抗辩主张提交了租金统计表、企业注销核准通知书、税务事项通知书，旨在证明其并未拖欠租金，平潭县金源家俱城城关分店已注销的事实，平潭县总工会对上述证据真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。结合上述有效证据及法庭调查，可以认定以下事实：2010年12月2日，以平潭县总工会为甲方，以平潭县金源家俱城城关分店为乙方，双方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于工人文化宫内的工会综合大楼二楼商场（面积为1200平方米，下称租赁房产）出租给乙方作为经营家具商场。租赁期限为2年，自2011年1月1日至2012年12月31日止。第一年租金为100000元，分四次交纳，交纳租金时间为每年每季度第一个月10日前各交租金25000元。2012年租金递增10%，即年租金为110000元。乙方应按照《消防法》规定，添置消防、安全等设施，确保经营安全。合同期满后，乙方应在3天内将所有动产搬离承租区域，否则，乙方应赔偿甲方所有损失并支付违约金（1000元/日）。签订上述租赁协议书后，2011年平潭县金源家俱城城关分店尚能按约足额支付租金，2012年起未能按约足额支付租金（其中2012年9月8日支付40000元，12月20日支付41130元，2013年1月12日支付68870元，2014年8月6日支付40000元，2016年2月5日支付20000元）。现平潭县总工会以杨建惠拒不支付租金亦不搬离租赁房产为由诉至本院。另查，平潭县金源家俱城系个人独资企业，投资人为林爱兰。平潭县金源家俱城城关分店于2007年2月5日成立，属于平潭县金源家俱城的分支机构，其负责人是杨建惠，2013年1月30日经平潭县工商行政管理局核准注销登记。本院认为，本案主要存在以下几个争议焦点：一、《房屋租赁协议书》的合同效力问题。杨建惠抗辩认为，租赁房产未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十条规定，《房屋租赁协议书》应认定为无效。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条虽规定“未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，但该条并非效力性强制性规定，且结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房产无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”可知，此种情况下为可解除合同，并非无效合同。综上，本案《房屋租赁协议书》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。（二）各方责任承担问题。结合平潭县总工会与杨建惠提供的租金统计表及银行凭证可知，双方对截至2016年12月31日止欠缴金额340000元并无异议。平潭县金源家俱城城关分店于2012年9月8日支付40000元，12月20日支付41130元，2013年1月12日支付68870元，2014年8月6日支付40000元，2016年2月5日支付20000元，以上合计210000元，足以支付2012年度的租金110000元，为此对平潭县总工会提出的清偿拖欠租金的请求，本院不予支持。租赁期限届满后，双方未继续签订租赁合同，杨建惠仍占用租赁房产，平潭县总工会要求腾空租赁房产，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，依法予以支持。平潭县总工会尚主张按租金标准即110000元/年支付租赁合同期限届满后至实际腾退租赁房产期间的费用。本院认为，租赁期限届满后，杨建惠仍实际占有支配租赁房产，给平潭县总工会造成了经济损失，平潭县总工会主张按租金标准支付占用费，符合诚实信用、公平原则，依法予以支持。平潭县金源家俱城城关分店业于2013年1月30日注销登记，庭审中杨建惠明确表明租赁合同届满城关分店注销后租赁房产系由其本人实际占有使用，与平潭县金源家俱城及林爱兰无关。且如上所述，2013年1月30日平潭县金源家俱城城关分店注销之前的租金及占用费平潭县金源家俱城城关分店已足额支付，故平潭县总工会要求平潭县金源家俱城及林爱兰承担清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、杨建惠应于本判决生效之日起三十日内腾空工人文化宫内的工会综合大楼二楼商场并返还给平潭县总工会；二、杨建惠应于本判决生效之日起十日内按照110000元/年标准向平潭县总工会支付自2013年1月1日至实际腾退房屋之日止的占用费（已支付的100000元应予以扣除）；三、驳回平潭县总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元，由杨建惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 刘东海人民陪审员 陈新奇人民陪审员 俞美华二〇一七年七月二十六日书 记 员 潘 欣1.主要适用的法律条文《中华人民共和国消防法》第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。2、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 微信公众号“”