（2017）京0108民初6769号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2018-08-02
案件名称
李哲与韩武鹏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李哲,韩武鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初6769号原告（反诉被告）:李哲，男，1982年4月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩武鹏，男，1972年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。原告（反诉被告）李哲与被告（反诉原告）韩武鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李哲及其委托诉讼代理人高鹏，韩武鹏之委托诉讼代理人于永洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李哲向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判令韩武鹏支付我违约金86万元；3、判令韩武鹏赔偿我房屋解押借款的利息损失3万元；4、判令韩武鹏向我支付自2016年9月27日至房屋实际返还之日的房屋使用费，按每月7200元计算；5、判令韩武鹏赔偿我律师服务费2万元；6、判令韩武鹏腾空并向我返还北京市海淀区罗庄西里×1号房屋（以下简称×1号房屋）；5、本案诉讼费由韩武鹏承担。事实和理由：2016年9月13日，我与韩武鹏签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定韩武鹏以430万元的价格购买×1号房屋，其中定金30万元，首付款120万元，余款由韩武鹏办理银行按揭贷款。双方合同约定签约后90日内办理房屋产权转移登记手续。签约后，我依约履行了合同，向他人借款办理了×1号房屋的解押手续，提前向韩武鹏交付了×1号房屋，及时配合韩武鹏办理了贷款面签手续。但是韩武鹏至今未获批银行贷款，导致我根本无法如期过户，无法拿到售房款。韩武鹏的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。韩武鹏辩称，不同意李哲的全部诉请，我可以如期办理贷款和过户，仅因李哲未配合面签而未能办理贷款。现我提起反诉，请求法院判令：1、李哲继续履行《北京市房屋存量买卖合同》及《补充协议》，配合我办理贷款面签及房屋过户手续；2、李哲给付我违约金86万元；3、反诉案件受理费由李哲承担。李哲针对韩武鹏的反诉辩称，不认可韩武鹏的反诉请求，韩武鹏构成根本违约，我有权解除合同，我没有违约，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年9月13日，李哲（出卖人）与韩武鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售×1号房屋，该房屋建筑面积59.91平方米；该房屋成交价为400万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价30万元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续；买受人应向出卖人支付定金30万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为280万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额批准的）双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；出卖人应于网签形成后5个工作日内将房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李哲（甲方）、韩武鹏（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定乙方于2016年9月7日将定金10万元自行支付给甲方；乙方于2016年9月20日前将第二笔定金通过理房通托管支付给甲方；甲方应于2016年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2016年11月16日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解抵押所需资金由甲方自行筹集；乙方于面签完成且过户前5个工作日内将第一笔首付款120万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签形成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在银行批贷后且首付款全部支付完成（具体时间以建委预约为准），共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方逾期付款查过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。签约后，韩武鹏向李哲支付了定金30万元。2016年10月11日，李哲向银行还款1294484.06元，提前还清了×1号房屋的购房贷款，并于2016年12月8日注销了×1号房屋上的抵押登记。2016年10月20日，李哲、韩武鹏就上述交易进行了网签。另，李哲于2016年8月27日将×1号房屋交付韩武鹏，此后该房屋由韩武鹏持续使用至今。签约后，韩武鹏未获批银行贷款。庭审中，韩武鹏主张其未能办理银行贷款系因李哲不配合面签。李哲对此不予认可。韩武鹏就此提交与中介胡某的电话录音为证，但胡某在录音中明确表示李哲并未怠于配合贷款申请。双方均认可的谈话录音显示：韩武鹏、李哲及其妻孟某，以及链家公司经纪人胡某曾于2017年1月14日进行面谈。谈话中，韩武鹏称2016年10月20日之后开始申请银行贷款，中介带其去过四个银行，其也多次催促中介；胡某对此予以认可，并称现只有农行可以给办；李哲寻问不给办贷款的原因，胡某、韩武鹏均认可系因银行要求韩武鹏补交个人收入的银行流水单；胡某解释称9月30日之后查银行、中介很严，韩武鹏不是企事业单位的，有些工资是自己拿的现金，所以需要补充两三个月的银行流水；胡某还表示如果签完合同第一时间就把核验给提了，而不是等还完款再提供，可能在10月份之前就办成了，没有必要卡在这个政策上；胡某并提出现在保守估计，3月4日可将全部款项筹齐；韩武鹏曾表示其家中老人已搬入×1号房屋，之前的房子也都卖了，无处腾房，如果贷款办不下来，可以全款支付。2016年10月9日，李哲（借款人）为筹集×1号房屋解抵押的资金，向案外人李某（债权人）借款，并签订《借款合同》，约定借款人向债权人借款77万元，所借款项通过银行转账支付，借贷期限自2016年10月10日最长至2017年1月10日；借贷利息计算方式及结息方式为借贷期月率为1.5%，每月利息11550元，单利计息，不计复利，不足月利息，按日计算，每日利息为月利息的1/30；若借款人在2016年10月31日之前清偿本息，无论何日，利息按7700元计算；本金及利息在本合同终止之日一次性结清；在2017年1月10日之前，借款人可随时还款结息。次日，李某向李哲汇款77万元，李哲将该款项用于提前偿还×1号房屋的购房贷款。庭审中，李哲主张其因向李某借款产生利息损失3万元。就此，其提交向李某还款的电子回单四张，回单显示：2016年11月8日，李哲向李某转款20万元，备注为“还款借款本金20万”；同日，刘某向李某转款2900元，备注为“20万本金借款利息”；2017年1月14日，李哲分别向李某转款40.7267万元及19万元，备注均为“还款”。韩武鹏认可上述证据的真实性，但称利息额度与借款合同约定不一致，其先行还款后利息计算基数变更，故不认可李哲遭受上述利息损失。经核算，回单显示的还款利息未超过借款合同约定的金额，则对上述证据的真实性及证明目的，本院予以确认。李哲另主张其因本次诉讼支出律师费2万元。就此，其提交与北京市中坤律师事务所的《委托代理合同》及律师费发票两张。韩武鹏不认可上述合同及发票的真实性，称律所可以随时退票，费用是否实际发生不确定。本院认为，李哲提交的合同和发票可相互印证，形式上未见瑕疵，对其真实性本院予以确认。李哲主张其已于2017年1月18日向韩武鹏及链家公司的经纪人胡某寄送《解除买卖合同和腾房律师催告函》，双方合同已于次日解除。就此，李哲向法庭提交如下证据：1、向韩武鹏及胡某寄送函件的快递单复印件，显示其2017年1月18日向韩武鹏寄送解除买卖合同和腾房律师催告函，寄送地址为海淀区静淑苑×2号房屋；2、快递单查询网页截屏，显示向胡某寄送的邮件2017年1月19日由他人签收。韩武鹏不认可上述证据的真实性，否认收到过该函件，并称静淑苑虽系签约时预留的地址但其已在签约后将静淑苑房屋出售，无法收到相应函件。本院认为，李哲提交的证据不足以证明解约通知已送达。诉讼中，韩武鹏表示可以一次性支付剩余购房款400万元，并于2017年5月27日将400万元汇至本院账户。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方订立的买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，结合双方当事人诉辩意见，双方纠纷起因在于合同履行中，韩武鹏未能顺利获批购房贷款，依照双方的买卖合同约定的付款方式，其可以继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款获批，而非采用其他的替代给付方式。至于贷款获批的期限，双方并未作出明确约定。买卖合同中虽有签约后90天内过户的约定，但双方已约定补充协议与买卖合同约定不一致时以补充协议为准，而补充协议约定所有权转移登记手续在银行批贷后且首付款全部支付完成后办理，考虑到有可能需多次申请银行批贷客观上难以在短期内完成的实际情况，则应认定双方已通过补充协议变更了90天内完成过户的约定，过户时间应视批贷情况而定。现有证据显示韩武鹏在李哲主张解约前未怠于或拒绝履行贷款申请义务，依照合同约定，其不存在迟延付款或迟延配合办理过户手续的违约行为，故李哲无权请求解除合同，其基于解除合同提出的腾退房屋、支付违约金和赔偿损失的请求，本院亦均不予支持。诉讼中，韩武鹏自愿变更付款方式，并已将剩余购房款汇至本院账户，则双方合同应按新的付款方式继续履行为宜。庭审中，韩武鹏主张未取得贷款系李哲拒绝配合所致，但未就此提交证据，双方认可的2017年1月14日的谈话录音亦显示，贷款未获批系因韩武鹏个人的资信证明不足，故对韩武鹏的该项主张，本院不予支持，相应地，对其要求李哲支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、韩武鹏于本判决生效后7日内向李哲给付剩余购房款4000000元；二、李哲于收到上述购房款后7日内配合韩武鹏办理北京市海淀区罗庄西里×1号房屋的过户手续，将该房屋过户至韩武鹏名下；三、驳回李哲的全部本诉请求；四、驳回韩武鹏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13200元，由李哲负担，已交纳6600元，剩余6600元于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费13200元，由韩武鹏负担6600元，已交纳；由李哲负担剩余6600元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 靖代理审判员 郭文成人民陪审员 巩煜龙二〇一七年七月二十六日书 记 员 刘丽学 来自