（2017）湘01民终3867号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
胡蓉与胡泓慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡泓慧,胡蓉,长沙优居房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终3867号上诉人（原审被告）：胡泓慧，女，1987年8月7日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）：胡蓉，女，1982年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙优居房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路448号融科三万英尺公寓7号栋住宅102房。法定代表人：蒋大喜，总经理。上诉人胡泓慧与被上诉人胡蓉、长沙优居房地产经纪有限公司（以下简称优居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡泓慧上诉请求：1、请求撤销（2016）湘0111民初字3731号民事判决的第二项；2、一审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人及被上诉人签订的《房地产买卖（居间）合同》约定，卖方应在合同签订后40个工作日内（即2016年5月11日之前）办理完赎楼手续并将房产证交付经纪方办理过户手续，同时银行同意其在4月10日后还贷，5月5日后领取他项权证，其将该情况告知被上诉人，但被上诉人只回复若不在4月30日之前完成所有交易就会起诉，被上诉人擅自更改了合同中约定的日期，没有遵守双方自愿、平等的原则；2、一审法院认定其没有证据证实没有办理赎楼手续是因为优居公司的相关要求不合理，实际情况是优居公司提供的垫资方案不合适，其自己联系了垫资公司，并于2016年4月20日告知两被上诉人，请求配合办理授信批复，但两被上诉人均没有明确回复；3、优居公司没有帮助买卖双方及时沟通，存在失职。综上，原审法院事实认定不清，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。胡蓉答辩称：1、上诉人说5月5日可以拿出他项权证，但是上诉人在一审中已经认可她并没有注销抵押完成赎楼，所以上诉人所述根本非事实，上诉人没有履行合同义务；2、一审中卖方已经表明坚决不卖，而买方已经申请了贷款，是卖方不予合作，所以责任全在卖方手中，一审认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。胡蓉向一审法院起诉请求：1.解除胡蓉与胡泓慧之间的《房地产买卖（居间）合同》；2.胡泓慧向胡蓉双倍返还定金60000元；3.胡泓慧承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月14日，胡蓉、胡泓慧及优居公司签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定胡蓉为买方，胡泓慧为卖方，优居公司为经纪方；买卖双方通过经纪方出售及购入位于长沙市雨花区××路××号万博汇名邸6栋3106房屋，建筑面积为80.38平方米，房产证号为71××64；房产有抵押，卖方应在签订本合同后40工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证交付经纪方办理过户手续；物业转让价格为865000元，定金为30000元，买方在签订本合同当日支付30000元，为保证交易资金安全，买卖双方将定金30000元委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力。在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该物业清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予给卖方，如在约定的房款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求经纪方支付或返还该款；除购房定金以外的房款835000元为第二部分房款，以银行按揭方式房款，买方须在2016年4月30日前支付首期款835000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约金；在备注处手写注明买卖双方在签订合同当日卖方产权处于银行按揭抵押状态，卖方自行通过垫资方赎楼拿取产权以达到顺利交易过户。买卖双方需全程配合好经纪方办理好此合同所有条款，不得恶意拖延，否则视为违约方承担相应的违约责任；合同还就其他方面内容进行了约定。2016年3月11日，胡泓慧出具收款收据，内容为：今收到胡蓉交来购长沙市雨花区××路××号万博汇名邸6栋3106物业之购房定金30000元。（注：此房购买价格为865000元）。该定金目前仍由优居公司托管。根据房产信息显示，位于长沙市雨花区××路××号万博汇名邸6栋3106号房屋，权证号为长房权证雨花字第××号，所有权人为胡泓慧，共有情况为单独所有。2016年4月11日，优居公司向胡泓慧发出《履约催促函》，内容为：2016年3月14日，您作为卖方与买方胡蓉及我方签订了一份关于长沙市雨花区××路××号万博汇名邸6栋3106号物业的房地产买卖（居间）合同，由优居公司作为居间方为买卖双方提供居间服务。合同签订后，您向我方表示反悔不卖上述房屋了，因该合同系您与买房就房屋买卖事宜协商达成的，是合法有效的合同。根据法律规定以及诚实信用原则，若您反悔不卖，您将依法依约承担违约责任。为此我方特发此函通知您，望您能在收到此函后三日内与我方及买方联系表明您履行合同的态度。否则，我方将与买受方按合同的约定追究您的法律责任。2016年6月1日，胡蓉向胡泓慧发送短信，内容为“胡泓慧，你好！我是买你那个韶山中路489号万博汇名邸6栋3106房的胡蓉，4月初的时候你反悔不卖房，优居公司拟订了一份履约催促函，经我签字确认后邮寄给了你。但至今你未履行合同义务并拒绝联系优居公司及我方。因你方违约导致合同无法履行，现正式通知你：解除合同并在3日内联系我，双倍返还定金给我，否则我将依法提起诉讼，追究你的违约责任。”胡泓慧回复“抱歉，在接到催促函以后，我在3天内和优居公司联系，告知自己可以解决垫资还款问题，完成交易。优居以你的名义拒绝了我，所以最后违约的属于你们。”根据胡蓉、胡泓慧之间以及胡泓慧与优居公司工作人员之间的微信聊天记录显示，胡泓慧没有正常办理垫资赎楼手续，胡泓慧陈述没办理的理由包括：1.胡泓慧要求去房产中心做银行监管，开具监管账号，优居公司不同意；2.优居公司做垫资方案中的委托书存在很多法律问题，胡泓慧不同意该垫资方案；3.胡泓慧房屋的他项权证要5月份才能够拿出来；4.胡蓉的贷款能力不清楚，胡泓慧不能冒险垫资拿回房产证。一审法院认为：胡蓉、胡泓慧及优居公司之间签订的《房地产买卖（居间）合同》合法有效，当事人均应受合同约束。根据合同约定，胡蓉支付了30000元定金，胡泓慧应当办理垫资赎楼手续，但胡泓慧至今未办妥，导致交易无法继续。合同约定如胡泓慧违约不履行合同义务，导致交易无法完成的，胡蓉有权解除合同并要求胡泓慧双倍返还定金，故胡蓉主张解除双方之间的《房地产买卖（居间）合同》并要求胡泓慧双倍返还定金60000元的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。胡蓉于2016年6月1日以手机短信形式向胡泓慧表示解除合同，且胡泓慧收到了该手机短信，故双方合同的解除时间为2016年6月1日。胡蓉所交定金30000元由优居公司托管，因此胡泓慧返还的60000元中由优居公司返还30000元，胡泓慧另行返还30000元。胡泓慧辩称其没有违约行为，没有办理垫资赎楼手续是因为优居公司的相关要求不合理，但胡泓慧没有提供相应证据证明，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除胡蓉与胡泓慧于2016年3月14日签订的《房地产买卖（居间）合同》，解除时间为2016年6月1日；二、胡泓慧于本判决生效之日起5日内向胡蓉返还双倍定金60000元（其中30000元由第三人长沙优居房地产经纪有限公司支付给胡蓉）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由胡泓慧负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡泓慧向法庭提交了证人洪某、李某的证言，提前还贷申请等证据，拟证明胡泓慧为提前还贷赎楼积极做准备。胡蓉质证称，对上述证据的三性均有异议，且不能证明胡泓慧按期办妥赎楼手续。本院审查认为，上述证据的真实性存疑，且即使属实，也只能证明胡泓慧为履约做了准备，不能证明其全面履行了合同约定的义务。本院认为：本案的争议焦点是上诉人胡泓慧未在约定时间内办妥赎楼手续是否需要承担违约责任。根据胡泓慧与胡蓉、优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》的约定，胡蓉按约定支付了定金30000元后，胡泓慧应当在约定时间内办妥赎楼手续，以便交易过户，但胡泓慧在合同约定的时间内并没有办妥赎楼手续，客观上存在违约行为。至于造成违约的原因，胡泓慧主张系优居公司、胡蓉将办妥赎楼手续截止时间擅自提前至4月30日，且对其提出的配合办理赎楼请求未及时回复造成。经审查，从合同约定来看，按时办妥赎楼手续是胡泓慧单方面的合同义务，胡蓉并没有配合义务，胡蓉没有及时回复配合赎楼的请求，不是胡泓慧免责的事由。同时，胡泓慧未能提供证据证明胡蓉擅自更改办妥赎楼手续的时间，也未能证明胡蓉在约定的赎楼手续办妥时间之前明确表示不再购买涉案房产，故胡泓慧应承担未能按期办理赎楼手续的违约责任。胡泓慧的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人胡泓慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨林华审 判 员 詹支粮审 判 员 曾庆军二〇一七年七月二十六日代理书记员 刘丽娜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”