（2017）辽01民终5545号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-11
案件名称
上诉人苗彬与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苗彬,辽宁红田房屋开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5545号上诉人（原审被告）：苗彬，女，1961年6月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李保忠，辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁红田房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街18—3号。法定代表人：赵继红，系董事长。委托诉讼代理人：张巍，辽宁凯阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔柳，女，1993年9月5日出生，锡伯族。上诉人苗彬因与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司(以下简称“红田公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初12839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苗彬上诉请求：一、撤销（2016）辽0114民初12839号民事判决，依法改判或者发回重审；2.驳回被上诉人的诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院按照商品房性质判决上诉人支付诉争房屋面积差价款，不适用政策安置房；二、1.双方诉争的房产是行政的安置房产，是回迁房，不是商品房，因此被上诉人取得增加面积差价款是与事实不符；2.针对面积差价款的单价问题，一审法院依据沈阳市测绘中心2012年争议房的重新测算，超出原测算的1.79平米，即房屋阳台面积的面积1/2，已认定为阳台的面积。依据沈房（2000）2号【沈阳市城市房屋拆迁管理补充规定】，规定阳台面积不计入安置房屋的建筑面积，按增加面积款的50%费用，即被上诉人无理由再收另一半阳台面积款；3.一审法院依据双方均同意执行过程中经评估机构作出的评估价格确定涉案房屋按2008年价格作为诉讼争房阳台面积价格与事实不符。被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。苗彬向一审法院起诉请求：1、被告支付房屋面积差额款5,562及入住费用；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间曾经由于房屋拆迁协议纠纷在沈阳市于洪区人民法院进行诉讼。（2008）于民二初字第749号民事判决书，原告应为被告安置45平方米的房屋。2010年9月，于洪区法院执行局根据该民事判决书作出了（2009）于执字第1979号执行裁定书，裁定沈阳市于洪区怒江北街20—2号153（以下简称争议房屋）归被告所有。但争议面积超过45平方米，因此需要被告补交差额面积房款。由于当时争议房屋没有进行实际测量，执行局是依照图纸面积65.5平方米来确定房屋面积，并要求被告按每平方米3,107元的评估价格交付差额款。现根据沈阳市房产测绘中心的实际测量，争议房屋实际面积为67.29平方米，超出图纸面积1.79平方米，因此被告应补交房屋面积差价款5,562元（3,107元/平方米×1.79平方米）。此外，还应向物业交纳入住费用。根据以上事实，原告请求贵院维护合法权益，判令被告支付差额款及入住费用。一审法院认定事实：2008年，本案原告红田公司将被告苗彬诉至沈阳市于洪区人民法院，要求解除双方签订的房屋拆迁协议，后被告提出反诉请求，要求红田公司履行房屋拆迁协议并承担违约责任并支付字2005年4月至回迁当月的临时安置补助费，法院作出（2008）于民二初字第749号民事判决书，判决：一、红田公司按房屋拆迁协议的约定给本案被告在回迁地安置45平方米住房一套；二、如红田公司不能按协议安置房屋，则按同类地区商品房市场销售均价给予补偿（价格以实际赔付时为准，面积按45平方米计算）。红田公司不服该判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，红田公司未履行义务，本案被告申请强制执行，在执行过程中，本案被告同意接受原告开发建设的于洪区怒江北街20—2号153房屋一套，并同意按2008年回迁房的价格进行评估。经法院委托司法鉴定机构对该房屋在2008的销售单价进行评估（评估时点2008年5月12日），确定单价为3,107元/平方米。本案被告按照评估价格交纳了房屋差价款（超过45平方米的部分），原告于2016年已从法院领取了该部分差价款。2010年9月1日，法院作出（2009）于执字第1979号执行裁定书，裁定红田公司开发建设的位于沈阳市于洪区怒江北街20—2号153室（建筑面积65.5平方米）房屋归本案被告所有；本案被告可持本裁定书到有权管理机构办理房屋更名过户手续。2013年11月份左右，被告办理房屋产权证书，证书现记载的建筑面积为67.29平方米。一审法院认为，（2008）于民二初字第749号民事案件判决原告应为被告安置45平方米的房屋，在该案件执行过程中，被告同意接受于洪区怒江北街20-2号153房屋，并同意超出标准套型增加面积款，按2008年回迁房的价格进行评估支付，且已实际依照评估价格3,107元/平方米交纳了房屋面积差价款，办理了房屋产权登记手续，取得了该房屋，原告也已实际领取了该项执行款，即原、被告就涉案房屋所有权的转移归属已达成合意。又因在案件执行的过程中，法院依照从拆迁办调取的面积预测表确定涉案房屋面积为65.5平方米，后经沈阳市房屋测绘中心测算，房屋的建筑面积为67.29平方米，故在被告已实际接受该涉案房屋的情况下，原告要求被告补交多出的面积价款，于法有据。关于增加的面积问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；……。涉案房屋虽为动迁安置房屋，但因多出安置面积部分被告系按照商品房价格补交的房屋款，故该条规定适用于本案。涉案房屋的面积误差比为2.73%[（67.29平方米-65.5平方米）÷65.5平方米×100%]，故被告应按实际增加面积1.79平方米交纳增加面积款。针对面积差价款的单价问题，房屋套内面积系套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积的总和，法院执行时涉案房屋预测的套内面积为54.89平方米、阳台面积为1.79平方米、分摊面积为10.62平方米、销售面积为65.5平方米，而经实际测算，涉案房屋的套内面积为56.58平方米,阳台面积为3.58平方米、分摊面积为10.62平方米、建筑面积为67.29平方米，故涉案房屋建筑面积超出预售面积的1.79平方米为增加的阳台面积。《沈阳市城市房屋拆迁管理补充规定》（沈房发[2000]2号）第十七条规定：阳台面积不计入安置房屋的建筑面积，按增加面积款50%收费。又因庭审中，原、被告双方均同意依照执行过程中评估机构作出的评估价格确定涉案房屋2008的价格，故被告应向原告支付增加面积款的数额为2,780.77元（1.79平方米×3,107元/平方米×50%）。关于原告要求被告支付入住费的诉请，因入住费的收取主体为物业公司，非房屋开发公司，且该诉请与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于被告辩称，原告的诉请已过诉讼时效的问题，因被告是通过法院的强制执行行为取得的涉案房屋，原告于2016年从法院领取了房屋面积差价款，本案的诉讼时效应从原告领取差价款的次日起算，故原告的诉请未超过诉讼时效期间，本院对该答辩意见不予采纳。关于被告辩称原告不具备主体资格的问题，原告为拆迁人，被告为被拆迁人，拆迁办仅为被委托拆迁人，并且（2008）于民二初字第749号民事案件的当事人即为原、被告，而被告系通过该民事案件的强制执行程序取得的房屋所有权，故原告具有本案的原告主体资格，本院对该答辩意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条之规定判决如下：一、被告苗彬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告辽宁红田房屋开发有限公司房屋面积差价款2,780.77元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点是阳台的面积差价款单价标准如何确定。上诉人在本次上诉阶段提出差价应按照520元计算的两项理由中，上诉人依据的沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则已经废止，不能再适用，而双方签订的拆迁安置合同上虽然写了按520元每平米计取，但也的确载明回迁房标准是一类房，现强制执行后回迁的房屋并非一类房屋，二是普遍为60多平米的房屋，因此原审法院在另案强制执行过程中对约15平米的差价，都是按照市场评估价计算，同理阳台部分也属于增加的面积，也应当按照市场评估价格计算，上诉人在一审中曾表示“同意按照当时评估的市场价格确定，但不应该给红田公司补交差价款”，即当事人并不否认阳台差价款应当按照评估价计算，而不是按照520元每平米计算，只是认为强制执行程序已经结束，不应再继续追缴差价款。所以原审判决采取的计算面积差的价款标准是正确的。关于阳台新增面积差价款的计算，阳台整体面积是1.79*2=3.58平米，上诉人就阳台部分应缴纳的差价款应当是3.58*50%*3107元每平米=5561.53元，于洪法院强制执行时对阳台部分收取的差价款是1.79*520元每平米=930.8元，上诉人实际应补交差价款为5561.53元-930.8元=4630.73元，现原审法院计算的面积差价款为2780.77元，少于上诉人实际应缴纳差价金额，红田公司也表示不上诉，因此原审判决并未损害上诉人合法权益，对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苗彬承担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 王 纪审判员 孙菁蔓二〇一七年七月二十六日书记员 杨俊驰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”